海外資本豪賭工業地產

　　林華

　　海外資本現在非常看好中國的工業地產市場，近期投資頻繁。目前，國內工業地產的投資回報相對穩定，年投資回報率大約在8％左右，好的項目能達到9％。而一些國際跨國公司的到來，也使得工業地產模式日漸盛行。隨著現代物流業的興起，工業地產投資以其低風險，高回報正在房地產投資領域悄然興起。

　　外資瞄準滬粵地區

　　工業地產是繼住宅、商鋪等房地產投資品種之后，又一種新的地產開發品種，在市場上一經推出即受到極大關注。隨著科技的發展，特別是信息和網絡時代的到來，各種科技工業園區取代了廠房成為工業地產的代名詞。新興的科技工業園將工業地產發展到融自然、人文、科技為一體的人性化辦公建筑。據戴德梁行工業部主管彭煦透露，目前他們正在為4家海外投資機構進行工業房地產項目的咨詢，有的已經進入了實質性的操作階段，其中兩家是來自歐洲的投資商，還有兩家是來自美國和新加坡的基金管理公司。而世邦魏理仕和仲量聯行也表示，一直以來，海外投資機構對工業地產市場都很關注，近期接觸得更為頻繁。事實上，在歷次的房地產升降周期中，有一類房地產價格一直只升不跌:這便是工業房地產。究其原因，一是土地資源的稀缺性，決定了地產價值本身的穩定性；二是工業用地的需求仍呈幾何級數增加，導致工業用地的價格不斷攀升。而目前國內工業土地仍是政府賠本供應，政府普遍以低于征地、拆遷和配套成本的價格向用地者協議提供。難怪發達地區工業用地二手價格均比政府價格翻了幾番。從投資方式看，海外資金主要通過建倉儲設施或標準廠房收取租金來獲取固定的收益，或購買帶長期租金的現有項目等各種方式來投資工業地產項目。

　　目前，投資這個領域的外資主要有兩類企業，一類是主業做物流倉儲物業開發的企業，另一類是有海外工業房地產或者工業園區運作經驗的開發商。這兩類企業在上海的代表是美國物流巨頭美國普洛斯公司和新加坡的騰飛集團。今年1月底，普洛斯公司投資的西部物流園區在上海桃浦開工。普洛斯還將在上海建設5個物流倉儲園區。截至2004年底，普洛斯在上海、廣州和蘇州共投資了約1.7億美元，倉儲建成面積達40萬平方米。

　　上海市工業發展咨詢公司總經理董錫健介紹，目前上海的工業用地在8000－9000萬平方米左右，一半的土地分布在市中心，另一半分布在郊區。目前，外資的投資范圍主要在郊區。而市中心的廠房正在逐步向郊區的工業園區集中。所以，外資機構投資上海的工業地產市場也與政府的整體規劃相吻合。值得一提的是，素來只在北京及上海大展拳腳的海外資本正將珠三角視為下一個戰略投資地，工業地產則是其首選的投資項目。日前，仲量聯行高調宣布擴充廣州辦事處，以廣州為中心輻射珠三角，而且以工業地產作為其特色服務輸出。

　　在華南地區一直行事低調的戴德梁行也正在為來自歐美及新加坡的幾家公司進行工業地產項目的咨詢。其中一家公司還剛剛在深圳購買了一處600畝的工業用地。業內人士認為，工業地產在市場上的實際需要很大，特別是珠三角緊縮工業用地政策，禁止“花園式廠房”后，很多工業用地已經很難獲批。使得性價比良好的廠房一直有供不應求的趨勢，而其回報率也比較穩定，只是由于資金門檻太高，以往很少被主流市場關注。

　　仲量聯行負責人表示，海外投資機構除了考慮地理因素，他們更多的是考慮政策因素和回報率。至于進入工業地產而產生的資金門檻高及回收周期長對他們來說不算是障礙。他們的開發模式可以分為兩種，一是對值開發，根據客戶需求制造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業物業產品。對海外投資機構來說，國內工業地產市場方興未艾。

　　物流大佬低調潛行

　　跨國物流巨鱷普洛斯僅用了10余年時間，從當時3000萬美元擴大到130億美元的資產規模。在中國，普洛斯打算前兩年重點發展沿海地區，兩年后再進一步向內地發展，目標是在整個中國鋪設完整的網絡。普洛斯中國區董事總經理梅志明說:“不管客戶到哪里，只要有需求我們就可以提供服務。”普洛斯與上海西北物流園區的合作開發項目已經簽下協議，在廣州、深圳和北京的幾個點，年內也都將有定論。投資蘇州物流園區無疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手筆。蘇州普洛斯物流園開發有限公司，是普洛斯與蘇州物流中心有限公司合資的一家物流設施開發公司，合資雙方各持50％的股份，總投資3億美金，蘇州物流中心以現有的倉庫和土地形式入股。

　　梅志明說:“工業地產的物業回報周期一般在10年左右。”2004年4月底以來，中國經濟持續高燒不退迫使中央政府出手降溫以實現軟著陸，加強工業土地管理和緊縮銀根。但梅志明認為:“銀根緊縮對于普洛斯來說是一件好事，因為這可以避免市場上一些對工業地產的短期炒作行為。”在歐洲，5年內普洛斯投資了50億美金，在日本，每年0.7億美金，3年共投資2億美金。而在中國，土地價格比較便宜，所以普洛斯把在中國能在5年內投資20億美金看作是一個很大的目標。

　　工業地產盈利在未來

　　近年來，房地產巨頭們幾乎不約而同地將目光投向物流行業，并四處圈地迫切要介入這一領域。目前，我國物流市場需求已進入快速增長期，市場規模超過2萬億元，未來幾年我國物流市場將保持年均20％的增速。

　　業內人士表示，開發高容積率的住宅馬上就可以回收數以億計的利潤，而做物流項目未來的成長將帶來豐厚的回報。房地產與物流項目的根本區別在于，開發商品住宅，開發商最關心的是盡快賣完自己的房子。而物流項目開發的收益卻是在開發之后，即保持物業的持續增值能力。做地產項目，影響利潤的關鍵因素在于土地成本，廉價土地是開發商們發家的資本。物流行業是國家鼓勵的行業，即使是在地根縮緊的情況下，物流項目也比較容易拿到地，而且是相對廉價。事實上，一些地方政府也“心甘情愿”地將大塊土地廉價地轉讓給投資商。其原因是，物流項目大多位于中心城市的郊區和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區便宜，而且房地產大幅圈地，地價自然更加便宜。例如，廣州市花東鎮在去年推出3300畝的工業倉儲用地，不到一個月就被搶光了，其土地價格為10萬/畝，而當時住宅用地價格為18萬/畝。也就是說，以當時土地價格的一半拿下了用于做物流項目的用地。

　　一位政府官員表示，如果是純住宅地產開發，政府在一次性轉讓土地后就沒有更多的收益了。而物流項目更能給當地帶來經濟發展的推動力，持續增加地方稅收和安排人員就業。因此，政府以較低的價格轉讓土地給房地產商做物流項目也就不奇怪了。