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顧列銘
日前，中國人民銀行公布的2004年上海市金融運行報告披露，逾220億元境外逐利資金在去年流入了上海房地產市場。其中，用于房地產開發的約150億元；用于購房的約70億元。此外，今年3月國家外匯管理局指出，一些海外個人在上海購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質。
游資熱炒住宅用房
據超然不動產營銷機構調查，海外流動資金在中國的收益遠遠高于其他成熟市場國家。美國房地產投資的平均年收益為6％－7％，新加坡則為4％左右，日本也是4％左右，而在中國上海的年收益可以達到20％－50％，北京也在8％－15％之間。當一些慎重的中國經濟學家還在小心翼翼地試圖勾勒外資進入中國炒房再迅速撤退的資本行進路線時，知情者正為他們的迂腐而暗自發笑。
在上海由第一太平戴維斯代理的高檔住宅中，絕大多數客戶均為海外的個人投資者。而海外投資者對高檔樓盤的追捧，進一步帶動了下游的住宅市場，使上海、北京等地的房價不斷向上攀升。
根據筆者的調查，外匯資金進入上海房地產沒有任何障礙。外籍人士只要憑借護照或其他證件，就可以在外資銀行開設戶頭。在使用上，個人的資金只要進來，具有正當的使用用途——比如購房、投資，就可以隨時換匯，不存在任何障礙；而且，在個人開設戶頭以后，外管局允許境外人士每個月有5萬美金的換匯額度，而在這個額度內換匯，并不需要特定的用途。對外資而言，炒作房產是否存在獲利空間是行動的最高準則。這兩年美元匯率一路走低，而人民幣與美元是聯系匯率制，所以也相應地“貶值”。然而，在國內，人民幣價值卻沒有多大變化。也就是說，人民幣在國內的價格和國際上的價格存在著一個很大的差值。更何況外資炒作國內房地產，還可乘人民幣升值這順風車，獲利空間更大。
基金介入高檔物業
在誘人的回報率吸引下，海外基金也按捺不住，紛紛介入處于上升勢頭的內地房地產市場。據介紹，海外基金在內地首選的投資物業是商業物業，以3~5年為期，屬中長期的投資性物業。這種物業的好處在于，管理比較簡單，而且能即時產生租金收入。高盛首次用于收購中國一幢寫字樓的價格是1.067億美元，該大廈是一幢高達24層的甲級寫字樓，自1999年投入使用后，租金收益一直相當可觀，日租金達0.6－0.7美元/平方米。“這表明這家美國投資銀行仍將上海房地產視為不錯的投資。”摩根士丹利地產分析師表示，“并且每平方米低于3000美元的價格對上海寫字樓市場來說是劃算的。”而海外投資基金回報之豐令人吃驚。
以在中國已運作十年的新加坡嘉德集團為例可以看出端倪。據嘉德置地公布的資料，截至2005年3月，嘉德旗下凱德置地在中國的投資規模已經擴大到了200億元。據超然不動產營銷機構研究報告表明，上海商業地產項目的投資回報率超過20％。目前，上海寫字樓和住宅的價格，已經全面倒掛。其表現為:住宅空置率高、價格高，但租金收益低，而寫字樓則是空置率低、價格低和租金收益高。另外，有跡象表明，海外基金正在加大對北京地區物業的投資力度。4月，美資背景的揚子基金整體收購了位于北京三元橋的遠洋新干線的一座酒店式公寓。據悉，此單交易價值3000萬美元。在揚子基金收購遠洋新干線之前，摩根士丹利、美林集團、凱德置地都已先后染指了北京市場，交易涉及的資金總額將近50億元人民幣。在中國，海外機構資金的運作模式有三種:一是直接投資做項目，二是收購住宅，三是收購商用物業。相比之下，前兩種模式更易“套現”和短期獲利。但直接投資做項目周期長，不可控因素多，至于收購住宅對海外基金而言太過麻煩，所以一般傾向于收購商用物業，特別是已啟用的商業物業。海外資金將收購來的物業當作自己的資金進行經營，這種模式的回報周期較長，通常要15年左右甚至更長的時間。但在這種模式下，機構資金獲得的是穩定的現金收益。而且，一遇情況變化，商用物業的易手也不太困難。
內在風險不可不防
潘石屹稱:“外資進入中國市場已經成為六大風險之一。無論從資金實力，還是市場操作經驗、速度，我們都是沒辦法與外國資本相比的，后果兇多吉少。”北師大教授董藩對其中暗藏的風險也表示憂慮。他指出，政府有關部門應當對外資購買不動產采取一定限制政策。盡管目前海外資金在我國房地產業所占份額很小，風險尚未顯現，但一些外資規模巨大，如果不加以管理和限制，就存在大量物業被某個或某幾個基金控制的可能，從而引發房地產業甚至整個國民經濟的動蕩。世界銀行警告說，如果不重估幣值，投機資本的流入將影響中國經濟的穩定。該機構亞洲地區首席經濟學家霍米·哈拉斯說，不會很快出現貨幣投資導致的金融危機，就像20世紀90年代末那樣。但“非常大量的資金”流入中國以后，可能導致經濟扭曲。
例如，上海華一銀行外資持股90％左右，在銀行管理中按照外資銀行對待。在開展房貸業務一年多以來，這家僅有29名員工的支行開發了超過5000個客戶，業務量接近10億人民幣。由于政策所限，外資銀行目前的房貸業務只能針對境外人士，而僅僅一家支行就擁有10億的業務量，這也從一個側面說明了外資進入上海房地產的狀況。而像渣打、匯豐、東亞這樣的規模更大的銀行，客戶數量自然要比華一銀行大得多。受較高投資回報的誘惑，境外資本紛紛涌入上海。其中以美元形式進入的比例最高。據估計，整個外資進入上海房貸的金額接近200億元。
據國際清算銀行的一份文件說，自2003年以來，除了外來直接投資，資本流入占中國巨額儲備累積的近一半。而由于人們普遍猜測中國將讓人民幣大幅度升值，很多個人和公司想方設法將資金兌換成人民幣。這種“熱錢”或者說“游資”恰恰利用了中國封閉但存在疏漏的資本項目的漏洞。4月底，全國部分城市房地產形勢座談會在上海召開，國務院副總理曾培炎指出，抑制房價過快上漲勢頭是今年宏觀調控的一項重要任務。要加強對房地產市場和房價波動的監測，從實際出發制定和落實調控措施，促進房地產市場健康發展。那么，對外資炒房又該如何下手呢？
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