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孟堅(jiān)
有業(yè)界人士預(yù)測，在購房者觀望態(tài)度占主流的市場氛圍下，市場供應(yīng)激增，房價(jià)一直保持堅(jiān)挺向上的北京市場或有變盤的可能；房產(chǎn)新政，通過運(yùn)用稅收手段進(jìn)行調(diào)控，一方面給房產(chǎn)投資和投機(jī)者以致命一擊，另一方面，原來以滿足梯級(jí)消費(fèi)需求的二手房市場“生態(tài)平衡”將被打破。相當(dāng)一部分二手房市場潛在購買力或是被迫轉(zhuǎn)向新房市場，或是依舊租房
繼續(xù)成為“無房戶”。
一向被視作是北京房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)的四季房展會(huì)傳達(dá)的信息表明，近日購房者心態(tài)已明顯發(fā)生變化，持幣觀望氣氛濃重。在剛剛結(jié)束的北京夏季房展會(huì)上，有關(guān)組織者透露，此次展會(huì)意向成交商品住宅僅1592套，與去年夏季房展會(huì)相比減少了1012套。業(yè)界人士分析，這種市況與近期房地產(chǎn)調(diào)控政策改變了相當(dāng)一部分購房者的市場預(yù)期有關(guān)。國家發(fā)改委價(jià)格監(jiān)測中心最新報(bào)告顯示，北京5月份房價(jià)較上月下降了1.1％，這似乎印證了政策調(diào)控正在取得成效。
新政效應(yīng)正在釋放
曾一度供應(yīng)萎縮的北京市場，近日新盤上市明顯放量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6月份新項(xiàng)目開盤多達(dá)20余個(gè)，接近每天一個(gè)�！霸谫彿空哂^望態(tài)度占主流的市場氛圍下，市場供應(yīng)激增，房價(jià)一直保持堅(jiān)挺向上的北京市場或有變盤的可能。”一位業(yè)界資深專家這樣分析。自5月11日國務(wù)院發(fā)出穩(wěn)定房價(jià)通知，到各地方政府6月初制定具體政策的出臺(tái)，在短短半個(gè)月的時(shí)間里，房地產(chǎn)業(yè)充分領(lǐng)略了政府穩(wěn)定市場的決心。
從北京房地產(chǎn)新政的政策效應(yīng)看，其對市場的影響正在顯露出來。首先，新政有關(guān)契稅調(diào)整和對普通住宅的界定，將增加非普通類住宅的購買成本。按照最新的政策規(guī)定，只有同時(shí)符合容積率在1以上，總建筑面積在140平方米以下，價(jià)格在同地段平均價(jià)格1.2倍以下這三項(xiàng)條件，才可享受普通住宅的政策優(yōu)惠，非普通類住房則要交納3％的契稅，為普通住宅的一倍。該規(guī)定有可能對新房市場產(chǎn)生兩方面影響，一是購房者在購買超過140平米的住宅時(shí)除了要考慮須增加的契稅因素外，還要考慮未來房產(chǎn)如進(jìn)行二次交易因成本提高而使得流通性較差的可能；另一方面開發(fā)商也會(huì)針對這一新情況，在一定程度上對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。這一點(diǎn)從一向?qū)κ袌龇磻?yīng)敏感的上海開發(fā)商近期在新盤推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化，似乎能看出一絲端倪。開發(fā)商在今后新盤的推出上，有可能對商品住宅的戶型面積因素會(huì)有所把握。
