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記者李良
5月31日晚11時左右，距離七部委給的最后時限僅差1小時，上海四部門終于出臺了“七部委意見”的實施細則。實施細則的內容并沒有出乎人們的預料，上海用足了“七部委意見”給的政策，但實施細則究竟會如何影響上海樓市？我們不妨做出如下大膽猜測。
猜想一:上海調控目標隱現？
在這次出臺的實施細則中，普通住房標準的劃定可謂是萬人矚目。根據實施細則，此次上海市的普通住房標準為:一是住宅小區建筑容積率在1.0以上；二是單套建筑面積在140平方米以下；三是實際成交價格:低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落在內環線以內的低于17500元/平方米，內環與外環之間的低于10000元/平方米，外環線以外的低于7000元/平方米。其中，實際成交價格是按照去年二季度到今年一季度的住房實際成交平均價格來計算的。由于普通住房標準會直接影響到購房人的購買方向，而且普通標準住房的價格與實際市場價格之間存在一定差距，因此，我們不妨大膽推測，上海的普通住房標準可能隱含著政府近期調控房價的目標。一位業內人士指出，如果除以1.44，那么這個實施細則反映出，上海市政府認可的同級別土地住房平均交易價格內環為12152元/平方米，中環為6944元/平方米，而外環則僅為4861平方米，這些價格標準和當前上海市的實際房價相比，有很大的差距。而上海市政府的這種認可程度可能意味著上述這些價格是近期內上海市政府的調控目標。該人士還向記者透露，據他了解，上海市短期的調控目標將是2004年9月份的房價水平，這個水平與上述房價標準相差不遠。
猜想二:投資出現結構性變動？
根據七部委的意見，未滿兩年的非普通標準住房交易時將按全額征收營業稅，這對于那些投資客甚至投機客來說，無疑是一個重大的打擊。但這種打擊不可能改變投資客的逐利本能，盡管投資熱情受到政策的壓制，他們并沒有放棄對上海樓市的幻想，只是在尋找政策給他們的生存空間。由于此次實施細則出臺后，普通住房標準將繼續享受稅收優惠而不受政策的影響，有業內人士認為，今后投資客可能會將目光投向那些劃入普通住房標準的住宅，這將在近期引起上海房產投資結構的變動。另外，一般情況下，需求結構將決定供給結構，因此，投資客投資目標的轉移將直接影響開發商的開發方向，尤其是定價方向。為了改變當前銷售尷尬的局面，開發商很可能將新建商品房的定價定在普通住宅標準以內，使那些建筑面積達到要求的商品房邁進普通住房標準，從而規避政策帶來的壓力。
6月1日，位于上海中環的某樓盤，在售價上就卡住政策線，將單價調到了10000元/平方米，正好是上海普通住房標準中環地段的價格上限。一位資深市場投資人士認為，由于2003年以來上海樓市出現了快速上漲，使得總體均價較高，這體現在上海市出臺的實施細則中，對普通住房標準給予的上限較高，因此，對于一些投資客而言，還是有一定的投資空間的。因此，在短期政策預期明朗后，投資客們很可能再度出手，在政策給予的空間內進行投資。
猜想三:后續政策或將出臺？
在上海市出臺的實施細則中，給政府的調控留下了一個變化余地:上海的普通住房標準從6月1日起開始實施，但市政府將在每半年公布一次。這不禁給人以充分的想象空間:半年是不是上海市政府調控房產的一個時間階段？如果沒有達到預期的調控目標，上海是否還會有更猛烈的政策出臺？一位業內人士指出，當前上海市的樓市政策反映出政府的矛盾心態:一方面，希望房價回落到一個合理的區域，因此，調控勢在必行；另一方面，又害怕藥下的過猛，樓市不堪承受，結果出現暴跌的局面，影響了上海市經濟的發展。這種矛盾的心態使得上海市政府在出臺房產調控政策時顯得小心翼翼，不會一下子把該出的牌出完。這次實施細則出臺后，上海市將會觀望政策效果，視效果進一步出臺調控政策。該人士還透露，對房產交易征收個人所得稅的想法也在醞釀之中。事實上，對于上海市出臺的實施細則，業內存疑者眾多，認為細則的具體規定如同隔靴搔癢，并不能對上海樓市起到真正的抑制作用。而當前上海樓市正處于一個微妙的博弈時期，如果政策不能起到明顯效果，投機客再度興風作浪的可能性很大，到時候，上海市可能需要更加嚴厲的政策去調控，需要付出的代價也許更大。
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