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孟堅
前一段時間，本報房產版刊登“上海樓市拐點或現？”一文后，記者收到許多反饋信息。一上海開發商稱，上海房價并沒有跌得那么夸張(3000元/平方米)，個別炒房的散戶拋售砸盤的價格并不具有普遍性。而在上海海德稅務師事務所工作的陳先生告訴記者，上海樓市確確實實正經歷著“變盤”。據他的個人感覺，上海房價，自今年春節前后市場達到最高點
以來，平均價格總體上大約降了3000元/平方米以上。至于網上交易，在某一時點或某一天，成交均價大幅“跳水”的情況極有可能顯現。因為在上海城區房價仍然很高，雖然掛牌想賣出的數量很多，但成交極其稀少，而零星的郊區房成交，由于房價較低，所以在統計總成交均價的時候自然會有所攤薄。盡管當天市場成交均價實際反應的是郊區房的價格，但這一方面表明，目前大多數賣家仍期望在微虧甚至不賠的情況下，將手中存貨拋出；另一方面場外資金觀望氣氛濃厚，以至出現有價無市的奇特現象。
炒房客風險與日俱增
從長三角的其它城市的市況看，上海的拋盤現象正在向周邊城市蔓延，如杭州、寧波、溫州等城市亦有可觀的大量樓盤掛牌賣出。這說明上海樓市的強烈示范效應已在周邊城市有所顯現。
據上海中房指數公司副總經理代建功分析，眼下不少賣家之所以仍不肯大幅降價出售，一是由于剛性成本決定價格較高，如果賠本拋出，無論是在經濟損失上還是心理上目前都還難以承受；二是不少人還心存僥幸心理，希望市場能有一個反彈行情。因此表面上一些樓盤掛牌交易價格好象并無大幅下跌，但實際上業內人士和中介公司已十分清楚，眼下上海房地產正處在絕對的買方市場。這既體現在賣家給房產中介高額的傭金返還上(以往賣家的交易成本實際上由買家承擔)，另一方面由于賣家要遠多于買家，因而使買家處于十分有利的位置，可以貨比三家，并且還能狠狠地殺價。這樣，盡管掛牌賣出價雖然仍高，但實際成交價以及賣家能拿到手的錢肯定要大打折扣。
特別讓炒家頗感痛苦的是，壓在手里的存貨，如果一天不拋出，背負銀行利息的沉重負擔就會使得房價總成本每天都在增加。可以預見的是，炒家如果執意再挺下去，所要面對的幾個不利因素會日益考驗他們堅持“守倉”的信心:一是隨著6月1日的房地產新政實施的大限到來，基本上封閉了以獲取價差方式投資房產的獲利空間；二是今年央行調高房貸利率前買進的炒家，明年開始執行的新房貸利率會加大炒家們的資金成本，進而令炒家的“出貨”有了一種從未有過的緊迫感；三是面對銀行加收房貸逾期還款的罰息，炒家們所要權衡的是，究竟是“斬倉”認賠的損失小些還是硬抗下去或有轉機？四是提前還款的違約罰款在目前絕對的買方市場的情況下，估計這一交易成本會由賣家來承擔；五是上海市政府已明確表達了健全完善住房保障體系的態度，大批量中低價位的商品住房供應計劃正在規劃實施之中，這使得相當部分的購買力改變了原來的市場預期，加重了持幣觀望的氛圍。在市場預期發生根本性轉變的態勢下，房產投資人是死抗下去還是及時砍倉了斷，無疑將考驗這些人的神經與智慧。
對于購房人來說，持幣待購所付出的只是延期消費而已，時間對買家相對有利。
政府可以更有作為
根據今年初上海統計局城調隊的一項調查樣本超過3000戶的調查數據顯示，有近7成的上海城鎮居民家庭擁有自己的房產，有近21.7％的城鎮居民家庭擁有兩套以上的房屋。如果這一數據基本準確，那么表明上海住房私有化率要遠低于北京(北京城市家庭私有住宅擁有率約為85％)。造成這一狀況的原因，我們估計很有可能是相當一部分中低收入家庭無力承擔昂貴的住房消費支出而與房無緣。客觀地說，這部分人群的購買力基本上可以排除在目前上海商品房市場的有效需求以外。面對這些家庭的居住問題，只有通過政府的廉租屋計劃，或類似其它城市推行的含有政府補貼的經濟適用房建設才能加以解決。
