|
記者侯大偉周俏春
10％、15％、30％、50％……房地產利潤究竟有多大、房地產的“水”究竟有多深？政府部門、購房者、炒房者、媒體各方莫衷一是。除了開發商，誰也說不清、道不明。
記者追蹤多日，幾經周折，終于聽到房地產開發商如是說……
沒有25％的利潤就別干這行1997年，成都一位小老板懷揣著一百萬元殺進房地產界。四年之后，公司資產已逾6億元，成為成都一家著名房產公司。這家公司的發家史被當地媒體披露后，不少市民驚嘆：“難以置信，做房地產這么容易發財！”
接受記者采訪的一位資深房地產開發商說：“一般來說，房地產商對外公開講的利潤是8％－15％，實際上真正的利潤都在25％以上。”他拿起自己抽了半包的軟中華香煙說：“不是暴利，我抽得起這種煙嗎？”
25％的利潤，意味著房價的四分之一被開發商揣進腰包。一項權威調查表明，房地產業稅后凈利潤在各行各業中為第一位，比平均水平高出5倍，比處于第二位的電力煤氣行業利潤高出1倍。
“做不到這么高的利潤，根本就別想活下來。開發一個項目，前前后后要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，還有那么多不明不白的稅外費。”
據他介紹，開發商做一個樓盤，需要經過國土局、規劃局、城建局、稅務局等諸多主管部門，逢年過節，每一關的大小菩薩都要去拜。春節、中秋、國慶等傳統節日，更是開發商與官員聯絡感情的最佳時機。
各地經濟發展情況不同，官員所處位置與幫助開發商的程度不同，打點關系的好處費也就有所差別。以西部某中等城市為例，從科級干部到處級干部再到局級干部，可以拿到數千元至數萬元不等的過節費。用來疏通關系的好處費幾年算下來，大概占到樓盤總成本的2％或3％左右，有的甚至更高。
據這位開發商透露，出手大方的開發商辦事一般都特別順利，和主管部門經常往來、私交熟的開發商，上午送去的報批件下午就能批下來。而關系不硬的開發商就得按規矩到窗口排隊，要7個工作日或15個工作日才能批下來。在房地產界，時間往往就意味著金錢和利潤。主管部門越早批下來，銀行的按揭款和相關貸款就回籠得快，才有資金做下一步的投入。報批得慢，資金就相當于被套住了，要承擔相當大的融資風險。開發商圈子里常說的一句話是，“舍不得孩子套不著狼。對干部要舍得，對老百姓要哭窮”。
高利潤主要有三種“手法”
據了解，開發商維持房地產高利潤的“手法”通常有以下三種：
一是調高樓盤容積率。
調高容積率是壓縮樓盤成本的重要砝碼。據一位李姓的房地產商介紹，目前規劃和城建部門批準的市區內樓盤的容積率一般不超過2（也就是說，房地產商可以開發不超過2倍于土地面積的商品房）。而有“實力”的房地產商會通過特殊的途徑，打通主管部門的關系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其它多種理由”把樓盤的容積率調高到3或者5，有的甚至調到9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房。“平地拔高樓，利潤馬上成倍增長。”
這位開發商對記者說，當然，能做到調高容積率的房地產商必須很有“實力”，往往都是和政府相關主管部門相當熟絡的“業內通天大腕”。其中的環節大都是暗箱操作，不為外人所知。
他說：“房地產商做得成功不成功，看他的繁忙程度就知道了，有的周末節假日也忙得見不到人，去哪兒了？很多時候陪領導干部釣魚去了，旅游去了。關系不到位、實力不夠雄厚的開發商想陪還輪不上呢。”
二是做假賬、巧避稅。
一些開發商對記者說，房地產商手上往往都有獵頭公司招來的資深會計，深諳開發商做假賬的需要，可以輕車熟路地將樓盤賬目上的成本金額加大。明明賺一億元的樓盤，可以處理成只賺四千萬元或者更低，給外界造成樓盤成本越來越高、不得不提高售價的假象。
