|
編者按:第七屆“中證·亞商中國最具發(fā)展力上市公司50強”評選日前圓滿落幕。萬科、中興通訊、招商銀行等一批優(yōu)秀上市公司榜上有名。這些公司究竟依靠什么樣的核心競爭優(yōu)勢而入選？支撐其未來持續(xù)發(fā)展的潛在優(yōu)勢又有哪些？帶著這些問題，本報記者走訪了部分排名靠前的上榜企業(yè)，并采寫了這組稿件。盡管由于個體差異的存在，這些公司發(fā)展的著力點難以具有普適性，但我們還是希望通過這組稿件，能夠為企業(yè)高管和投資者開啟一扇探究上市公司發(fā)展力的窗戶。
記者金名 深圳報道
作為最早的上市公司之一，萬科連續(xù)兩屆成為“中證·亞商中國最具發(fā)展力上市公司50強”評選的第一名，堪稱當(dāng)之無愧。從1984年到2004年，萬科營業(yè)收入復(fù)合增長率達到25％，凈利潤復(fù)合增長率達31％，1996年以來按復(fù)權(quán)價格計算的A股復(fù)合回報率亦高達25％以上。萬科之所以能取得今天的成就源于其堅定的專業(yè)化道路。
競爭優(yōu)勢不減
在國家強化對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，以及二級市場系統(tǒng)性風(fēng)險加大的影響下，萬科近期股價也出現(xiàn)了較大幅度的下挫。投資者所關(guān)心的是，作為行業(yè)的領(lǐng)跑者，萬科在宏觀調(diào)控背景下還能否保持競爭優(yōu)勢？萬科還有沒有投資價值？
“實際上，在宏觀調(diào)控背景下，萬科的優(yōu)勢或許會更加明顯。”一份研究報告表達出這樣的觀點。
公司有關(guān)人士亦認(rèn)為，萬科曾經(jīng)歷過上一輪宏觀調(diào)控，積累了豐富的應(yīng)對經(jīng)驗，市場應(yīng)變能力亦為業(yè)內(nèi)所稱道。當(dāng)年萬科系通過做“減法”確立主業(yè)優(yōu)勢和專業(yè)化道路，如今的萬科更注重效益型增長、合作開發(fā)和多元化融資渠道的拓展。萬科集團總經(jīng)理郁亮表示，正是這些提早應(yīng)對政策調(diào)控的有效手段，確保了2004年公司的快速發(fā)展。
毫無疑問，宏觀調(diào)控將有效穩(wěn)定房價，考驗開發(fā)商專業(yè)能力，行業(yè)運作將日趨規(guī)范，并最終抬高行業(yè)門檻。而在過去20年里，萬科堅守自己的價值觀，已成為行業(yè)內(nèi)最具規(guī)模、最為透明和規(guī)范的企業(yè)，不僅受這類調(diào)控影響最小，甚至還有可能以此為契機提高市場集中度，擴大自己的市場份額。比如，2004年萬科一半以上的新增項目通過合作方式獲得，2005年1季度又與南都集團展開合作，增加了219萬平方米土地儲備，進一步完善了其在長三角區(qū)域的布局。
萬科已經(jīng)成為一家專注于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，中檔住宅開發(fā)比例較高，萬科現(xiàn)時提出的大力發(fā)展以自用為主的主流產(chǎn)品，實施客戶細(xì)分、產(chǎn)品創(chuàng)新與工廠化策略，亦與房地產(chǎn)調(diào)控的主要意圖相貼近。研究人員指出，萬科會堅持走依靠專業(yè)能力贏得市場的道路，調(diào)控對公司的影響有限。
此外，萬科還進一步明確了聚焦城市經(jīng)濟圈的發(fā)展策略，逐步完成以珠三角、長三角和環(huán)渤海灣三大城市圈為主的全國性分散布局，由于各地樓市冷熱不均，區(qū)域市場將呈現(xiàn)不同的調(diào)整狀態(tài)和結(jié)果，這種跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略亦將有利于萬科規(guī)避區(qū)域市場風(fēng)險。
看好未來十年
不久前，郁亮在本報發(fā)表的一篇長文中進一步表示，“房價過快上漲無人受益，平穩(wěn)發(fā)展才是行業(yè)之福。”實際上，早在去年9月份萬科20周年慶典晚宴上，郁亮首次透露未來十年發(fā)展規(guī)劃時就指出，未來十年“一個繁榮健康的房地產(chǎn)行業(yè)是我們共同的期盼。”