第二，北京對房地產(chǎn)二級(jí)市場舊房交易加征20％的個(gè)稅，以及對非普通類住宅的二手房交易征收營業(yè)稅，將大大提高二手房交易成本。這一政策的實(shí)施會(huì)對以增值和短期套利為目的的房產(chǎn)投資者形成強(qiáng)烈沖擊。建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家謹(jǐn)認(rèn)為，北京市商品住宅投資性購房比例在17％左右。其中29％為房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓、23％用于出租、48％空著留待房價(jià)上漲以后再出售。房產(chǎn)新政通過在流通環(huán)節(jié)征稅以增加二手房交易成本的作法，一方面可大大壓縮房產(chǎn)投資者的獲利空間，另一方面也降低了部分高檔二手房的流通性。從有關(guān)規(guī)定的內(nèi)容看，營業(yè)稅的征收只涉及非普通類住宅，而對所有二手房交易“一刀切”的20％個(gè)人所得稅則覆蓋了整個(gè)二手房市場，這雖對降低投資性購房的市場份額起到了至關(guān)重要的作用，但另一方面也會(huì)給二手房市場以“致命”一擊。
記者從多家房產(chǎn)中介公司了解到的信息顯示，自5月11日國家七部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》以后至6月1日以前，北京房產(chǎn)投資者的市場拋售行為明顯增加。順馳經(jīng)紀(jì)公司二手房源登記量環(huán)比增加28％，我愛我家經(jīng)紀(jì)公司的二手房源掛牌量也大致增加25％。而在新政策實(shí)施后半個(gè)月與去年同期相比，二手房源掛牌量下降15％，客戶委托量下降20％，成交量總體下降30％。由于稅收因素，絕大多數(shù)二手房賣家調(diào)高了報(bào)價(jià)，而買家則因支付能力較為“剛性”，沒有太大的談判空間，在雙方價(jià)格預(yù)期差距較大的情況下無法達(dá)成交易，使二手房市場急劇萎縮。這樣，在稅收杠桿的作用下，原來滿足梯級(jí)消費(fèi)需要的二手房市場“生態(tài)平衡”將被打破。一些原本買不起新房的人，現(xiàn)在踮起腳也買不起二手房了。在未來一段時(shí)間里，相當(dāng)一部分二手房市場潛在購買力或是被迫轉(zhuǎn)向新房市場，或是依舊租房繼續(xù)成為“無房戶”。
第三，在北京近日出臺(tái)的“加強(qiáng)住房交易管理有關(guān)問題的通知”中要求，“對開發(fā)企業(yè)虛擬買賣合同、囤積房源，發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價(jià)，誘騙消費(fèi)者爭購，不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求，不實(shí)行網(wǎng)上認(rèn)購、網(wǎng)上簽約的行為，市建委將在網(wǎng)上予以公示，并記入企業(yè)信用檔案”，以及，禁止商品住房人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓；房屋所有權(quán)登記申請人必須與備案的預(yù)購人一致；實(shí)行嚴(yán)格的商品房預(yù)售網(wǎng)上聯(lián)機(jī)備案。這一規(guī)定不僅“封殺”了開發(fā)商利用與購房者信息不對稱哄抬房價(jià)的可操作空間，而且也杜絕了炒房者的短期套利的可能，使得房價(jià)中的水份被大大地?cái)D出。
開發(fā)商心態(tài)也在變
“新政之后到現(xiàn)在成交量急劇下降”，北京知名開發(fā)商SOHO中國總裁潘石屹稱，“各個(gè)部委的政策從5月中旬到月底接二連三地出臺(tái)，讓北京的消費(fèi)者有點(diǎn)應(yīng)接不暇，產(chǎn)生了持幣觀望的心理循環(huán)效應(yīng)，這些政策帶來的心理預(yù)期也是近期房地產(chǎn)交易量急劇下滑的重要原因�！贝送�，與去年北京開發(fā)商一致看多市場的觀點(diǎn)大相徑庭的是，一些較具影響力的開發(fā)商不約而同地認(rèn)為今年北京房價(jià)會(huì)跌。
6月16日，北京市建設(shè)委員會(huì)召開了貫徹落實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格政策的通報(bào)會(huì)，有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，8％是北京市控制房價(jià)增長的一個(gè)最佳幅度。他同時(shí)透露，市場交易管理還只是穩(wěn)定住房價(jià)格的一部分，根據(jù)市場調(diào)控情況，稍后還會(huì)有一系列措施跟進(jìn)，比如經(jīng)濟(jì)適用房放量等。
