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顧列銘
江蘇無錫。一個下午，總建筑面積達10萬平方米的Mall——保利廣場內，顧客還沒有營業人員多，從開業至今一直如此。此處的大型購物中心即“Mall”，全稱Shopin g M a l l ，音譯“摩爾”或“銷品茂”，屬于一種新型的復合型商業業態，它特指規模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖店在內的超
級商業中心。具有如下兩個特征:一是占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規模大；二是行業多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體)。目前，中國內地幾乎所有的Mall都在慘淡經營。早在2004年4月30日，中國國家發改委召開電視電話會議，將固定資產投資重點清理對象從鋼鐵、水泥和電解鋁擴大到高爾夫球場、城市軌道交通和大型物流園區等，大型購物中心就已赫然在列。
貸款超過2000億元
在華南地區，斥資30億元的國內首個超大型主題式購物公園——“華南Mall”早已在東莞萬江破土動工；廣州規劃面積達29萬平方米的正佳廣場在重組后復工；華僑城旗下的銅鑼灣廣場已經開張營業；中信新城市廣場、深圳中心區購物中心等項目也在陸續上馬。在北京，四個20萬－60萬平米的Mall將在城市的東西南北拔地而起。這些MALL動輒20萬、30萬平米，很多都是“政府行為”和城市品位的“象征”。2004年4月份，由中國銀監會、商務部、發改委、建設部聯合對銷品茂進行了一場全國范圍內的徹底調查。調查表明，全國范圍內的銷品茂總數達到了600個左右，以每個投資額5億元測算，投資總額則應在3000億元以上。資金和占地需求大、周期長、風險高的購物中心，竟然在短短兩三年里膨脹到了此等規模，令人為之擔心。上海商學院連鎖經營管理系主任吳建國說:“太超前了，把大后天的事都做了。”而這種“政績工程”的一個可怕之處，是當一些官員得享引資、人氣、車流、物流等表面繁榮的政績時，卻把巨大的風險轉嫁到了銀行的頭上。一位曾經在上海某房產公司就職的人士，就詳述了一家預計投資25億元的MALL的融資之道:先用自有資金拿地，對土地用市場價評估升值，再拿政府準許其投資的土地批文到銀行貸款，用此貸款來建造，建造完后再拿蓋好的樓去銀行抵押貸款，用此貸款來營運。在整個項目投資中，只有土地金是開發商出的自有資金，由于是政府看好的項目，開發商往往只需要付出十分低廉的價格就可以拿到土地，由此，絕大部分風險由銀行承擔。這種情況是十分普遍的。有的自有資金占到15％－20％，有的只有3％，正常情況下自有資金占5％左右。一位權威人士舉的一個典型例子是，某一個總投資30億元的項目，開發商手里的自有資金為8000萬元，其自有資金比例僅為2.67％，遠離有關部門所規定的自有資金必須占到30％以上的底線。只需極其少量的土地出讓金，就可以撬動一個幾億或幾十億的龐大項目，這在財務上美名“杠桿原理”，但是對MALL卻不能適用，有專家分析，與一般房產項目可以通過出售房產快速回籠資金不一樣，MALL主要依靠租賃獲利，風險在于建成后的招商和經營，不確定因素太多。
脫離城市實際需求
現在，僅上海市在建和規劃中的大型購物中心，大約已經有40個。對此，專家們大呼“過剩，危險！”重慶的情況更令人擔心，該市一個區就一下子出現5個購物中心爭相上馬，而且都是超過10萬平米的規模，而這個區的總人口才不過40多萬，且其中至少有10％的下崗失業者。由于消費力不足，位于上海浦東MALL——正大廣場，至今依然還有1/3鋪面租不出去，這種經營上的差距會直接影響開發商的還貸能力，銀行也就很可能出現壞賬。另外有些跟風而進的MALL則正在陷入泥潭:上海虹橋一個規劃面積三十幾萬平米的MALL去年底停工，原因是資金問題；原本定于去年底開業、由北京大地集團投資的“北京MALL”至今仍處于停工狀態。由于脫離城市實際購買能力，銷品茂項目已很難從民間引資或從銀行貸款。現時，在西安實際開工的大型購物中心只有紫薇MALL一家，其余幾家多數已將土地圈定，因無后續資金尚未動工。而青島號稱全國最大的MALL似乎已經無疾而終，原因也是缺錢，這個項目由加拿大555集團投資10億以上美元，據說規模是上海正大廣場的4倍。
北京的情景與此類似。號稱中國最大的金源MALL生意也是一片蕭條。
分拆出讓難以走通
專家認為，國內大型購物中心開發片面追求規模效應，以“大”為美，卻沒有適當的招商規則、準確的商業定位以及高水準的專業管理團隊，很可能造成前期開發、招商場面火爆，后期經營難以為繼的尷尬局面。更為重要的是，現在中國購物中心發展迅猛，是因為很多項目被當成了商業地產做，實際上兩者有很大區別:商業地產可以出售，后期經營管理要求不高，不強調商業組合，市場風險小；但是購物中心一定強調以統一整體出現，不能拆零出售，經營管理風險更高。因為購物中心一旦被拆零成商鋪賣掉，就很難實行統一的經營管理，也就很難獲得成功；而且由于開發商往往不可能全部賣出去，因此一方面不光銀行的債不可能完全還清，同時又把失敗轉嫁給了接盤的小業主，引發很多社會問題。而且當Shopin g M a l l 建成之時，它大部分的商業價值還只是潛在的，相應的地產價值也非常有限。如果此時出售，整個項目很難有較大的利潤空間，甚至還會虧本。只有通過長期的經營，才能使Shopin g M a l l 潛在的商業價值得以實現，從而引起地產的增值和租金的上漲。至此，開發商才可以獲得現實的豐厚回報。所以，地產商如果想要開發大型購物中心，就一定要有長期經營的打算。在美國，對大型的商業投資的回報預期通常是二十年到三十年，想蓋了就走的開發商不必來搞Shopin g M a l l 。這也正是國內Shopin g M a l l 項目鮮有成功案例的一大原因。很多業內人士憂心忡忡地指出，2005年隨著眾多MALL投入運營，很多分割產權出讓的MALL可能會出事，大批投資商業面積卻收不到預期回報的投資者們會找開發商清算。而對Shopin g M a l l 來說，開發商與承租商家之間是一榮俱榮、一損俱損的關系，開發商很難靠分拆出售產權的方式繞開自己長期運營的責任。其實，面對國內開發商一窩蜂似的撲向MALL開發，國內最早涉足這一開發領域的廣州中華廣場投資商、香港昌盛集團董事長鄒錫昌先生去年就發出警告:沒有足夠的資金實力、沒有等待漫長的回報期的耐心、沒有商業經營的經驗就不要涉足MALL。
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