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特約撰稿鄭京平
今年一季度35個(gè)大中城市的商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲10.5％，而與此相對(duì)應(yīng)的36個(gè)大中城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI同比僅上漲1.9％，4、5月份當(dāng)月的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比僅分別上漲1.4％和1.2％。面對(duì)上述這組數(shù)據(jù)，一些宏觀經(jīng)濟(jì)分析人士提出，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI的上漲幅度被低估了，主要原因是沒(méi)有將商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)納入居民消費(fèi)價(jià)格
指數(shù)CPI的統(tǒng)計(jì)范圍。事實(shí)到底如何？是否應(yīng)該將商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI的統(tǒng)計(jì)范圍？事關(guān)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)——通貨膨脹的判斷，有必要通過(guò)討論形成共識(shí)。
居住消費(fèi)是居民消費(fèi)的重要組成部分，作為反映居民消費(fèi)品價(jià)格變動(dòng)情況的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)該包括居住消費(fèi)。事實(shí)上，目前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局按照國(guó)際慣例編制居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI時(shí)，確實(shí)已經(jīng)考慮了居民的居住消費(fèi)。只不過(guò)不是將商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)直接納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI的統(tǒng)計(jì)范圍，而是用居民住房的房租、水、電、燃料、購(gòu)買商品住宅貸款利率、住房維護(hù)修理費(fèi)用、建房及裝修材料等的價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)間接反映居民居住消費(fèi)價(jià)格的變動(dòng)情況。上述方法是被各國(guó)所普遍采用的、比較合理的一種方法。
首先，根據(jù)上述方法編制的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI已經(jīng)考慮了居民的居住消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情況。而且，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較健全、消費(fèi)觀念也比較理性的經(jīng)濟(jì)體中，房租、商品住宅貸款利率、住房維護(hù)修理費(fèi)用、建房及裝修材料等價(jià)格的變動(dòng)，特別是房租的變動(dòng)，可以反映居民居住消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)的情況，至少在一個(gè)相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)期是這樣。因?yàn)椋孔馐蔷用窬幼⌒枨笈c供給的直接反映，它應(yīng)該是商品住宅價(jià)格波動(dòng)的決定性因素，除非商品住宅的需求受到非居住需求的影響過(guò)大，或者是商品住宅的供給也出了問(wèn)題。
其次，不將商品住宅銷售價(jià)格直接納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI的統(tǒng)計(jì)范圍是有道理的。其主要原因，一是商品住宅具有明顯的投資性。為賣而買的人大有人在；為出租而買的人也大有人在。這兩種情況都是明顯的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為，顯然應(yīng)該將其購(gòu)買的商品住宅當(dāng)成投資品，而不是消費(fèi)品。而且，上述兩種行為可以是成規(guī)模的，也可以是小范圍的，有時(shí)甚至是階段性的，即這一時(shí)期將房子用于出租，而另一段時(shí)間又將其變成了自有住房。這使得實(shí)際統(tǒng)計(jì)時(shí)，很難將其消費(fèi)功能和投資功能區(qū)分開來(lái)。二是住宅的折舊年限極長(zhǎng)，有些可達(dá)數(shù)百年，且購(gòu)房分期付款的時(shí)間也很長(zhǎng)，可以是幾十年。這比一般耐用消費(fèi)品的折舊年限和分期付款年限要長(zhǎng)得多。三是商品住宅在某種意義上也是一種金融資產(chǎn)。這既可以從理論上找到依據(jù)，如，在《金融投資學(xué)》中，房地產(chǎn)，包括住宅是重要的金融投資品；也可以從實(shí)際中得到印證，它被許多金融投資機(jī)構(gòu)吸納到其投資組合之中。這也是汽車等耐用消費(fèi)品所不具有的特點(diǎn)。正是由于商品住宅的上述特征，世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和核算專家經(jīng)過(guò)反復(fù)研究和實(shí)踐才把住宅投入列為投資，而不是消費(fèi)。事實(shí)上，如果真的將商品住宅銷售價(jià)格直接納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI的統(tǒng)計(jì)范圍，由于商品住宅的投資性質(zhì)，特別是金融投資性質(zhì)，其決定因素太多(包括市場(chǎng)投機(jī)因素)，極易引起波動(dòng)，這必將導(dǎo)致居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI的大幅波動(dòng)，這對(duì)于我們觀察宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，對(duì)于我們根據(jù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI決定工資和養(yǎng)老金等補(bǔ)貼的變動(dòng)等都是極其不利的。
具體到目前我國(guó)商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI的上漲幅度出現(xiàn)較大差距的問(wèn)題，其中雖然有一些不可比因素，如，我國(guó)居民住房市場(chǎng)化的時(shí)間還比較短，商品住宅銷售價(jià)格和房租均在變動(dòng)和逐步形成之中；居民受傳統(tǒng)觀念影響，總認(rèn)為租房不如自己買房，租房市場(chǎng)的發(fā)育程度還不充分等等；但是，確實(shí)其中也反映了目前商品住宅市場(chǎng)有一定的泡沫。1997年我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房制度市場(chǎng)化改革后，住宅的房租也隨之市場(chǎng)化。在這一過(guò)程的初期，房租上漲比較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住宅銷售價(jià)格的上漲幅度。2002年后這種趨勢(shì)發(fā)生變化，特別是從2004年第一季度開始，商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)一直明顯地高于住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2004年第一季度到2005年第一季度，二者的同比上漲率分別為:7.6％、10.1％、8.6％、11.1％、10.5％和3.4％、2.4％、1.7％、1.3％、1.3％。這說(shuō)明目前房地產(chǎn)特別是商品住宅市場(chǎng)中確實(shí)存在著一些不正常因素。為了使其正常健康發(fā)展，采取一些措施對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，是完全必要的。這也恰恰說(shuō)明，幸好我國(guó)的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)CPI沒(méi)有包括商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，否則，很有可能會(huì)誤導(dǎo)我們對(duì)居民消費(fèi)價(jià)格走勢(shì)的判斷。
與此相關(guān)的是，一些人在談?wù)撐覈?guó)目前高投資率時(shí)，也自然或不自然地提出了要將居民購(gòu)買或投資住宅納入居民消費(fèi)的范疇，而不是居民投資的范疇。本文的分析同樣也說(shuō)明這種做法是不妥的。
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