面對新政實(shí)施后市場所作出的反應(yīng)，一些開發(fā)商的心理已開始發(fā)生變化。北京房地產(chǎn)銷售代理行的偉業(yè)房地產(chǎn)投資顧問公司經(jīng)理?xiàng)钽治觯壳熬┏菢鞘械男枨筮�是客觀存在的，在新政影響下，持觀望態(tài)度和持續(xù)關(guān)注成為當(dāng)前購房人表現(xiàn)出來的最大特點(diǎn)。因此開發(fā)商認(rèn)為推遲開盤不如早開好，因?yàn)樵玳_盤還能夠積累一些客戶。在偉業(yè)公司代理銷售樓盤的十幾個(gè)項(xiàng)目中，新政出臺(tái)后銷售環(huán)比下降約有近20％幅度。這與購房者對房產(chǎn)新政會(huì)對市場有何影響難以作出判斷有關(guān)，因而使得相當(dāng)部分的購房者延后置業(yè)。
記者在近日北京舉辦的夏季房展會(huì)上發(fā)現(xiàn)，不少原有購房打算的消費(fèi)者現(xiàn)在對是否目前就買房轉(zhuǎn)而持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。在房展會(huì)轉(zhuǎn)悠好一會(huì)的楊先生告訴記者，前一段時(shí)間曾相中東邊的一個(gè)低密度住宅項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)主要考慮是，那個(gè)樓盤周邊自然環(huán)境不錯(cuò)，面積也比較適中。但新政策出來，看到超過140平米的房子要交3％的契稅，這樣一來等于每平米要增加好幾十元的支出，算算又覺得有點(diǎn)貴了，既然現(xiàn)在政府要穩(wěn)定房價(jià)，估計(jì)一時(shí)半會(huì)房價(jià)不會(huì)漲得太快，還是等等看再說吧。另一位急于買房的張女士，因現(xiàn)在住的房子馬上面臨拆遷，得趕緊找個(gè)落腳的地方。但在房展會(huì)上轉(zhuǎn)了半天，總沒找到令她滿意的房源，不是地點(diǎn)太遠(yuǎn)，就是房價(jià)偏高。雖然拆遷費(fèi)拿到三十多萬，但要買一套既適合居住，又能承擔(dān)得起的房子還挺費(fèi)勁的。張女士想，要不然先租房住，反正沒遇到合適的房子，自己肯定不會(huì)輕易買房的，因?yàn)閷τ谑杖氩桓叩乃齺碚f，這筆拆遷補(bǔ)償可是一筆不小的數(shù)目，一家人也許一輩子也掙不出來，要是買的不合適，再想賣沒準(zhǔn)挺費(fèi)勁的。
據(jù)記者觀察，往年房展會(huì)總能見到的投資買家的身影，今年仿佛極其稀少。二手房市場也好象是一夜之間被“速凍”起來。一個(gè)與記者稔熟的做二手房生意中介公司老總告訴記者，做房產(chǎn)中介這一行當(dāng)?shù)�，不怕房價(jià)跌更不怕房價(jià)漲，最怕的就是市場蕭條，沒有人買也沒人賣，這樣下去恐怕不少中介得轉(zhuǎn)行了。
房價(jià)下行或有可能
如今，北京許多購房人最關(guān)心的事莫過于今、明兩年是不是買房的最佳時(shí)機(jī)？
從目前政府政策的內(nèi)容看，對購房人的“利好”要多于“利空”。首先，新政的出臺(tái)迫使投資性買房的購買力退出市場，按照北京投資性購房占到17％的市場份額測算，如果有超過10％的投資性購買力退出市場，其對市場供需的影響也將是巨大的。對開發(fā)商而言，投資性購買力的退出和消費(fèi)者的持幣觀望，將令開發(fā)商的市場銷售面臨一定壓力。據(jù)記者了解，自今年一季度以來，不少開發(fā)商面臨資金緊張的問題。近期信托公司募集的許多房地產(chǎn)信托計(jì)劃表明，在銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款審批從嚴(yán)的擠壓下，地產(chǎn)商在沒有拿到預(yù)售許可和銷售回款之前，資金普遍吃緊。而房地產(chǎn)信托資金大多成本高、期限短(現(xiàn)在北京發(fā)起的房地產(chǎn)信托計(jì)劃大多為一年期、6.5％利率)，這迫使開發(fā)商在拿到房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售許可后必須加快銷售速度，以償還信托債務(wù)。那么在市場買方普遍籠罩著觀望氣氛下，實(shí)現(xiàn)快速銷售回款的最有效辦法就是降低利潤預(yù)期，讓利于民。對于購房者來說，如果你有一定的耐心等待，沒準(zhǔn)能讓你有個(gè)意外的驚喜。