與超過三成城市居民家庭沒有自有住房的情況相對應的是，在城區有相當一部分樓盤“空關率”(已賣出而無人住的房子)卻高達四成(據中國社科院調研報告)。如果認真分析上海樓市為何呈現一種“有人沒房住，有房沒人住”的奇特現象，我們認為主要是因為市場結構失衡的原因所造成的。
前一時期，上海炒房之風甚盛的時候，開發商為了獲取利潤的最大化，紛紛開發所謂的高檔房。在土地資源相對稀缺的情況下，越是在城區“黃金地段”的高檔房附加值也越高，也越有炒作空間。在炒房的財富效應示范之下，使得更多的人加入到炒房大軍之中，這反過來刺激了開發商開發建設更為高檔的樓盤。而這些所謂的高檔房的實際需求有多大，如此昂貴的住房消費城市普通工薪階層家庭能否承受？“有人沒房住，有房沒人住”的怪現象是絕對不正常的。所以，我們認為眼下上海房地產市場正面臨著結構性的調整，在兼顧社會公平與市場效率的情況下，地方政府應有所作為。
不少較為樂觀人士認為，當炒家抗不住政策壓力和市場蕭條而紛紛拋盤時，開發商的信心也會隨之動搖，接下來新盤價格也會快速下行。但據業內人士透露，由于上海開發商的利潤轉移和“合理避稅”的途徑與北京開發商有所不同，因此上海開發商手中的現金流有可能比北京開發商要充沛，這或許能使他們對市況較為蕭條的行情更有“耐力”打持久戰。放緩供應節奏，相對提高樓盤品質，盡量維持房價在高位盤整，最有可能成為較具實力的開發商眼下所采取的市場策略。當新盤價格仍然高企，就會給部分炒家以一定的心理支撐。所以，政府如果決心要將房價降到大多數普通百姓能承受的水平，或許應該在源頭上找找原因才是根本解決之道。
房價下調概率在增大
日前，有媒體記者透露，現在有相當一部分房產投資人在趕不及在6月1日房地產新政實施之前拋出手中現有樓盤時，轉而傾向于先將物業出租以付月供還款，待市場轉暖后再做進一步打算。
從北京、上海兩地的個人房地產長期投資的情況看，這兩年均出現房價與租金價格相背離的走勢。即房價上揚而租金價格下行。目前，北京房產投資的租金收益平均水平大致在5％—6％之間。上海房價比北京要高出許多，因此我們推測上海房產投入——產出比的收益水平不會比北京高太多。
有專做房產租賃業務的業內人士告訴記者，在像京、滬這樣的大城市租房人群的市場特征是呈“金字塔”狀的。即，中低端市場需求占絕大多數，越高端的客戶，市場份額與需求越小。因此，投資高檔房的市場風險較大。這不僅是由于高端客戶人數較少，房子很難順利出租，物業難免會有較長的空置期，而且高檔物業管理費用以及家具、電器配置的開銷也較高，如此算下來高檔房的長期投資收益率并不見得有多高，甚至有可能為負收益。北京房產著名投資人舒可心認為，當央行將房貸利率下限調至5.51％，而房屋年出租收益率逼近5％附近時，投資人基本上已無多大的獲利空間可言。當優質租戶蹤影難覓，月供樓還款負擔沉重不堪時，房產投資人的艱難處境可想而知。
另有業內人士推測，一些江浙的炒房客有著較強的融資能力，因此也有可能迅速調集資金付完全款將手中樓盤拋出。記者分析，在銀行資金主渠道難以融到資金的情況下，地下借貸可能是不多的選擇之一。按照眼下地下錢莊資金拆借年息9－10％的市場行情推算，即使是短期融資，成本也不會太低，再加上銀行加收的違約提前還款罰金，估計炒家已沒有什么獲利的可能。這樣，原來是一場看誰比誰賺得多的游戲演化成了誰比誰賠的少的競賽。這種陣勢，雖然在股市中經常見，但對于剛嘗到炒樓甜頭的人或許還沒有過那種“割肉”認賠的體驗。
總體而言，當上海房地產市場的普遍心理預期正逐漸向“看空”方面轉化的情況下，房價進一步下調的可能性正日益增加。
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