一些開發商還告訴記者，房地產商很善于利用城市高新區、開發新區的稅收優惠政策，在銷售新的樓盤前往往都會在這些地方注冊一個新的公司，以享受高新區、開發區招商引資的新企業稅收減免等優惠政策。據介紹，做一個樓盤也就幾年時間，恰好和新企業減免稅收的優惠周期相一致，“僅這一項就可以省下數百萬元甚至上千萬元。”
三是差價空轉。
按照國家的政策，土地必須先進入各地的“土地儲備中心”，然后再掛牌拍賣。有的房地產商會與當地政府事先達成私下協議，許諾如果得到這塊土地，將會如何回報，如無償替政府承擔一些公益性建設、為市民修建一個廣場、修路架橋等等，政府將給于適當比例的土地優惠。于是，地方政府往往會在土地掛牌拍賣之前有針對性地設置門檻，以阻斷其他競拍者。
當事先做了工作的開發商如愿拿下土地標的后，賬目上按對外拍賣的價格將錢劃到地方財政，緊接著又會給地方財政打一份報告，說明自己無償修建市政公益設施，希望政府給予價差補貼或優惠。然后就像企業出口創匯、外貿退稅等一樣，財政會通過土地局返還開發商約定比例的款項。這樣開發商實際上是以折扣價買到了好地塊，如果管理和控制建筑成本有效，返還的款項除了修建公益設施還可能有剩余。而房地產開發商還會以“樓盤周圍環境綠化好、公益市政設施齊全”為由抬高房價。這樣，修建市政設施的成本通過高漲的房價最終還是攤到了百姓頭上，開發商自然穩賺不賠。
“國八條”需加大執行力度
為平抑房價，國家今年相繼出臺了被媒體稱之為“平抑房價組合拳”的新舊“國八條”共16條指導性措施。然而，許多房地產開發商認為，“國八條”要取得預計實效將取決于能否得到有力的執行和實施。而作為執行、實施的主要力量——地方政府根本就不愿看到自己轄區內的房價下跌。
一位開發商告訴記者，不少地方都在搞“經營城市”，城市怎么經營？說白了，就是征地、拆遷、炒熱房地產。地方政府然后從炒熱的地價中賺取大量資金。沒有幾個地方政府希望自己轄區內的房市冷清，而是越火爆越好。要維持房市的火爆，就要不斷地制造對住房的大量需求，不斷地以改善城市環境為由進行大量拆遷，以產生對房產的被動需求。
房地產是重要產業部門，它的發展對經濟發展有巨大的帶動作用又受制于經濟發展水平，所以房市和股市往往都被看作是一個地方經濟發展的“晴雨表”。這種情況下，地方政府會希望房價下跌嗎？
一位開發商對記者說，近兩年來，成都房價上漲10％左右，而成都市房管局仍然覺得成都市的房價不高，房價上漲較快只是因為前幾年起點很低。就在國家連續出臺兩個平抑房價的“國八條”之后不久，成都市房管局召開新聞發布會稱，“成都房價水平基本合理”。
記者打電話到成都房管局預約采訪，負責新聞宣傳的工作人員說：“成都房價不高，談不上抑制。對于調控房市來說，我們正在研究相關政策。”
一位內業人士告訴記者，世界銀行的一項調查表明，一套住房的價格如果是一個家庭年收入的3倍至6倍時是合適的。依照這個比例，按2004年成都住宅五城區均價3241元／平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數據計算，三口之家購買一套70平方米
住宅需要7．3年，房價收入比為7．3：1，高于世界銀行調查的標準。
“問題還不僅在于此，”這位業內人士強調說，“全年城市人均可支配收入，抹殺了大量低收入階層與目前房市的巨大鴻溝。成都是一個縮影，遠遠沒有形成一個兩頭小中間大的社會形態，大量低收入者的年可支配收入是低于平均數的。而根據聯合國人居中心出版的《世界人居報告》，如果住房價格與大多數家庭的收入比超過了5倍，則說明房地產市場出現了問題，因為這時大多數人都買不起房子了。”
| 
