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記者 楊麗 南京報道
“單套面積不高于144平方米，住宅小區建筑容積率不低于1.0，實際成交價格不高于同區域住房平均交易價格的1.44倍，只有同時符合這三個條件的南京“普通住宅”，才能在6月1日起的房產交易中享受稅收優惠。”
5月31日，南京市落實國家七部委“鐵八條”的“市八條”文件對外發布，加上當天江蘇省地稅部門剛剛制定的《補充細則》，南京樓市新政終于趕在國家規定的“6·1”大限的前一天出臺。而在地方政策明朗化之前，無論是房蟲、開發商，還是買房人都經歷了一段焦灼的日子。
二手房由拋轉租
在一系列新政的輪番轟炸之下，心中最忐忑不安的無疑是炒房一族。如果說今年3月房貸利率再次上調以及國務院發布的《關于切實穩定住房價格的通知》還不足以令嘗盡甜頭的炒房者“聞風喪膽”的話，5月11日，國務院辦公廳轉發建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》則幾乎徹底擊垮了房蟲們的心理防線。《意見》明確規定，6月1日起對于購房不足兩年轉手的全額征收營業稅，并對購買高檔房不再給予契稅優惠，并規定各地方政府在5月31日前出臺具體落實措施，上報國家建設部。對炒房客來說，6月1日是“大限”之日，他們要抓住最后時機實施“大逃亡”。
南京房地產信息網顯示，5月12日，在“八條鐵規”被各媒體爭相報道當天，次新房一欄的房源量僅250條，第二天就達到了399條，激增60％。14日、15日雖是雙休日，房源量也分別達到390條、322條。據了解，急于拋房的多是短期炒家。在該網站二手房論壇上，新增的售房信息隨處可見:“上個月剛從別人手中買的房產，現在因急需錢用，42萬原價轉讓。”“好房出售！急！急！急！！！”售房信息中充斥著“泣血賣房”、“低價急售”等詞句。
伴隨一聲高過一聲的“吆喝”，二手房價下落跡象已經十分明顯。為了盡快脫手，炒家甚至將房源和開發商的在售房源相比，標明降價幅度。南京某樓盤一房主稱，該房產在售樓部的銷售價為8000元/平方米，自己“因為公司遷往外地，以6700元/平方米的超低價出售，差價達1300元/平方米”。
盡管二手房房主主動降價、“泣血賣房”，但顯然有意買房者并不買賬。有數據表明，在二手房源量飆升的同時，二手房成交量卻出現了下降。在這里，“買漲不買跌”的心理同樣適用。
“逃亡”不成，房蟲們立即將目光轉向租賃市場。這在5月20日之后表現得尤為突出，在經歷了5月中旬的拋房狂潮后，不少并不急著用錢的房蟲開始要求轉租房源。據了解，隨著6月份大學生畢業租房高峰期的到來，租賃市場有望實現供需兩旺。
開發商:降價沒商量
遏制投機性購房的新政顯然令開發商們“很受傷”。不過，一向在新政策出臺時都“有話要說”的開發商們這次顯得有點沉默。他們似乎在等待時機。
“開發商是強勢，他們寧可賣不動也不會降價”，一位業內人士非常有信心地向記者表示，“根據追漲殺跌的規律，樓盤價格一般會選擇‘低開高走’”。按照他的說法，誰如果是區域內第一個降價，就成了害群之馬。新政對新樓盤的影響是顯而易見的，而開發商們此時大多選擇了延長銷售周期的方式而不是“明目張膽”地降價。
但這個“行規”終于在5月的最后一個周末被打破。5月28日，位于南京河西的中海地產某樓盤終于揭開了神秘的面紗，當天推出的127套房源中，最低價格每平方米僅4800元至4900元，比周邊樓盤均價低了1000元左右。據介紹，在該樓盤銷售的房源中，1樓和11樓分別附送花園和閣樓，2樓至10樓的價格各不相同，大體上在每平方米4800元至5300元之間，與周邊樓盤存在較明顯的差異。如位于同一板塊內的萬科光明城市均價為每平方米6500元，萬達的項目均價也在5400元上下。
