攻城奪寨八城拿地三千畝 招商地產逆勢大肆擴張

　　本報記者 陽靜純 深圳報道

　　地產軍團全國擴張，這并非什么新鮮事，但落到一直固守于蛇口的國企招商地產(000024，下稱招商)頭上，就顯得有些特別。

　　4月14日，招商宣布今年在全國8大城市共有18個項目啟動，在北京、上海、廣州、重 慶、蘇州等地獲取了超過3千畝的土地，基本形成了珠三角、長三角、環渤海地區以及重慶、漳州等地區的“3＋X”發展版圖。比起同城的萬科(資訊 行情 論壇)、金地，招商走出去的步伐慢了許多，但在國家加強對房地產宏觀調控的當口，是什么動力促使其“偏向虎山行”，這讓人很看不懂。更關鍵的是，一旦脫離蛇口母體的呵護，招商究竟有多強的野外生存能力值得關注。

　　逆勢而行

　　去年以來，從中央到地方發出了一系列讓房地產降溫的政策和措施，今年控制房地產價格上漲過快更是已列入政府工作報告，隨之而來的央行提高房貸利率和首付比例，財政部醞釀出臺的物業稅進一步加大了購房成本。

　　此時的房地產業正彌漫著一股“山雨欲來風滿樓”的肅殺之氣，不少資金開始從樓市抽逃。在這種形勢下，招商的姿態頗有些格格不入。

　　這里面有些偶然。“剛好趕上了，”招商地產董事總經理林少斌解釋，“招商前兩年就確定了全國擴張的戰略。2003、2004年動作比較大，在全國拿了不少地，今年是這些項目開發全面啟動的一年，也是招商歷史上開發城市最多的一年。”

　　他認為宏觀調控之于全國擴張的影響并非都為負，甚至是反過來。“招商每年都會拿地，好的時候會拿地，壞的時候也會拿地。”林少斌強調2005年招商還會拿地，“只是怎么拿、在什么區域拿的問題。”

　　“蘇州相城的地，我們用掛牌價拿到，廣州飛蛾嶺地塊也是如此。”林少斌認為宏觀調控讓不少開發商開始觀望，“沒有人和我們競爭，就這兩塊地來說，我個人認為是撿了便宜。”

　　招商在上海與蘇州的項目都是外界關注的焦點，這兩個城市都是國家重點調控的對象，這兩個城市的房價假如出現大的崩盤，對招商的擴張將是不小的打擊。而深圳國信證券房地產分析師方焱認為，“這兩個項目的物業類型以TOWNHOUSE為主，購房者多為一次性付款，國家利率調再高也影響不到這批人。”

　　據招商上海公司總經理楊志光當時測算，蘇州項目賣到6500元每平米就可以了，但現在看來，賣到1萬都沒問題。

　　林少斌表示，“這兩個地方房價調整5%-10%都是可以接受的，如果下降30%，不僅上海受不了，全國也受不了。”

　　進與退

　　在招商地產進與退的背后，始終有一個身影——招商局(資訊 行情 論壇)蛇口工業區，其持股46.62%。招商全國擴張戰略的遲緩與時機選擇，很大程度上受集團戰略的直接影響。

　　“1997年亞太金融危機、香港地產泡沫破滅使招商局集團業務發展遭受重創，招商地產作為下屬公司，其發展自然也受到沖擊。”林解釋這是招商為何會比別人慢一步的原因。

　　1997年以前，招商局積極發展多元化業務，其下屬各種參控股企業超過200家，資產超過500億港元，“那個時候，誰也說不清招商局是做什么的。它似乎什么都做！”而這些投資主要來自銀行借貸，集團整體有息負債在最高時達到了60%多，金融危機后?“銀行逼著還錢”，而為了償債，公司把一些良好的資產項目變賣來償還債務，對公司的資金流量產生不良影響。到2002年，招商局內部資產整理才差不多結束。

　　在整個集團的大動蕩下，招商地產何敢奢談向外擴張。在麥肯錫診斷之下，招商局2001年底分別確定四大產業集團：交通基建、金融、地產和物流。做大做強招商地產被確定為集團戰略之一。

　　由于蛇口工業區的扶持，招商的資金實力和控制風險能力較強。一直以來，招商地產享有在工業區11個平方公里壟斷開發的權利，“招商可以一點一點地跟工業區拿地，價格也比市場基準地價要低。但萬科則不行，一兩平方公里的土地得一下拿下，還是招拍掛的價格。”

　　這種拿地方式使招商成為少有的低負債率運營的地產公司，良好的資產結構使招商在銀行擁有巨大的授信額度，也有助于其推進“可轉債”等融資項目。據了解，招商16.5億的可轉債項目將于今年上市。“招商在資金上不存在問題。”業界普遍認為。

　　“盡管蛇口土地已開發大半，工業區至少還可以提供招商未來五年的土地開發。”該人士還介紹。據了解，工業區新增的前海物流園區及光明工業園的土地同樣將由招商進行開發。

　　并且，工業區在外地的政策性拿地項目，如面積達48.77平方公里的漳州工業區，也將由招商開發，作為招商的大股東，工業區對招商的扶持是無所不在的。