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大漠
當上海二手房市場正孕育大幅波動行情的時候，人們不禁對北京房地產市場給予了相當關注。據北京大型中介公司“我愛我家”市場研究中心近日發布的北京二手房綜合指數顯示，近期北京二手房價未見大幅波動，自今年3月起連續兩個月出現漲幅放緩的現象，這說明政府實施的各項宏觀調控政策效應開始逐步顯現。3月中下旬出臺的房貸利率上調政策，在
一定程度上打擊了房產投資者，抑制了投機性需求，少數購房者受政策預期不確定因素的影響，交易意愿由強變淡，轉向對市場的觀望狀態。
交易量出現“停滯”現象
據我愛我家數據顯示，2005年4月份的二手房交易量較3月交易量小幅下跌，未能延續3月交易量大幅度攀升的勢頭。對于4月份交易量“停滯”的現象，業內專家認為:春節期間被集中壓抑的購房需求已經在3月份得到很大程度的釋放，4月份只是對這部分購房需求的進一步消化，從數據中可以看出，4月份交易量雖然較上個月有小幅下降，但與1、2月份的交易量相比，仍有較大幅度的增長。同時，市場近期出現的觀望氛圍也從一定程度上影響了4月交易量的持續放量。
近半年來，政府頻頻出臺針對房地產行業的各項宏觀調控政策，買賣雙方對政策產生的不同心理預期使得市場供求關系發生變化。從供給來看，部分“以租養貸”的投資型業主，為緩解房貸壓力而釋放手中房源。部分原本沒有出售意向的二手房業主為了規避未來因房價下降而導致收益降低的風險，選擇拋售手中房屋，二手房供給量增強。從需求來看，自住型購房者受政策影響不大，購房者成交意愿仍比較強烈，在找到合適房源后會立即做出購買決定；但投機、投資型購房者受到房地產市場未來走勢尚未明朗以及購房貸款門檻逐步提高等因素的影響，其操作意愿受到抑制，少數購房者選擇持幣待購，靜觀后市發展，投資性購房需求有所下降。我愛我家市場分析人士指出:雖然市場房源供給增加，但由于自住型購房者“擇房期”較長，成交速度較慢，而能在短期內快速成交的投資型需求又有所下降，從而致使成交量無法持續大幅放量。據我愛我家市場研究中心分析:二手公房指數自3月份開始的反彈，主要還是在于部分擁有高品質已購公房的業主，受到國家對房價持續打壓的影響，預期房價回落，將手中房源釋放到二級市場進行交易，從而導致二手公房整體價位提高。而二手商品房指數的持續回落，則在于加息所帶來的二手商品房房源的短期急速放量，供給放量導致價格走低。
傳統熱點區域格局沒變
數據顯示，朝陽、海淀以及極具發展潛力的豐臺，仍牢牢占據4月二手房交易排名的前三位，交易比重分別為39.92％、21.81％和11.11％。通州、石景山緊隨其后，以7.82％和4.12％的交易比重分列四、五位。從各區交易比重的變化趨勢來看，城八區中除朝陽交易比重較上月下降7.05％外，其他各區的交易比重均有不同程度的增長；遠郊區縣則與城區表現迥異，通州、昌平、大興、門頭溝的交易比重均比3月份有所下降。
業內專家認為:城區、郊區迥然不同的整體表現，主要是受到了近期市場上房源供給的影響。政府出臺的各項宏觀調控政策使得部分二手商品房和高品質已購公房房源被釋放出來，而這些房源大多數分布在以朝陽、海淀為首的城八區中，所以，二手房購買需求隨著房源的短期放量而發生變化，城區交易活躍，而遠郊區縣則成交平淡。對于朝陽區交易比重的下跌，我愛我家認為:該區域買賣雙方春節期間受到抑制的交易意愿，已經在3月份得到了較大幅度的釋放，4月份必定會有所緩解。所以相較于大幅增長的3月份交易比重，4月份比重有所下降應屬于正常的市場表現。
中檔房市場份額大
從2005年4月份的成交價格數據統計可以看出:35萬－55萬元的中檔價位房屋成為當月二手房交易的亮點。數據顯示，35萬－45萬元、45萬－55萬元價位的二手房交易活躍，交易比重分別比上個月上升了4.13％和1.87％。而25萬以下，25萬－35萬元、55萬元以上價位的二手房則表現平淡，交易比例分別比上個月下跌了1.88％、2.82％及1.3％。
對于4月份34萬－55萬元價位中檔房屋的突出市場表現，我愛我家市場研究中心認為:房源、客戶匹配度的提高是該價位房屋表現活躍的主因。隨著國家宏觀調控政策的頻頻出臺，部分屬于一手房市場的自住性需求和投資性需求向房價較低、泡沫較小的二手房市場轉移，二手房的購買群體也逐漸由單一群體向多元化群體發展，這部分經濟實力較強的購房群體的購房需求普遍傾向于選擇那些價位和居住舒適度均適中的中檔房屋。
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