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記者顧錢江
中國人民銀行25日公布的2004年上海市金融運行報告披露，逾220億元境外逐利資金在去年流入了上海房地產市場。
據不完全統計，2004年1－11月，境外資金通過多種途徑流入上海房地產市場的總量超
過222億元，較上年增長13．5％。其中，用于房地產開發的約150億元；用于購房的約70億元。
報告指出，隨著外資進入房地產領域政策限制的基本消除，房地產價格的持續攀升及對人民幣匯率升值的預期，吸引了一些境外逐利資金流入上海市房地產市場。
國家外匯管理局今年3月指出，發現一些海外個人在上海購房一人多達幾十套甚至上百套，明顯帶有投機性質，就此將展開調查。眼下，中國新出臺的房地產業調控政策，使上海房地產市場正在經歷一個調整過程。
由人民銀行上海分行貨幣政策分析小組撰寫的這份報告說，去年上海本市居民仍是購房主力，但外地和境外人士也占相當比例（約占二成）。
上海房地產業去年實現增加值622．6億元，同比增長20．4％，占全市生產總值的比重為8．4％。
2004年，上海房地產市場仍然保持高位運行態勢。報告顯示，上海市去年完成房地產開發投資1175．5億元，同比增長30．4％，較2003年提高10．1個百分點，其中四季度房地產開發投
資出現反彈，同比增長達64．4％。
全年商品房新開工面積3196．2萬平方米，同比增長2％。全年住宅商品房竣工面積3076．2萬平方米，增長43．7％；住宅商品房銷售面積（包括現房和期房）3233．7萬平方米，增長38．5％。
商品房價格漲幅有所回落。全年上海市住宅商品房銷售價格同比上漲15．8％，漲幅比上年回落5．6個百分點，但內環線以內地區住宅商品房銷售價格漲幅仍然偏高，平均價格上漲
27．5％。
住宅商品房空置面積明顯下降。2004年末上海市空置面積為126．5萬平方米，比上年下降51％。其中，空置一年以上的僅為75．8萬平方米，比上年下降21．9％。
全年土地交易價格同比上漲20．3％，漲幅較2003年回落9．5個百分點，但地價房價漲幅比（土地交易價格漲幅／商品房銷售價格漲幅）為
1．28，維持在2003年以來的最高水平。
報告顯示，上海房地產開發和消費仍高度依賴貸款融資。2004年末，全市中資金融機構人民幣商業性房地產貸款余額為3503億元，增幅達41％；比年初增加1023億元，占上海市各項貸款新增額的比例高達76％，與房地產開發資
金來源總額（1700億元）的比例約為60％。
其中，個人住房貸款余額增幅達42％，比年初增加728億元，占中長期貸款新增額的比例高達48％，而個人購買新建住宅商品房的貸款額與住宅商品房預售額之比達42％。
報告同時顯示，去年10月底央行上調個人房貸利率后，11月、12月的上海個人住房貸款繼續保持快速增長，提前還款現象尚不明顯，利率政策的效應有待進一步觀察。
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