|
特約撰稿劉福垣
住宅作為商品具有消費品和資本品雙重屬性。租房是消費行為，耗費的是工資收入；購房是投資行為，耗費的是資本收入。即使當前的住宅價格降低一半，對沒有工資外收入的人來說，也是買不起租不起的，靠貸款購買住宅更是不理智的。我國目前房地產市場有問題，但不是價格問題，而是浪費了中國特色，丟掉了社會主義的房地產連體流通問題。我們必
須根據勞動力再生產規律，建立符合中國特色社會主義市場經濟制度的住宅流通體制。
只有工資收入的勞動者無力購買住宅
作為消費品住宅的價格是40年勞動力價格的組成部分。勞動者的月工資中只包括月房租，即只包括住宅價格的1/480。試問一個只有工資收入，沒有資本收入的普通勞動者，工資月月光，他憑什么來購買住宅？如果說靠貸款，那么他的“首付”從何而來？“月供”又從何而來？只有在不要“首付”，“月供”僅相當于工資中的月房租含量的條件下，才有可能，但這實質上是租房了，沒有銀行會這么干，還得去找房東。
“首付”“月供”式貸款方式在市場經濟國家是比較普遍，但不要忘記人家是發達國家，不用耗費那么多的鋼鐵、水泥、能源，靠技術和智慧就獲得了高額的GDP。與我國的工資相比，發達國家大多數人的工資收入中實際上包含了資本收入。他們按揭住宅的“首付”和“月供”大多是發展中國家送禮性出口進貢的，工資收入中包括有形無形資本收入的中產階級比重大，不超過十年的工資收入就可以購買一棟像樣的房子。我國沿海風景區附近的高價住宅，在高收入國家的中低收入階層看來，還是相當便宜的。即便如此，個人擁有住宅的家庭占50％以上的地區也就美國、日本和香港等屈指可數的幾個。
我國處于工業化、城市化中期階段，幾十年內將有五億左右農村人口轉變為城市人口，中產階級隊伍人數很少，80％家庭還不具備按揭貸款的條件。目前已經有一億多農民工在城市創造GDP，承擔了當代中國產業工人的職能。他們的勞動日長達十幾個小時，月工資在600元左右。即使把他們的勞動日規范為8小時，月工資提高到1000元，在城里也租不起正常的住宅。
在勞動力市場供求平衡的條件下，工資收入應該滿足勞動力再生產各個方面的開支。在工資確定之后，住宅消費開支所占比重過大，必然影響勞動力的正常再生產。一般來說，住宅消費占工資收入不能超過30％，在我國當前的發展階段上，以25％左右為宜。我國目前8小時勞動日的最低月工資標準至少應該達到1000元。月工資中的住宅消費含量應該是250元。每個勞動者贍養人口按1.5計，這250元應該能租到30平方米住宅，每平方米月房租8.33元，40年的房租為每平方米4000元。這4000元必須包括住宅價格、價款利息、維修管理費用和平均利潤。每平方米的住宅價格不超過1000元，才有人當這個房東。這樣價格的住宅，三口之家60平方米不能是貧民窟，必須是兩室一廳、有上下水的小康住宅，在目前只有把土地批租制改為年租制才有可能。
批租制下不可能有普通百姓住宅
目前，市場上絕大多數商品房都是批租制條件下為占人口不到20％高中收入階層和外國人修建的，為產業工人和中低收入階層消費的住宅還沒有動工。所謂高檔住宅本來就不是為普通百姓建造的。開發商追逐利潤，根據猶太商法，把高收入階層定為目標客戶，是無可指責的。土地的批租政策和合法非法的土地倒賣，都迫使開發商提供越來越高檔的住宅產品。土地政策不變，住宅的高檔化傾向是不會改變的。
在這種情況下，我們不應該擔憂住宅價格高，因為降低一半我國的普通百姓也買不起。我們應該關注的是住宅的按揭貸款可能造成的金融風險。我們的銀行只給住宅的開發商和租賃公司貸款，不向其他購買住宅的人貸款，就不會有我們現在擔心的風險。
在土地批租制條件下，年收入不超過10萬元的工薪階層，通過按揭貸款的方式購買住宅等于受開發商和銀行兩重剝削，擠占了其他方面的正常消費，使勞動力在萎縮的條件下再生產。消費結構的失衡必然造成產業結構的失常。不動產占用過多的資金，必然抑制其他產業的發展。
普通百姓和一般工薪階層日常生活即勞動力再生產所需要的是住宅的消費屬性，他們為什么非要買住宅，而不去租住宅呢？這不是和自己過不去嗎？但是，在現行體制下，除了政府之外，沒有人愿意為他們建造住宅，沒有人愿意當他們的房東。如果政策和體制不變，政府即使有這個愿望，也沒有這個能力。所以，目前的政策取向不應該人為地壓低房地產價格，而是開辟為普通百姓提供住宅的另一條生產和流通渠道。
保持中國特色實現年租制或月租制
我國的市場經濟是中國特色社會主義市場經濟。中國特色就在于土地的公有制。公有制的土地在納入市場經濟的時候不需要私有化或變相私有化，只要實現年租制或月租制就可以進入市場流通。
我們應該對適合個人購買的住宅用地實行年租制，對適合租賃的公寓樓實行月租制。因為在具體操作中，公寓樓的土地月租制和工薪階層的月工資制是互相銜接的，符合勞動力的再生產規律。工薪階層月工資中只包括月房租，月房租中只包括月地租。
房租既然是工資的一部分，這兩者就不應該像目前這樣嚴重背離。要維持一定的房租水平就應該使工資水平和它相適應，要維持一定的工資水平就必須使房租水平和它相適應。政府的房地產政策必須根據國民經濟發展水平決定的工資水平來制定，不能違背勞動力再生產規律，使房地產成為少數人發財致富的道具。
我們建立符合國情的住宅流通體制，關鍵就在于把土地批租改革為土地月租制和年租制。這樣做不僅可以大大降低開發成本和一次性支付的住宅價格，使房地產分體流通，也可以使住宅租賃業成為獨立的正常盈利的產業，使各個收入階層根據自己的收入水平，宜租則租、宜購則購，各得其所。這樣的房地產流通體制可以大大降低我國城市化的門檻，促進和諧社會早日到來。
| 
