首只REITs境外上市即將破冰

    作者：譚洪安

　　在華銀投資控股有限公司首席財務官齊霽安排得滿滿的日程表上，6月30日是特別不尋常的一天。

　　按照計劃，到這一天為止，華銀控股將鎖定足夠數量的用于其房地產信托投資基金(R

　　而此前一天，行色匆匆的齊霽剛從新加坡飛回北京的公司總部。他在那里參加了一個由亞太區各國各地區證券交易所代表，以及國際知名基金和投資銀行人士共同出席的房地產金融論壇，REITs是論壇上討論最熱烈的主題之一。

　　“我們收購的物業資產總值已經超過3億美元，達到新加坡股市對一只REITs規模的基本要求，目前新加坡星展銀行(DBS)和瑞士信貸第一波士頓(CSFB)是我們的承銷商，同時提供資金支持”。6月29日下午齊霽接受本報記者電話采訪時宣稱，“一切順利的話，上市計劃有可能提前到今年11月實現”。

　　他顯然希望，華銀能摘下國內REITs登陸境外股市第一只的桂冠。不過，像他這么想的人并非獨一個。

　　越秀投資REITs計劃

　　試水港股

　　6月21日，香港一份英文報紙率先披露：廣州最大的商業地產發展商越秀投資(0123.hk)有意挑選旗下若干優質商業項目，通過房地產信托投資基金(REITs)方式在中國香港或新加坡上市，籌資目標約20億港元。

　　當天深夜，越秀投資在香港聯交所網站發出公告回應稱，公司確實在考慮此事，但“尚未就此等方案落實任何決定”。

　　而五天前，即6月16日，香港證監會正式發布修訂過的《房地產投資信托基金守則》及今年3月份就該《守則》征詢市場意見后的相關總結，撤銷了香港房地產信托投資基金(REITs)投資海外房地產的限制。業內人士表示，這實際上等于允許國內發展商按照該《守則》要求成立房地產信托投資基金，注入其在內地的商業地產項目后再赴港上市。

　　在這一波預計即將興起的內地商業地產以REITs方式爭相投奔港股的熱潮中，越秀投資率先突圍的呼聲似乎最高。

　　基于可以理解的原因，齊霽也一直關注著越秀投資的有關動向。“據我所知，他們一年半前就開始籌備并嘗試操作REITs方案了，至于近期內能否如愿在香港上市不好說”，齊稱，“畢竟香港證監會的新《守則》剛剛公布，很多具體細節仍需要時間去落實”。

　　但在越秀投資和華銀控股的背后，還有更強大的對手正悄悄為第一個沖線憋足了勁。

　　深國投聯手嘉德置地

　　暗度陳倉

　　6月1日，深國投商業投資公司“長沙項目受益權轉讓集合資金信托計劃”在深圳公開發行。該信托計劃的推介書上表示，受托人在信托終止之日安排受益權的全額退出時，首選方式是“由境外機構投資者收購或上市”。

　　眾所周知，去年12月底，深圳國際信托投資有限公司(即深國投)與東南亞最大房地產上市企業嘉德置地集團在新加坡簽訂了涉及20個項目的合作框架協議書，而此前雙方已經簽署了深國投商業投資公司在國內6個不同城市商業項目的轉讓合同，這些項目以引入沃爾瑪、華納影院等著名主力租戶而格外引人矚目。在包括長沙項目在內的6個項目中，嘉德置地與深國投各自的全資子公司分別占51%和49%的股權。

　　記者近日得到消息，深國投與嘉德置地正計劃將包括上述合作開發的商業物業做成一個大的資產包，以REITs方式到新加坡上市，大概一個多月前他們已向新加坡證交所提交上市申請，按照相關程序要求，預計未來9到15個月內，可以完成整個上市過程。

　　“我個人認為深國投與嘉德置地正在操作的REITs計劃，是迄今為止國內最成熟、也最有可能先行境外上市的”，深圳一位不愿具名的房地產投資市場人士告訴記者，“嘉德置地擁有嘉茂信托和嘉康信托兩只新加坡上市的房地產信托投資基金，旗下在新加坡及整個亞洲又持有并經營200多萬平方米的商場，做REITs可謂駕輕就熟。”

　　記者曾致電并發電子郵件向深國投信托部人士求證上述消息，但截至發稿時止，未收到對方正面回復。

　　REITs上市熱潮會到來嗎？

　　“國內商業地產融資渠道單一，特別是融資期限較短，新加坡及香港股市的REITs正好可以彌補這一缺陷。”金融信托專家孫飛博士表示。

　　但他認為，通過包裝成REITs產品到香港或新加坡上市，要有優良的項目資產包和較好的投資回報，還要熟悉不同金融運作環境、規避現有政策限制等等，對素質參差不齊的內地中小商業地產開發商來說，門檻并不低。

　　值得注意的是，近兩年海外知名基金和投行紛紛大手買入京滬等國內主要城市商業物業，此舉是否會為這一次可能出現的REITs境外上市潮推波助瀾呢？

　　齊霽表示，REITs上市的最主要目的是開發商套現或再融資，以投入新的項目中去，而海外基金投行們手里有大把的錢，他們考慮的是怎么找到投資回報高、風險水平合理的項目，最有效地“花掉”這些錢。

　　有條件的不缺錢，缺錢的又不夠條件——這樣一個“悖論”，大致可以說明國內商業地產項目與REITs之間的實際距離。

　　盡管華銀控股、越秀投資與深國投及嘉德置地三者之間的REITs沖線競爭如火如荼，但人們期待中的REITs境外上市熱潮，也許還需耐心等待。

　　鏈接資料

　　房地產投資信托基金(REITs)

　　與普通房地產信托產品主要差別

　　REITs是標準化可流通的金融產品�熞话銖纳鲜谢蚍巧鲜泄�司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通。

　　目前國內的房地產信托計劃是有200份合同限制的集合非標準化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信托計劃的方案設置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。