房地產(chǎn)調(diào)控可能是最好入市機(jī)會(huì)

　　房地產(chǎn)股在政策影響下暴跌，可能正為長(zhǎng)線有眼光的投資者提供了一個(gè)入市時(shí)機(jī)。

　　□ 薛瀾/文

　　過去一個(gè)月中，全球股市進(jìn)入一種非常不穩(wěn)定的狀態(tài)。隨著市場(chǎng)對(duì)美國(guó)加息預(yù)期的惡化及石油價(jià)格的不斷上漲，股市、債市、基本原材料及美元外貨幣同時(shí)走低。在香港上市的 中國(guó)股，雖然報(bào)出的2004年業(yè)績(jī)大部分都符合甚至超過市場(chǎng)預(yù)期，但在惡劣的大環(huán)境下，也難獨(dú)善其身；更不用說國(guó)內(nèi)A、B股因投資者擔(dān)心新一輪宏觀調(diào)控政策即將出爐而屢創(chuàng)新低。

　　低迷的情緒也影響了海外投資者，其間表現(xiàn)最不如人意的，則是房地產(chǎn)板塊。

　　盡管我們已經(jīng)在上一期中指出對(duì)房地產(chǎn)股基本面的支持因素，但過去一個(gè)月中，政府頻繁出招，從調(diào)高按揭利率到增加首付比例，到買家收樓一年內(nèi)賣出要交稅，希望打壓對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為。

　　觀及房地產(chǎn)股票，投資者出于對(duì)政府進(jìn)一步調(diào)控的恐懼，在過去一個(gè)月遭到無(wú)情拋售。以北京房地產(chǎn)為主的首創(chuàng)一個(gè)月跌了17%，華潤(rùn)置地跌了19%，以上海房地產(chǎn)為主的復(fù)地跌了20%，在全國(guó)很多城市都有項(xiàng)目的中國(guó)海外則跌了15%。

　　我們完全同意在中國(guó)這次房地產(chǎn)熱潮中絕對(duì)有泡沫成份的分析，特別是對(duì)人民幣升值的預(yù)期，一定從某種程度上吸引了大批熱錢。但是我們認(rèn)為，應(yīng)該清楚地把不同城市、不同檔次的房地產(chǎn)分別對(duì)待，“一刀切”的做法不但達(dá)不到政府希望房地產(chǎn)“軟著陸”的目的，反而可能使房?jī)r(jià)繼續(xù)高居不下；更壞的可能性，則是把國(guó)內(nèi)惟一可持續(xù)增長(zhǎng)的內(nèi)需行業(yè)也打入結(jié)構(gòu)性下調(diào)軌道。

　　房地產(chǎn)的需求如急轉(zhuǎn)直下，對(duì)國(guó)內(nèi)各個(gè)行業(yè)(如鋼鐵、水泥、電器、化工等等)帶來的負(fù)面影響是不可估量的，可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年汽車消費(fèi)急轉(zhuǎn)直下帶來的種種后遺癥。

　　特別要指出，未來兩年是中國(guó)的“金融改革年”。過去幾年中，各個(gè)銀行都在致力于分散貸款集中度，努力發(fā)展非國(guó)企貸款對(duì)象，私人按揭貸款成為增長(zhǎng)高、風(fēng)險(xiǎn)小的最佳發(fā)展方向。如果樓價(jià)在短期內(nèi)下跌超過20%-30%，就會(huì)在中國(guó)造成第一批“負(fù)資產(chǎn)者”(假定大部分購(gòu)房者首付比率在20%-30%之間)。

　　從香港1997年-2003年慘痛的教訓(xùn)看，“負(fù)資產(chǎn)”現(xiàn)象造成長(zhǎng)期的消費(fèi)低迷，銀行形成大量不良資產(chǎn)。中國(guó)的銀行系統(tǒng)已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)中相對(duì)薄弱的環(huán)節(jié)，前兩年的大量汽車貸款壞賬已使銀行受創(chuàng)不小，如果房貸出現(xiàn)類似問題，對(duì)中國(guó)的銀行系統(tǒng)的打擊會(huì)是汽貸壞賬帶來的打擊的數(shù)倍。

　　更讓我們擔(dān)憂的是，政府現(xiàn)在的政策很難使房?jī)r(jià)“軟著陸”。

　　——政府對(duì)土地供應(yīng)的控制只能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，從來沒有在控制供應(yīng)的情況下，價(jià)格會(huì)掉頭向下的道理。土地供應(yīng)的緊張，只能進(jìn)一步造成大眾消費(fèi)者“沒能趕上早班車，怎么也要趕上末班車”的心態(tài)。

　　——現(xiàn)在談到“房地產(chǎn)泡沫”，談的就是上海房?jī)r(jià)已經(jīng)是“天價(jià)”。但所謂“天價(jià)地區(qū)”，也就是上海沿江一帶及傳統(tǒng)舊租界高尚住宅區(qū)一帶。這里的房?jī)r(jià)確實(shí)已達(dá)到每平方米2.5萬(wàn)元到3萬(wàn)元甚至更高。

　　但是，我們要清楚地意識(shí)到，買這些房子的人不是國(guó)內(nèi)的普通消費(fèi)者，而是國(guó)內(nèi)的有錢階層及海外買家。他們?cè)诳春蒙虾３蔀椤皝喼尴乱粋�(gè)金融中心”的前提下，買的是長(zhǎng)線，希望的是上海的房?jī)r(jià)有朝一日(也許是十年之后)能趕上香港、東京、倫敦、紐約現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，(平均房?jī)r(jià)大約在每平方米8萬(wàn)-10萬(wàn)元乃至更高)。

　　這些買家?guī)缀鯚o(wú)需在中國(guó)國(guó)內(nèi)的銀行做按揭，他們基本都有一次付清房款的能力；即使做按揭，也會(huì)在香港的銀行做美元或港幣的按揭——這樣一來，成本既低，又可享受人民幣一旦升值的好處。所以，政府要求銀行提高按揭利率，受影響的多半是國(guó)內(nèi)真正要靠按揭支持的普通消費(fèi)者，很難打擊到高端的所謂“投機(jī)者”。

　　——除了上海，即使是北京，最貴的公寓大約也沒超過每平方米2萬(wàn)元。我1993年從美國(guó)回北京時(shí)，北京最貴的房子每平方米2500美元；也就是說，北京的高端房?jī)r(jià)12年沒有上漲過，“泡沫之論”又從何談起？特別是我們提到過，最近，北京周圍地區(qū)，包括東北、山西及內(nèi)蒙古的大批礦主開始進(jìn)京買房，就像前兩年江浙一帶的商人進(jìn)滬買房一樣。他們的購(gòu)買力是不應(yīng)該用北京市民的平均收入來衡量的。

　　總之，我們希望政府還是讓市場(chǎng)去自我完善，人為的干預(yù)通常會(huì)事與愿違。看看我們的A股、B股市場(chǎng)，已經(jīng)是慘痛的教訓(xùn)了。而房地產(chǎn)股在政策影響下暴跌，可能正是為長(zhǎng)線有眼光的投資者提供了一個(gè)入市時(shí)機(jī)。

　　作者為花旗美邦董事總經(jīng)理、中國(guó)研究部主管