開發商隱藏利潤 樓價瘋漲地產公司業績卻不佳

　　房價的持續上升，令各路資本趨之若鶩。富豪榜日日翻新，地產大亨的身影驟然增多。然而，在房地產業陽光普照的美景中，上市公司的業績卻表現平平，近幾年股價不僅一路走低。地產業虛旺、開發商利潤隱藏，還是別的什么原因，越來越多的跡象顯示，房地產業績的水很深

　　本報記者 牛麗靜

　　房價節節升高，房地產行業的泡泡越吹越大，富豪榜中房地產大亨的身影日漸增多。然而，房地產上市公司的業績是否水漲船高？投資于房地產股票的股民又從中分得了幾勺羹呢？

　　就在上市公司把盈利欠佳的矛頭指向“宏觀調控”，業界人士懷疑上市公司在玩“報表游戲”之時，財富榜上已越來越多地擠進了房地產業的身影。而另一邊證券市場中涉足房地產業的上市公司的股價，幾乎全盤翻綠，大多股票迭創新低。

　　業績普遍不佳的背后

　　IT業還在過冬，而房地產行業已被艷陽高照了四五年的光景。受益于國家房改政策效應的集中釋放和城鎮化大城市的房價節節攀升。

　　以被認為房地產泡沫最大的上海為例，中房上海綜合指數(資訊 行情 論壇)從2000年11月的711點上漲到2004年12月的1372點，中房上海住宅指數從2000年11月的711點上漲到2004年12月的1320點。商品房均價穩步上升，從2002年的每平方米均價4010元上升到2004年均價6385元。房地產業已成為上海經濟的第三大支柱產業，其對上海GDP的貢獻度由1999年的5.2%上升為2004年的8.4%。

　　和跌跌不休的股市相反，房價的持續上升使越來越多的人對房地產行業趨之若鶩。但在房地產行業的盛世中，房地產上市公司的業績并沒有水漲船高、碩果累累。

　　仍然以上海的房地產上市公司為例，從已公布的2004年報看，房地產公司的業績表現平平，令人失望。房地產作為全部業務的陸家嘴(資訊 行情 論壇)(600663)2004年的每股收益為0.29元，主營業務收入同比下降了7.38%，利潤同比下降了19.8%。上海新梅(資訊 行情 論壇)(600732)2004年的每股收益雖然比上年同期增長了25.45%，但主營業務利潤卻同比下降了10.82%。主營房地產的天宸股份(資訊 行情 論壇)(600620)2004年的每股收益僅有0.07元，主營業務利潤同比下降了29.3%。浦東金橋(資訊 行情 論壇)(600639)2004年的每股收益為0.2290元，主營業務利潤同比下降了8.9%。

　　這樣的業績自然不可能有好的分配方案。

　　陸家嘴(600663)的分紅預案為10派0.5元(含稅)，浦東金橋(600639)的分紅預案為10送1派0.5元(含稅)，天宸股份(600620)的分紅預案為10派0.1元(含稅)，而上海新梅(600732)則干脆不分紅。

　　根據往年的上市公司年報披露情況，業績較好的上市公司披露年報的時間越早，在后期披露的上市公司的業績一般都表現欠佳。而截至目前，在上海本地的房地產上市公司中，只有4家披露了年報，還有超過2/3的公司未向股東交答卷。

　　再看看股民的主要盈利來源——二級市場價差。股市的地產指數(資訊 行情 論壇)在2001年初到達高點，經過近半年的高位振蕩，一路下行，從最高點2858.40點跌至現在的928.85點，跌去2/3，大大超過綜合指數的跌幅。

　　宏觀調控不是理由

　　上述房地產上市公司的年報中，幾乎都把公司盈利欠佳的矛頭指向了去年國家的宏觀調控措施。

　　陸家嘴的年報披露：當前公司房地產開發中也存在不少困難和瓶頸，一方面，公司因新的動拆遷政策調整對以往成片土地開發模式帶來了挑戰，部分地塊收入確認相應延后；另一方面，現有土地供應方式和規劃的調整致使公司因土地存量減少對公司主營收入也產生了不利影響。

　　天宸股份的年報披露：在新的房地產業務開展上，隨著國家清理整頓土地市場、限制銀行資金過度流入房地產行業等多項宏觀調控政策的出臺和落實，對本公司的項目進度產生了一定的影響。

