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自從房產(chǎn)新政實(shí)施以來，上海樓市成交量銳減，1.4萬家房產(chǎn)中介的生存環(huán)境驟然惡化。身處上海樓市的最前沿，這些房產(chǎn)中介們深刻感受到上海樓市“冬天”將至的寒意——
記者李良
在上海樓市最火時(shí)想方設(shè)法擠進(jìn)來的巧房房產(chǎn)花木店，如今正面臨關(guān)門歇業(yè)的窘境。
無奈之下，巧房房產(chǎn)玻璃門上貼出一張轉(zhuǎn)租廣告，宣告退出上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。與它同時(shí)告別上海房產(chǎn)市場(chǎng)的，還有花木地區(qū)的良峰物業(yè)、世投房產(chǎn)等大大小小近20家房產(chǎn)中介。
這還不過是冰山一角。自從房產(chǎn)新政實(shí)施以來，上海樓市成交量銳減，1.4萬家房產(chǎn)中介的生存環(huán)境驟然惡化，裁員、縮減規(guī)模、關(guān)門歇業(yè)，成了業(yè)內(nèi)最熱門的話題。
投資神話破滅
幾乎所有接受采訪的房產(chǎn)中介對(duì)于上海樓市曾經(jīng)的黃金歲月都留戀不已。“過去幾年，房子根本不愁賣。對(duì)于我們來說，收到好的房源遠(yuǎn)比尋找買家更重要。”領(lǐng)富房屋的一位工作人員表示，“那個(gè)時(shí)候，我們都忙不過來，只看到房?jī)r(jià)在噌噌地往上漲。”
在經(jīng)歷了緩慢的恢復(fù)期后，從2003年起上海房?jī)r(jià)開始發(fā)力狂奔，新開樓盤被一掃而空，二手房的價(jià)格也節(jié)節(jié)攀高。在狂熱的上漲聲中，“30萬炒房到千萬身家”等諸多投資神話充斥著整個(gè)上海房產(chǎn)市場(chǎng)。
“是政府一系列政策的出臺(tái)讓投機(jī)客們嗅到了投機(jī)機(jī)會(huì)，例如土地供應(yīng)收緊、銀行大力推進(jìn)房貸業(yè)務(wù)、上海實(shí)行買房退稅、允許期房交易、內(nèi)銷房和外銷房并軌等。這些客觀上都有助于上海樓市走出低迷期，開始恢復(fù)性上漲。”光大證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員趙強(qiáng)告訴記者，“但隨著投資客的不斷增多，大量資金涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)上不理性行為開始增多，后來就演變成爆炒的局面。”
來自湖北的投資客張偉對(duì)此有更深刻的體會(huì)。“我投資的是聯(lián)洋社區(qū)的房子。據(jù)我估計(jì)，那里70％的房子都被投資客所持有，在最狂熱的時(shí)候，很多資金不夠的小投資客聯(lián)合起來，湊出一套房子的錢入市。”張偉對(duì)這種不理性的行為不斷搖頭，“都是當(dāng)時(shí)種種投資神話鬧的，好像只要有房就能發(fā)家致富，攪得大家拼命往里擠。以我以前的投資經(jīng)驗(yàn)看，這代表上海樓市已經(jīng)到了一個(gè)非常危險(xiǎn)的時(shí)候，所以“兩會(huì)”上開始討論房地產(chǎn)過熱問題的時(shí)候，我就將手上所有的房子脫手了。”
在張偉看來，現(xiàn)在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資神話已經(jīng)破滅了，房?jī)r(jià)的下跌也不可避免。“我的一個(gè)朋友，在2004年底搶了一套上南地區(qū)的房子，每平米10000元，目前在中介掛9000元出售，賬面已經(jīng)浮虧十幾萬了。更要命的是，這套房子現(xiàn)在還賣不出去。”張偉告訴記者，“現(xiàn)在投資上海房地產(chǎn)已經(jīng)沒有多少獲利機(jī)會(huì)，我已經(jīng)決定離開房市，轉(zhuǎn)而尋找其他的投資渠道了。”
“五年內(nèi)我不看好上海樓市，”張偉直言不諱的對(duì)記者表示，“現(xiàn)在不是能不能續(xù)寫投資神話的問題，而是值不值得投資的問題。我認(rèn)為，上海樓市在短期內(nèi)已經(jīng)失去了投資價(jià)值。”
自住需求獨(dú)木難撐
投資需求的銳減，使得自住需求重新回到人們的視野。但上海的自住需求到底有多少？這卻是一個(gè)誰也無法準(zhǔn)確回答的問題。
上海市統(tǒng)計(jì)局2004年初曾公布過一份調(diào)查結(jié)果，認(rèn)為在上海投資性購房比例為16.6％；而單價(jià)7000元以上的房屋，投資性購房比例為39％，這表明官方認(rèn)為上海仍以自住性購房比例為主。這份調(diào)查在當(dāng)時(shí)遭到很多質(zhì)疑。溫州炒房團(tuán)的活躍，隨處可見的空置房，使人們很難相信這樣一組簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)。“當(dāng)時(shí)上海樓市的場(chǎng)景可以概括為一句話:白天狂熱銷售，夜晚不見燈火。”一位投資客向記者表示，造成這種狀況的原因就在于大量投資客的涌入。
但此后人們卻再也沒有看到官方有關(guān)自住性購房比例的數(shù)據(jù)，而去年底今年初的一波瘋狂上漲，更讓人們對(duì)自住性購房比例無法判斷。不過可以肯定的是，投資客是市場(chǎng)的主流。“‘6·1新政’實(shí)施的前兩周左右，我了解到有一個(gè)溫州團(tuán)一口氣掛了128套房子的賣盤。”一位媒體工作的朋友告訴記者，“但沒有人接盤，這其實(shí)已經(jīng)表明了當(dāng)前自住需求的狀況。”
上海目前房?jī)r(jià)太高，這在很大程度上抑制了自住性需求的釋放。張偉表示，“一對(duì)夫婦年薪20萬，這在上海算中等偏上的收入了，可他們?cè)谑袇^(qū)還是買不起房。動(dòng)輒兩三百萬的房子，可能要他們背上幾十年的債務(wù)，生活質(zhì)量要大打折扣，你說有必要嗎？現(xiàn)在上海的房子不光單價(jià)高，總價(jià)也奇高，根本不是一般人能消費(fèi)得起的。平心而論，想在上海買房的人多，但實(shí)在買不起房的人也多。”(下轉(zhuǎn)A02版)
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