據了解，使用“低價”殺手锏的上述樓盤銷售情況大為火爆，當天即銷售掉110套，開發商喜笑顏開。由于這是國家頒布樓市新政后，南京首家大型開發項目的開盤，因此也被譽為是南京房地產界的一個“風向標”。有關方面透露說，中海的定價有可能是在回避高檔房的“帽子”，減輕購房者的負擔和自身的銷售壓力。而且周邊其他開發商也會在價格上做出調整與讓步，從而給河西整體價位帶來影響，這將使購房者的心理產生微妙的變化，可能會給整個樓市帶來“轉機”。
買方:還要“觀望”多久？
相比于賣房者的急切，購房者這次則表現得相當“從容”。在看空行情來臨之時，買房人的觀望心理在加重。
南京市房地產市場發展研究中心最近通過大型現場調研，對潛在購房者的需求行為特征與心理特征進行了深入的研究，從購房時間的選擇看，由于宏觀調控政策的不斷出臺，加之兩次房貸加息，選擇在半年之內和一年之內購房的受訪者比例明顯下降，環比分別減少24.4％、33.4％，許多受訪者已將購房計劃推遲到2006年下半年以后。“房價太高，等待房價下降”成為影響潛在購房者購房計劃的最主要原因，并且其影響力度迅速擴大。本次調研受訪者中有近60％的人推遲購房是由于房價太高而保持觀望態度；同時，目前房價在高位運行也阻擋了投資購房者的腳步，由于風險加大而暫緩或推遲投資計劃的受訪者也環比提高了3.7個百分點。持幣觀望之勢已經形成。
而江蘇某調查公司最近一項調查則顯示，七部委房產新政對購房者心理帶來很大影響，約有70％的潛在購房者認為“‘5·11’新政會打壓房價，目前南京房價太高，等待房價下降”，他們打算在2006年及以后幾年“房價下降”之后再購房。
有關人士分析，以往購房者持幣觀望主要是迫于房價上漲的壓力，而現在除此之外，持幣觀望者寄希望于房產新政打壓房價，等房價降下來再購買。一批人已經暫緩甚至無限期推遲購房計劃。“不怕政策出臺，就怕政策出臺前的不明朗！”南京一些有經驗的購房者這樣認為。
在南京地方樓市新政出臺前，市場的觀望氣氛越來越濃。有業內人士認為，隨著如今南京“市八條”的出爐，在持續一個觀望時期后，市場將很有可能出現一段買賣雙方的“博弈”，并最終明朗。
新政下的南京樓市5月31日，南京市出臺《關于切實穩定住房價格促進房地產業持續健康發展的意見》，并從6月1日起開始執行。文件除了對享受優惠政策的普通住房應具備的條件做出規定外，還提出加快“三房”建設，今后兩年經濟適用住房年竣工量將不低于120萬平方米，中低價商品房年竣工量不低于80萬平方米。
因為有七部委“鐵八條”在先，所以南京“市八條”并未引起太大波瀾，各方已經將相關政策提前消化，市場也早已有所反應。
根據南京品牌中介“我愛我家”近日公布的5月份二手房市場分析報告，5月11日國家七部委鐵規出臺后，在南京二手房市場已迅速產生影響，投資購房比例從4月份的8.7％回落至4.2％。據統計分析，受國家調控的影響，人們越來越傾向選擇房款總額低的房屋。5月份，單價在5000元以下的二手房成交量占32.4％；單價在5001—6000元區間的成交量占43.7％，比4月份增長了25.6％；但單價在6000元以上的成交量占23.9％，比4月份減少了25％。很明顯，受房產新政中營業稅及高檔房的影響，一些投機性房源在一段時間內通過適當讓價等方式加大了出售力度。與此相應，房款總額在60萬以下的二手房占88.8％，比上月增多了3.86％。
在二手房投資比例下降的同時，南京市商品房房價的漲幅也出現回落。來自南京市房地產市場發展研究中心的統計數據顯示，目前南京商品房供應進一步放量，今年1－4月，南京商品房累計上市242.9萬平方米，同比增長289.4％，但同期商品房銷售卻呈下降趨勢，全市累計銷售245.5萬平方米，同比下降3.7％。在供大于求的狀況下，房價漲幅由此明顯回落。今年前4個月，南京江南八區累計商品房上市162.9萬平方米，同比增長2.6％，但同期銷售128.4萬平方米，同比下降18.1％。江南八區銷售均價4個月僅上漲200余元，月均上漲幅度在1％左右。
專業人士認為，雖然同處長三角，但相比上海來說，南京的區域性更強一些，本地居民自住仍是購房的主力。因此，南京房價不會像臨近的上海那樣出現較大幅度的下降。
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