　　上海新梅的年報披露：這些宏觀政策的出臺對房地產業產生較大影響，使得房地產企業資金獲取和土地儲備的難度不斷增大。

　　的確，2004年是國家對房地產行業加大宏觀調控力度的一年。在這一年中，國土資源部和監察部聯合下發通知，規定土地協議出讓的最后期限為2004年8月31日，以后經營性土地使用權轉讓必須實行招標、拍賣、掛牌，房地產開發土地供應量明顯減少。央行宣布從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率；同時房地產企業向銀行申請貸款的門檻也有較大提高。

　　但是，宏觀調控果真是房地產上市公司業績差強人意的主因嗎？數據表明，2004年上海樓市仍然活躍，上海房價仍然保持了穩定增長的態勢。商品住宅全年供不應求，供求比例為1??1.07。中房上海綜合指數2004年全年累計上漲200點，漲幅達17.1%；中房上海住宅指數2004年全年累計上漲197點，漲幅達17.5%；2004年住宅增速更是達到33.5%。

　　中房上海指數12月報告顯示：商品住宅價格在上半年表現為承接上年大幅上揚的態勢繼續穩步上升，年中六、七兩月受宏觀調控影響漲幅有所放緩，但下半年價格呈現出反彈加速上揚的態勢，特別歲末兩月逆央行升息措施，非但沒有收斂，房價上漲更為強勁，創出全年單月漲幅新高。

　　湘財證券的房地產分析師邱志承在接受《財經時報》記者采訪時表示，去年的宏觀調控措施主要是限制土地供給，但同時也使房價上漲的預期上升了。總體而言，宏觀調控措施對房價的影響更大。北京某房地產開發商則表示，事實上，去年的宏觀調控措施對中小城市的沖擊力要大于上海、北京等大城市。

　　報表的游戲

　　這位開發商向《財經時報》記者透露，有些房地產公司的財務報表，從面上看，收益不是很好，但事實并非如此。他曾在2001年考察過上海某大型的房地產企業，憑多年的房地產行業經驗，他一眼就能看出，他的房產銷售情況很好，不可能有很高的空置率。因此除非他把錢花了，否則收入不可能不好。但他的財務報表顯示收益一般。“就是在玩報表”。

　　湘財證券的邱志承表示，有些房地產上市公司在土地收入的確認上過于保守。

　　中國社會科學院金融研究所金融發展室主任易憲容在接受《財經時報》記者采訪時難掩自己的氣憤之情，“房價上漲這么多，房地產企業給國家交了多少稅，房地產上市公司給股民分了多少紅？”

　　去年，包括上海在內的不少地區的稅務部門都在檢查中發現，大量的房地產企業存在不同程度的偷漏稅行為，約有90%的房地產企業存在涉稅問題。

　　杭州市審計部門發現，列入審計范圍的杭州市房地產企業逃稅達7000萬元；南京市地稅部門對全市10家大型房地產開發公司進行了稅務檢查結果顯示，被查的10家開發商竟然均存在著偷漏稅款行為。某稅務策劃實戰莊家就曾因為某上市公司節稅6.2億元人民幣而在業界聲名鵲起。

　　一位有過六年房地產從業經驗的人士向《財經時報》記者透露，調整報表轉移利潤的行為在房地產行業非常普遍。

　　廣州一家房地產公司想轉移利潤到國外，對其會計說弄個“海外業務接待費2000萬元”。

　　一個房地產企業，如果將一些設計工作交給海外自己的關聯公司來做，將設計費用定得很高，就可以轉移利潤。

　　一位曾在廣東一家大型房地產公司的財會人員透露，這家公司2001年進駐北京，目前已在南城和東城搞了幾個著名樓盤。該房地產公司在北京的全資文化公司、技術咨詢公司等就有三個，號稱多元化經營，實則利用這些公司進行關聯交易完成利潤轉移。其下屬各公司一年收到的所謂宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買所謂的藝術品作為文化公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移，因為這些藝術品是從母公司老板手中買來的，根本就不值錢，不過是個道具而已。

　　2004年，國家稅務總局公布的“2003年度中國納稅百強排行榜”中，沒有一家房地產企業。即使是專為房地產企業設置的“2003年度房地產開發經營行業納稅十強”里，房地產企業的納稅總額也并不樂觀。

　　與此同時，在福布斯公布的2004內地富豪榜中，200人的榜單中有64人來源于房地產行業。在前20名中，有11位涉足房地產行業。