在土地供應(yīng)方面，記者從北京市國土資源局了解到，去年北京市土地供應(yīng)面積達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的9498公頃。這比前年6438公頃的土地供應(yīng)量幾乎激增了近50％，比2002年土地供應(yīng)的4559公頃更是增幅達(dá)100％以上。以房地產(chǎn)從土地開發(fā)到形成市場供應(yīng)大約需要一至二年的時(shí)間看，今年下半年市場供應(yīng)應(yīng)該有放量的可能。據(jù)北京市國土資源局有關(guān)人士解釋，2004年之所以會(huì)出現(xiàn)土地供應(yīng)面積再次激增的現(xiàn)象，是有其獨(dú)特原因的。除了因首都機(jī)場擴(kuò)建工程供地因素外，去年“8·31”土地大限，導(dǎo)致北京市的開發(fā)商全都集中申報(bào)項(xiàng)目，引發(fā)了土地供應(yīng)大幅放量。由于北京“8·31”土地大限前“過關(guān)”的項(xiàng)目，其開發(fā)用地不少為協(xié)議轉(zhuǎn)讓，因此這些項(xiàng)目土地成本可能要遠(yuǎn)比后來通過“招、拍、掛”獲得的開發(fā)用地成本要低，這也使得這些項(xiàng)目一旦入市，實(shí)際上是有一定的價(jià)格調(diào)整空間的。另外，最近國內(nèi)建筑鋼材價(jià)格一路走低，這也為建筑成本的降低提供了可能。如果市場持續(xù)交投清淡，新項(xiàng)目低價(jià)入市應(yīng)是較為明智的選擇。這樣，也不排除房價(jià)走低的可能。
事實(shí)上，房地產(chǎn)新政所要達(dá)到的目的有兩個(gè):一是打擊房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)投資，穩(wěn)定市場，防止房價(jià)大起大落；二是改變市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低檔商品住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，以讓大多數(shù)城市居民居者有其屋。從北京市未來幾年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)劃看，后年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)將放量，這將大大攤薄平均房價(jià)。此外，近期發(fā)生的天通苑經(jīng)濟(jì)適用房購房風(fēng)波，會(huì)促使政府盡快落實(shí)北京經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃，加大經(jīng)濟(jì)適用房的市場供應(yīng)力度。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，房產(chǎn)新政的稅收杠桿作用不容小覷，以往市場頗受青睞的大戶型房以及高檔房由于交易成本提高和客觀上造成流通性下降的因素，會(huì)使購房者與開發(fā)商都對此因素有所考慮。我們預(yù)測，在未來一段時(shí)間，市場上中小戶型、低總價(jià)的商品住宅有可能成為市場主流產(chǎn)品。而對于市場價(jià)格走勢來說，一是看政府調(diào)控的后續(xù)政策的內(nèi)容如何，二是與宏觀經(jīng)濟(jì)走勢有關(guān)。
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