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編者按
房地產新政、紡織品設限、PVC價格跌跌不休、發改委擬啟動醫藥產品降價……即將過去的2005年上半年所發生的行業突變，給我們的投資帶來更多的震撼。相反，煤電聯動、汽車消費回暖、匯率變動的預期等等，卻從另一個角度重估著手中股票的價值。
更為主要的是，所有這些變動都會給即將到來的上市公司半年報或今后的業績產生深遠的影響。而業績的變動又無時不在矯正著投資人的預期。本報從今天起推出行業突變下的公司全景欄目，希望能對您的投資有所幫助。
點擊
在過去的一兩個月，國家一系列針對房地產行業的政策相繼出臺，如5月11日七部委聯合制定《關于做好穩定住房價格工作的意見》、5月27日建設部就政策落實制定時間表以及6月1日開始實施對出售購買未滿兩年的住房全額征收營業稅。
這一系列政策和配套措施充分顯示出政府調控房地產市場的決心。不同于前兩年以抑制房地產投資為主要目標的政策，最近“房地產新政”的目標直指降低房價，政策涉及從土地供給、規劃設計、銷售信貸、稅收到二手房轉讓等諸多方面，政策力度極大。
華夏證券研究所張燕
交投下降 價格滯漲
在如此嚴厲的房地產新政下，各地的房地產市場紛紛進入了調整。最顯著的表現是商品房的成交量在短時間內出現了較大幅度的下降。以上海為例，從房地產網上每天公布的上海市商品房預售統計中可以看到，4月初時，每天的預售成交量在500套左右，而5月11日以后則降到了每天300套以下。預售房成交量的驟減反映出市場需求在短時間內出現了較大的下降。但是同時，我們也可以從上海預售房的數據看到，上海的房價并沒有顯著地下降，但也確實停止了上漲。房地產商在新政出臺以后，大多采用了減少推盤量、延期開盤等策略，使得市場上的可售房源減少，供給和需求在較低的成交量下達到了弱平衡狀態。
同時，由于房子具有一定的投資品屬性，所以買漲不買跌的購買心理將對購買行為有很大的影響。因此開發商在此時一般都會選擇不輕易降價的策略，這是房價沒有下跌的主要原因。
中長期調整是必由之路
在這些政策出臺后，所有的房地產企業都感受到了很大的壓力�？梢灶A見，在市場從交投活躍向成交量減少、價格滯漲或下降的變化過程中，眾多的房地產商都會受到影響。在短期內，房地產企業大多選擇靜觀其變的態度，觀察著市場的變化和后續政策的出臺。我們可以看到，在2004年中上市房地產企業紛紛公告購買土地的現象最近突然停歇，充分顯示出房地產上市公司在后市不明情況下的謹慎態度。而從三年左右的較長時間看，價格的滯漲或下降意味著原來房地產商通過低價購買土地、兩至三年后開發成產品進入銷售、從而賺取土地增值并獲得超額利潤的盈利模式將難以繼續。行業平均利潤率下降，將迫使房地產企業改變原有的粗放經營模式，并加速行業整合。
實際上，房地產市場的整合和調整是我國地產業的必經之路，這次的政策打壓實際上是加速了這種調整的進程。上市房地產公司因為具有融資優勢，所以比其他地產公司有更強的應對風險的能力。但同時也面臨著資本市場信息透明度高、業績持續增長等較高要求。
業績表現將有一定的滯后期
2005年，房地產上市公司的銷售在一季度時都保持了較高的速度，但四季度以后，隨著針對需求政策的出臺，銷售速度減慢。預計這種銷售放緩將在2005年的年報業績中顯現出來。但由于房地產公司結算期和銷售期的時間差，一些公司將一些在2004年銷售的房產留在2005年結算，所以這些公司在半年報時不會顯示出收入和利潤增長的放慢。特別是一些績優公司，在2004年取得良好收益的同時，還有很多已銷售未結算的收入可以于2005年進行結算，因此如果市場不出現極度低迷的現象，這些公司仍然有希望在2005年取得良好的業績。我們列出了2004年凈利潤在1億元以上、預收賬款與銷售收入的比值在25％以上(已銷售未結算的收入計入預收賬款)，這些公司即使在市場轉弱的情況下，也大體可以保持較好的業績水平。
除了業績的穩定性和成長性以外，地產公司的財務穩健性也決定了他們對這次難關的適應能力。如果說在行業的繁盛期，運用較高的財務杠桿將使企業獲得較高的收益和較高的發展速度，那么當市場開始停歇時，較低的資產負債率和資產良好的流動性將使企業有更好的能力去應對。
在市場進入全面調整后，房地產企業的的產品規劃設計、施工管理、營銷推廣、售后服務以及對資金和現金的管理等綜合實力，將決定企業能否順利地完成銷售并取得收益。能夠在逆境中生存并保持成長的企業，將是市場所期待的。
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