(一家之言)　房產(chǎn)泡沫緣于要素非市場(chǎng)化配置

　　文/趙志強(qiáng)

　　造房子，土地和資金缺一不可。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果有泡沫，往往發(fā)端于此。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格虛高的根源在于土地和資金非市場(chǎng)化配置的制度缺陷。

　　從土地的供給來看，價(jià)格的虛高是肯定的，而且由來已久，土地價(jià)格直接反映到房屋

　　2004年8月31日以后，全國范圍內(nèi)開始實(shí)行建設(shè)用地的市場(chǎng)化制度，即土地的“招、拍、掛”。一方面，由于制度本身具有充分的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，“招、拍、掛”制度不僅不會(huì)使土地價(jià)格下降，反而可能使價(jià)格上升，這在去年下半年以來各大城市土地拍賣屢創(chuàng)紀(jì)錄的事實(shí)已經(jīng)充分得到體現(xiàn)。另一方面，各級(jí)政府作為土地資源惟一的供給者，把土地收入納入財(cái)政收入，以土地收入“經(jīng)營城市”，創(chuàng)造GDP政績，政府具有高價(jià)出讓土地的內(nèi)在激勵(lì)動(dòng)機(jī)。兩方面綜合作用的結(jié)果，就是土地價(jià)格不降反升。

　　事實(shí)上，由于土地收入沒有被合理的用于土地儲(chǔ)備、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)投入，政府并不具備有效增加土地供應(yīng)的能力，無法進(jìn)行適時(shí)的市場(chǎng)調(diào)控，難以對(duì)土地資源的需求和供給均衡施加積極影響。當(dāng)市場(chǎng)對(duì)政府的土地供給能力的不足有了確定的預(yù)期后，開發(fā)商就囤積或漲價(jià)，購房者則競(jìng)相購買，房屋價(jià)格的上漲也就不奇怪了。較早實(shí)行土地“招、拍、掛”制度的上海房價(jià)反而上升最快的根本原因就在于此。

　　無論是舊有的土地“協(xié)議出讓”制度，還是形似市場(chǎng)化的“招、拍、掛”制度，都無法降低房屋的成本。問題的關(guān)鍵，在于市場(chǎng)機(jī)制無法正常的發(fā)揮作用，在于利益驅(qū)動(dòng)政府對(duì)土地的過分行政管制。

　　此外，資金的配置問題更大。目前，我國金融制度仍然對(duì)利率進(jìn)行管制，儲(chǔ)蓄者不得不接受官定的低利率，利率根本沒有反映真實(shí)的資金價(jià)格水平。在廣義通脹概念下，2004年的實(shí)際存款利率為－4％—3％。按照官方公布的CPI數(shù)據(jù)，2005年前四個(gè)月的通脹相加已達(dá)到2.6個(gè)百分點(diǎn)，而目前的存款利率扣除稅負(fù)后僅有約1.8個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)際利率已為負(fù)，貸款利率也同樣很低，與目前市場(chǎng)公認(rèn)的不低于10％利息水平相比，幾乎要差一倍，是個(gè)更大的負(fù)數(shù)。

　　對(duì)于市場(chǎng)的投機(jī)者來說，價(jià)格的形成主要取決于未來一段時(shí)間預(yù)期價(jià)格的上升，盈利模式就是用有限的資金購買盡可能多的房子，然后賣出，獲得中間差價(jià)。投機(jī)者對(duì)按揭貸款具有的放大功能更加依賴，對(duì)利率也更為敏感。實(shí)際上，與股票市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為相比，炒賣房屋不僅能夠獲得信貸支持，而且能夠享受比股票市場(chǎng)資金利息(肯定在10％以上)低得多的官方利率。與自住為目的的購房者和以投資為目的的購房者相比，低利率對(duì)投機(jī)者的激勵(lì)最大。

　　對(duì)于中國這樣一個(gè)大國，房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市相比，存在明顯不同。首先，一個(gè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，一個(gè)是虛擬經(jīng)濟(jì)。股票的價(jià)格取決于企業(yè)內(nèi)在的未來盈利預(yù)期，房屋的價(jià)格主要取決于外部市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)交易價(jià)格，價(jià)格的形成機(jī)制完全不同。其次，房屋不能象股權(quán)一樣，具有統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)，按照統(tǒng)一的單位進(jìn)行交易。再者，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有相當(dāng)大的區(qū)域性特點(diǎn)，沒有全國統(tǒng)一的交易系統(tǒng)，也沒有統(tǒng)一、公開的信息披露體系，在同一個(gè)城市都可能存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，不可能形成一個(gè)全國統(tǒng)一的市場(chǎng)，也就不可能吸引大量的資金，尤其是龐大的儲(chǔ)蓄資金。

　　認(rèn)清土地和資金配置的制度缺陷，具體分析中國的國情特點(diǎn)，才可能找到正確的應(yīng)對(duì)之策。需要注意的是，監(jiān)管部門和社會(huì)輿論嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)的做法和提法，并不具有清晰的法制理念，似乎讓人想起改革開放之初打擊“投機(jī)倒把”的錯(cuò)誤。搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就不能隨意的反對(duì)投機(jī)，應(yīng)當(dāng)承認(rèn)投機(jī)活動(dòng)的合法存在，沒有投機(jī)的市場(chǎng)是不存在的，只是需要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者和投資者的教育。正是投資者的不成熟，給開發(fā)商和投機(jī)商打開了廣闊的市場(chǎng)空間。