萬科認(rèn)為，決定住宅市場基本走勢的，是經(jīng)濟成長性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)的變遷，商品住宅市場在未來十年仍是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。
盡管正在經(jīng)歷嚴(yán)峻的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，現(xiàn)時的萬科對未來行業(yè)前景判斷依然樂觀，更看到了行業(yè)重新洗牌與業(yè)內(nèi)整合所帶來的新機會。正是基于這樣的判斷，萬科堅定地走“第二次專業(yè)化”道路，定位于精細(xì)化，未來十年要實現(xiàn)“有質(zhì)量增長”。
調(diào)控帶來的機會增多，對于尋求規(guī)模效應(yīng)的萬科來說當(dāng)然是件好事。但如果僅考慮項目增加，未來規(guī)模擴張所帶來的發(fā)展瓶頸將主要體現(xiàn)于管理上。針對各地區(qū)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，萬科亦在考慮調(diào)整管理模式，建立區(qū)域中心并逐步放權(quán)，集團保留研發(fā)、風(fēng)險管理與資源配置職能，重點建立完善有效的管控系統(tǒng)。不斷完善中的“工廠化生產(chǎn)”戰(zhàn)略思想，也將有助于萬科規(guī)模效應(yīng)的形成。基于該思想的未來十年客戶細(xì)分、聚焦城市圈和產(chǎn)品創(chuàng)新策略，亦正在對萬科的經(jīng)營管理產(chǎn)生極大的影響。經(jīng)營管理體制方面的突破，將使萬科的運營效率有望得到顯著提高，也是其未來十年銷售額達到1000億元目標(biāo)的重要基礎(chǔ)。
調(diào)控中仍保持增長態(tài)勢
即使在房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺之際，多家券商研究報告對萬科仍給予“增持”評價，認(rèn)為現(xiàn)時其投資價值顯現(xiàn)。或許另一個現(xiàn)象可以作為結(jié)論的補充。自去年底以來，萬科的A股股價一直低于B股股價，萬科董事兼董事會秘書肖莉女士認(rèn)為，這恰恰反映了不同市場對投資價值理念的差異。換言之，這可能反映了其A股價格下挫中某種程度的非理性。
研究人士指出，萬科現(xiàn)有土地儲備已達到1000萬平方米以上，并且其在開拓多元化融資渠道方面亦成效卓著，這兩點足以保障其近兩年的業(yè)績快速增長。
在融資方面，萬科充分利用了銀行、信托、資本市場與國際資金的支持。2004年萬科成功發(fā)行19.9億元可轉(zhuǎn)債，以及1.99億元17英里項目信托、1.5億元萬科云頂項目信托。尤其值得一提的是，針對銀行收縮房貸，萬科迅速調(diào)整資金結(jié)構(gòu)與融資渠道，目前非銀行融資占其借款總額的61％，長期借款比重升至借款總額的72％，并且與多家國際投資機構(gòu)簽署合作協(xié)議，打通國際化融資渠道。萬科資金結(jié)構(gòu)與融資渠道更為合理穩(wěn)健，從而保證各項業(yè)務(wù)的順利進行。
現(xiàn)時的萬科更加注重合作模式增加土地儲備，合理的土地儲備亦提升了企業(yè)的價值。郁亮認(rèn)為，通過合作模式，萬科既獲取了必要的土地儲備，又改善了現(xiàn)金流。實際上在這類合作中，萬科所具有的資金優(yōu)勢、團隊優(yōu)勢、管理優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢亦得到體現(xiàn)。研究人員尤為看重萬科的品牌優(yōu)勢，認(rèn)為這一優(yōu)勢能夠促進企業(yè)融資、銷售和市場滲透等，從而增強了其抗風(fēng)險能力。
2005年萬科預(yù)計開發(fā)項目43個，計劃竣工面積230萬平方米，以2004年的竣工面積和結(jié)算面積為參照，研究人員認(rèn)為萬科今年的結(jié)算面積將有較大的增長，即使市場發(fā)生波動，量的增加亦可在一定程度上抵消價格下跌的不利影響，從而保證公司利潤的增長。
| 
