家族房產(chǎn)企業(yè)斂財創(chuàng)新 上市公司成道具

　　蔡戰(zhàn)波 NBD上海報道

　　在內(nèi)地，一種新的斂財模式正被家族房地產(chǎn)企業(yè)所運用。這類家族企業(yè)利用房地產(chǎn)項目滾動開發(fā)的規(guī)律，在先期需要大量資金投入時，由系下上市公司承擔(dān)成本及風(fēng)險，在預(yù)售款陸續(xù)回籠前后，則不斷攤薄上市公司所占項目公司的權(quán)益，以獲取最大收益。

　　此類模式的運作可總結(jié)為三個步驟，家族企業(yè)通過公司A控制上市公司B，公司C則是這兩家公司共同出資的房地產(chǎn)項目公司。

　　第一步：初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險。

　　在項目啟動之初，上市公司B持C的絕大部分股權(quán)；家族公司A僅占小股。

　　公司C預(yù)付土地出讓金、獲得“四證”，成立房地產(chǎn)項目開發(fā)公司D。

　　按央行195號文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操作中，公司C預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。

　　在預(yù)付土地出讓金，取得“四證”之后，公司D即可申請銀行開發(fā)貸款，用于設(shè)計規(guī)劃等項目費用，一般由其母公司C或上市公司提供擔(dān)保。

　　由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險。家族公司則在項目啟動初期充分降低了成本及風(fēng)險。

　　第二步：回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。

　　按照原政策規(guī)定，必須在項目開發(fā)至封頂或2/3后才能進入銷售階段，對購房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實際運作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項目建設(shè)等，但會計上這部分收入并不能入賬。

　　在預(yù)售后不久，家族公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即家族公司A以其他資金(如銀行借款)追加投資，取得公司C的絕對控股地位，增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到家族公司A；被家族企業(yè)控制的上市公司B卻不追加投資，股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。

　　至于預(yù)售款金額運用情況，由于上市公司已不是項目的控股股東，因此在其報表中已不必體現(xiàn)，公司C以后的運作不得而知。家族企業(yè)利用中報與年報間的時間差增資，巧妙地隱藏了現(xiàn)金運用情況。

　　第三步：項目竣工，家族企業(yè)享有大部分收益。

　　項目竣工后，公司C以項目總投資額30%的投入，獲得總銷售額30%的毛利或者18%的凈利潤。按照對公司C的股權(quán)比例進行利潤分成，家族公司A獲得大部分利潤，上市公司B承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險，最終卻僅獲得小部分利潤。