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□李青霞
最近頗有幾家上海的上市公司，吸引了市場和業界越來越多的關注。從它們最近披露的信息和市場的走勢看，市場正在按這些公司的土地“增值”，對其進行新的估值。
酒店業是個典型的例子。酒店往往建在市井繁華之所，從長遠來看，這些物業往往隨
著時間的推移和城市的發展，物業價值也水漲船高。國外的酒店在資本市場估值和產權交易之時，一般都會認真考慮其物業的價值。比如，英國有個酒店集團Forte，英國酒店物業交易價格指數在1976———1989上漲了8倍，同期Forte的賬面NAV增長了11倍，股價漲了10倍。
然而，有意思的是，對目前國內的上市公司而言，現行的會計準則，不允許每年重估賬面凈資產價值，因此，很多在城市繁華地段擁有物業的公司，其房地產價值的上漲，并沒有在賬面上體現出來。這也造成了很多并購的機會，如近兩年的金鷹收購南京新百(資訊 行情 論壇)、雨潤收購南京中商(資訊 行情 論壇)，其中都不無物業增值的因素在內。
例如錦江酒店(資訊 行情 論壇)，其下屬的14家酒店有三種類型：第一類是同時擁有土地使用權和建筑物產權的，有8家；第二類是僅僅有建筑物產權，土地為行政劃撥的，共3家，根據政策規定，若未來要受讓土地使用權，要按照評估價的30%繳納土地出讓金。第三類是租賃經營。前兩類酒店，明顯受益于上海房價近些年的牛市。
再如新世界(資訊 行情 論壇)，其旗下的數處重要網點，處于上海市重要的商圈“南京東路步行街”起點處，南臨三條地鐵線交匯出入口處，無論從商業房產重置成本角度，還是從經營發展角度，均有較高價值。尤其是新世界大酒店，更使市場對新世界的價值產生了更大的興趣。
不過，雖然物業增值的誘惑與收益巨大，但這種誘惑卻會將許多經營者引入歧途。世界上許多成功的連鎖商家，都曾經遇到這過這種誘惑———他們苦心經營的連鎖超市的管理團隊，在與供應商、消費者一分一分地摳利潤，而它們購買的用于建超市的物業，其價格波動十分之大，地產牛市時，可以創造這個商店很多年的利潤；而地產熊市時，就會毀掉這家商店很多年的辛苦果實。因此，有的連鎖商家在進行擴張時，往往采用租賃的形式，既不沉淀巨量的現金，回避房地產價格波動的風險，當然也放棄了地價上漲帶來的收益。盡管房租仍然會在租約期滿后上漲，侵蝕商家的利潤空間，但商家盡量采取了多種措施鎖定這種成本。它們的思路很明確：作為連鎖商家，賺的是其與眾不同的管理手段的錢，所以，它們果斷地拒絕了“物業增值”的誘惑，不做“隱性地產商”，讓自己的業務變得更純粹，更簡單，也更具有持續性的競爭力。事實上，將多樣的風險和收益的可能都進行大量的鎖定，只管自己最擅長的一攤，正是現代企業發展的主流。
有趣的是，現在有的國內民營資本，在經營連鎖商店的時候，開始“劍走偏鋒”，他們的如意算盤是：隨著大量國外資本進入中國零售業，重要商業地段的資源，會變得越來越稀缺，到時候，它們手上的網點資源，會變得奇貨可居，外資將會以高價從他們手中買這些網點。在他們的如意算盤里面，物業增值就占了相當大的比重。然而，這個計劃恐怕并不會象他們想象的那樣樂觀，而會不會在別人收購之前就已經倒下，更是一個沉重的疑問。
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