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石軍民
盡管我們很難綜合得到近幾年房地產業暴利程度的確切數據，房地產開發企業也會以“商業秘密”理由避談項目利潤率，有的開發商還會以所謂的財務報表利潤率和所謂的行業平均利潤率等作為依據，企圖掩蓋暴利事實。但房地產業作為過去幾年中的暴利行業已是一個不需爭辯的事實。我們用不著拿胡潤和福布斯等排行榜作為判斷依據，就筆者在杭州熟悉
的近十個房地產項目利潤是相當可觀的。
近幾年，社會各界對房地產價格上漲過快以及房地產業的暴利抱怨甚多，但對房產業暴利形成的真正原因深層次分析并不多見，有的片面地認為房地產企業是本輪房地產價格過快上漲和房地產投資規模過大、增速過快的罪魁禍首。筆者認為，資本追求高回報，企業追求利益最大化是無可厚非的，關鍵要看有沒有違反游戲規則。過去幾年中使房地產成為暴利行業的真正原因主要有兩個方面:一是土地市場機制的缺陷；二是市場規范化程度低。
在我國的市場經濟機制中，土地市場機制的建立是滯后的。經營性土地終止協議出讓方式，取而代之的是一律實行招、拍、掛，僅是去年8月31日的事，而且由于種種客觀原因，土地市場化機制還有待盡快完善，至今仍比較突出的是工業用地的市場化和土地儲備制度市場化運作方面還有待抓緊改革和落實。土地儲備制度是土地市場化的產物，當地價低廉房地產市場低迷時視情況增大土地收購儲備，當地價出現過快上漲視情況增大土地供給，以調節土地市場供求關系。顯然，對于剛剛開始土地市場機制轉型的土地儲備部門來說，要立竿見影充分發揮市場調節作用是不現實的，需要有個過程。近幾年面市的房地產項目用地，基本上是以協議出讓方式取得的，地價絕對低廉。換句話說就是開發商吃的是計劃經濟的廉價地，賣的是市場經濟的高價房，這是形成開發商暴利的主要來源。
協議出讓地價絕對低廉的主要原因有三個方面:一是幾十年的房地產計劃經濟模式的地價在向市場經濟轉型前價值被嚴重低估。二是1998年至2001年的幾年中，國家和地方政府為了啟動內需、吸引投資以及出于地方政府利益，往往以極低的地價作為優惠條件讓利于投資開發者。三是權力尋租現象突出。有些政府部門官員，吃政府飯，得開發商利，為開發商辦事，暗箱操作，以較低的地價將大量土地出讓給開發商，開發商拿到協議出讓土地越多，因價值嚴重低估而得到的利益就越多。拿到協議出讓上千畝或數千畝土地的開發商，他們會分多期滾動開發，首期開發的利潤率已經稱得上暴利，后期開發的暴利就則更高。杭州城西某樓盤，六、七年前首期房價為2000多元，如今三期房價要再加一萬了。
除了土地市場機制的轉型和缺陷外，房地產市場規范化程度低是房地產業暴利形成的另一個深層次原因。前些年房地產市場規范化制度建設缺陷甚多，與我國早些年的證券市場情形相當類似。炒地、炒房、炒號、炒概念有之，虛假廣告、虛假承諾、合同欺詐以及霸王條款有之，賣圖紙房、屯積房源、隨意定價和提價有之。總之，開發商為賺取更多的利潤，利用市場制度建設的缺陷和滯后，使出了渾身解數，使一些地區房地產價格一漲再漲，令不少開發商到了自己也“看不懂”、“想想也可怕”的地步。隨著去年“8·31土地大限”的過去以及去年以來國家的宏觀調控，尤其是今年4月以來，國家和地方政府對房地產市場采取的立體式調控措施的出臺和逐步到位，房地產市場已經開始步入公開、公平、公正、規范的健康之路，房地產業暴利源頭基本被封堵，盡管有些開發商在前幾年的協議出讓“圈地運動”中得到大量土地，足夠他們今后兩三年的開發用地，但大部分開發商協議出讓的土地都會在今后一年內開發完畢，新項目的拿地開發，不僅不可能再有暴利，而且面臨較大的市場壓力和風險，這也是近期不少掛牌土地流拍的原因所在。房產新政條件下，慎重篩選新項目，練好內功，抓好管理已是開發商的共識，至于是否收縮開發規模和戰線，是否走聯合或合作之路，是否退出轉行等，各開發商都會根據具體情況作出適當選擇。
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