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記者李豫川報道
我們一般都認為美國“股神”沃倫·巴菲特的主要生意是保險和股票投資，但我們不知道的是，巴菲特也在做房地產買賣，并通過其資本旗艦伯克希爾·哈薩維公司控制著美國第二大房地產網絡——美國家居公司(HomeSe r v i c e s )。
日前美《商業周刊》稱，多年來巴菲特旗下的企業不僅向美國消費者銷售DQ冰淇淋、內衣褲、墻面漆以及各種煎鍋等家庭日常用品，美國人的日常生活必需品都可能直接或間接來自巴菲特的旗下公司。從2000年開始，巴菲特的伯克希爾·哈薩維公司悄悄地建立起了美國第二大的房地產經紀企業——總部位于明尼蘇達州的美國家居公司。
美國家居公司目前擁有357個辦事處或分支機構，1.86萬名經紀人，2004年的總收益超過17.5億美元，比2003年增長19％。而與家居相關的銷售額則高達600億美元。該公司去年的凈利潤增長15％，達1.3億美元，僅次于Cendan t 公司旗下的NRT公司。
整合出效益
盡管美國家居公司在房地產業的聲名顯赫，但它卻很少被巴菲特在伯克希爾·哈薩維公司的年度報告中提及。
為了使公司的業績不斷增長，美國家居公司首席執行官羅納德·佩爾特(Ronald J .P e l t i e r )每年一般都會收購4－6家房地產企業，他似乎要在房地產業為巴菲特的價值投資做出完美的詮釋。像巴菲特一樣，佩爾特也不會收購那些“降價銷售”的企業，而是會購買在某一地區市場上位列前三甲的企業，而且被收購的企業管理層必須是團結一致，愿意繼續經營自己的公司。當然，佩爾特像巴菲特那樣，在收購時絕對不會支付任何“溢價”，否則就不符合巴菲特所遵循的“價值投資法”了。
美國家居公司一直行事低調，很少為公眾所知，一個重要的原因就是:佩爾特一般不會將新收購的企業改名換姓，正如伯克希爾公司在多數情況下繼續保留收購企業的原名一樣。美國家居公司目前在美國18州開展業務，但它旗下公司的名頭卻多達17個。在這一點上，美國最大的房地產企業NRT公司的策略則大相徑庭，它的總部在紐約州，它在全美范圍的子公司都只能用全國統一的企業名稱和品牌。
佩爾特認為，房地產是一個地域性很強的行業，本地品牌可能更適合不同的地區。盡管業內人士稱，全國統一品牌自然有好處，但是當地品牌也同樣具有吸引力。RealSu r e 房地產咨詢公司的合伙人斯迪芬認為:“房地產是一種不同于股票、書籍或者輪胎之類的商品，它屬于某一特定的地區，為特定人群而存在，其間的差別非常微妙而細微。”
盡管美國家居公司的規模還遠遠趕不上第一位的NRT公司，但它的交叉銷售能力一點都不比后者弱。據美國《房產趨勢》雜志統計，去年，美國家居公司完成了20.4萬宗房產買賣，而NRT公司則完成了49.8萬宗房產交易。不過，美國家居公司的附加服務(18.6萬宗)卻比NRT公司(18.2萬宗)多。而且，美國家居公司60％的顧客會通過該公司購買房產保險和其他增值服務，同時還有20％的顧客通過該公司申請抵押貸款。
其實，美國家居公司的這種一站式銷售模式在巴菲特收購該公司之前就已經開始了。56歲的佩爾特曾在明尼蘇達州當過兩年的高中教師，后來他獲得了房地產經營證書后開始進入房地產業。1977年，佩爾特加入當地一家頗有名的房地產企業——埃迪納房地產公司，不久他就顯露出了在房地產業務上敢為人先的風格。1983年，他在明尼蘇達州的房地產界率先推出了抵押貸款業務，三年后又增加了其他的產權服務業務。1992年，佩爾特所在埃迪納房地產公司已經成為雙子城最好的房地產企業，并開始向其他地區擴張。他也意識到，房地產經紀業務過于分散，這一行業需要整合。
1997年，佩爾特開始計劃尋找同道中人，籌集資金建立一個收購平臺。不久他利用收購的一家當地公司成立了美國家居控股公司。2000年在巴菲特收購之際，美國家居公司的年度總收益還不過4.71億美元。佩爾特后來回憶說:“巴菲特最初并沒有把我們作為收購目標，但他非常看好我們的公司戰略。”
佩爾特一直位于并購的潮頭。1990年，美國最大的500家房地產公司占據了全美15％的房產交易份額，而現在這一比例已經上升到了30％。美國目前有7.5萬家房地產企業，它們在多種因素的推動下開展行業整合。高科技給企業帶來諸多便利的同時，也成為一些小企業的沉重財務負擔。同時，一些互聯網公司和折扣銷售商也不斷地蠶食著房屋交易6％的傭金水平。
美國家居公司面臨的是一個買方市場。于是，巴菲特登場了，并把家居公司納入麾下。在巴菲特的協助下，佩爾特已經收購了20家公司。佩爾特也青睞高增長市場，2004年他進軍美國房地產增長最迅速的北卡羅萊納州，去年4月，他收購了北卡州寶德信地產公司，8月份收購Graham 不動產公司。現在他正謀劃進入新英格蘭、佛羅里達州和太平洋沿岸諸州。
美國家居公司對賣方最大的吸引力在于:賣方不僅可以保留公司原來的名稱(有時候這些公司的名稱就是企業主的家族姓氏)，而且賣方還可以保留很大的自主權，決定其市場策略、確定傭金水平、謀劃公司的今后增長戰略。這跟佩爾特與巴菲特的關系非常相似:佩爾特必須與巴菲特及伯克希爾公司的高層保持經常性的溝通，但他也有執行自己公司戰略的自由裁量權。
將許多地區性企業整合到一家公司旗下，自然有諸多優勢。例如他們可以通過集團采購降低每一個成員單位的高科技成本。盡管各地企業都能從事房屋買賣，但其中必然有一些企業在某些業務上更擅長，例如抵押貸款、產權交易、保險或第三方交易服務等。把這些業務專長附加到不同企業上將產生巨大的協同效應。通常情況下，一宗房產經紀業務的利潤為300美元，而附加了抵押貸款或產權交易的房產業務則有可能產生500美元利潤，增值50％以上。
泡沫下的隱憂
盡管美國家居公司已經取得了相當的成功，但美國房地產業本身正面臨某種程度的行業風險。由于近年來越來越多的房產經紀人開展了抵押貸款業務，他們的獲利機會也正在被別人搶奪。90年代，只有5％的購房者有抵押貸款，而現在45％的購房者在買房以前就有了抵押貸款。
另一方面，如果全國性統一品牌在房地產業內被證明更為有效，佩爾特的多品牌戰略將面臨嚴峻挑戰。年輕的購房者越來越依賴互聯網來開始搜房、買房。那么像Coldwe l l B a n k e r 這樣擁有一個統一網站的企業就比那些地區性的公司有很大的優勢。
多年來，美國家居公司一直從房地產的快速增長中獲益匪淺，而房地產業隨時都有可能突然減速。行業分析人士認為，佩爾特的美國家居公司有可能因為行業景氣下降而不得不關閉大量的辦事處。佩爾特也承認，像他們這樣推崇價值優先的收購方可能會有更多的并購交易。巴菲特在今年4月的伯克希爾公司股東大會上說:“如果房地產業真有什么泡沫的話，那它一定會在某個時候被破滅。這對我們的資金而言，有可能是個好消息。”
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