住房抵押貸款證券化：一把雙刃劍

　　房市穩(wěn)定與金融穩(wěn)定，兩者互相依存。理論上講，住房抵押貸款證券化，可以將集中于銀行的房貸風險分散化，進而在房市與金融市場之間筑起一道防火墻。但在我國銀行業(yè)風險管理制度并不十分健全的情況下，這種風險的分散有可能成為一把雙刃劍。

　　上周三，取消按揭貸款優(yōu)惠利率；上周五，城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查警示房地產(chǎn)風險；本周一，也就是前天，住房抵押貸款證券化試點啟動……

　　短短一周不到，中國人民銀行頻頻推出與房市有關的政策舉措。目的似乎很明確：防范房地產(chǎn)金融的潛在風險，維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。借著這股穩(wěn)定樓市的東風，業(yè)界期待已久的房貸證券化試點終于露臉。盡管，試點原因是“為了貫徹落實《國務院關于推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，擴大直接融資比重，改善商業(yè)銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，促進金融創(chuàng)新”，但因為目前跟房市有關的任何舉措都引人注目，因此銀行資產(chǎn)證券化試點的“眼球效應”不會太小。

　　為何現(xiàn)在推出

　　住房抵押貸款證券化，可謂千呼萬喚始出來。

　　通過向市場發(fā)行證券將貸款資產(chǎn)進行處理與交易，最終實現(xiàn)融資，即金融業(yè)所稱的資產(chǎn)證券化。商業(yè)票據(jù)、有抵押債券、股票等都屬于這種形式的資產(chǎn)證券化。住房抵押貸款就是一種典型的可以證券化的資產(chǎn)。

　　資產(chǎn)證券化作為一項金融技術，最早起源于美國。它的推出改變了銀行傳統(tǒng)的“資金出借者”的角色，使銀行同時具有了“資產(chǎn)出售者”的職能，對商業(yè)銀行的競爭發(fā)展起到了非常重要的作用。

　　在我國內(nèi)地，這一天，業(yè)界已經(jīng)等了很多年。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，我國房貸證券化一直“雷聲大雨點小”，關鍵就在于買賣雙方的意愿。在很長一段時間，個人房貸一直是銀行的一塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良貸款率一直維持在3‰以下，風險相當?shù)汀Ｔ谶@樣的背景下，銀行并沒有很強的將房貸這樣一筆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拿出來證券化的動機。但現(xiàn)在情況發(fā)生了變化。房貸資產(chǎn)的質(zhì)量總體盡管依然不錯，但隨著房價的不斷攀升，個人房貸占銀行貸款的比重也在不斷增加，銀行越來越清醒地意識到其中存在的風險：一旦房市有風吹草動，很可能演變?yōu)殂y行巨額的不良貸款。但面對這樣一個潛力很大的房貸市場，哪一家銀行也不愿輕易放手。最好的辦法，就是引入新的投資者，分散風險。

　　另外，從去年開始，一系列宏觀調(diào)控政策的推出，也使一些銀行出現(xiàn)了流動資金的緊張，盡快實現(xiàn)中長期貸款“套現(xiàn)”，增加資產(chǎn)的流動性，也成為一個十分緊迫的問題。

　　事實上，股市的持續(xù)低迷，也在客觀上給這種產(chǎn)品的推出創(chuàng)造了良機。面對長期熊市，無論是機構(gòu)投資者，還是個人投資者，都明顯感到了“投資渠道單一”的困惑。近期，國債和人民幣理財產(chǎn)品的火爆，也從一個側(cè)面印證了證券市場的這種尷尬。

　　買賣意愿成熟，房貸證券化終于來了。

　　選擇什么模式

　　住房抵押貸款證券化既已破冰，究竟會以何種方式正式誕生呢？

　　從國際通行做法看，資產(chǎn)證券化可以分為信托型和公司型兩類。信托型，即將住房抵押貸款資產(chǎn)信托于受托機構(gòu)，由受托機構(gòu)以上述資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付基礎，向資本市場發(fā)售信托受益憑證。公司型，則基本上由專業(yè)的按揭貸款證券化公司向商業(yè)銀行購買住房抵押貸款，以該資產(chǎn)為基礎向市場發(fā)行有價證券產(chǎn)品。

　　由于一般市場上信托產(chǎn)品投資門檻相對較高，在一定程度上將制約房貸證券化產(chǎn)品的集資規(guī)模。而且，信托產(chǎn)品只能轉(zhuǎn)讓，不能自由進退，不具高流通性。因此，更為靈活的按揭貸款證券化公司模式———或發(fā)行各類有價證券、或引入按揭貸款保險等，在成熟市場中更為盛行。

　　但模式選擇必須結(jié)合市場發(fā)展的實際情況。業(yè)內(nèi)人士認為，在我國目前的情況下，以公司方式實施資產(chǎn)證券化，將受制于新設公司的自有規(guī)模、信用評級、風險控制以及法律監(jiān)管等諸多障礙。與信托機構(gòu)合作，采取信托方式似乎是比較可行且易于操作的選擇，可以以此邁開資產(chǎn)證券化試點的步伐，并在相關法律制度不斷完善的情況下逐步引入新的模式。據(jù)了解，此次作為試點之一的建設銀行，其房貸證券化也可能采取信托模式。通過信托的設立、資產(chǎn)的分離和發(fā)行主體的安排等手段，將受益憑證風險同銀行自身風險相隔離。值得一提的是，增強信托模式的流動性也有可借鑒的經(jīng)驗。在美國等一些成熟市場，普通投資者并不是直接投資于信托產(chǎn)品，而是選擇某些以這類產(chǎn)品為投資對象的封閉式或開放式共同基金。

　　風險不可忽視

　　房貸證券化，不只是一個全新的金融投資工具。

　　從理論上講，這是一個多贏的模式。對銀行來說，房貸是中長期貸款，在很長一段時間占用了大量資金，如能將其證券化賣給更多投資者，不僅能換來流動性強的資金，而且將集中在手中的房貸風險分散到了更多投資者手中。而對投資者來說，住房抵押貸款又是一個相對比較穩(wěn)定、安全的投資品種。市場更大的期盼也許還在于，減輕購房人還款負擔，想想也是，在房貸風險降低后，銀行也許就會適當放寬按揭貸款的標準，按揭貸款利率也有望因此降低吧。

　　但樂觀的同時，風險仍不容忽視。新產(chǎn)品究竟如何影響市場？我們似乎需要更加客觀的思考。

　　住房按揭貸款長期實行優(yōu)惠利率，利潤空間本身就比較小，而證券化又意味著利潤將會有更多的投資者分享，銀行相應的利潤空間事實上更小了。業(yè)內(nèi)人士認為，通過房貸證券化降低貸款風險之后，銀行勢必會擴大貸款規(guī)模，但并不會降低利率。銀行擴大貸款規(guī)模的沖動，更多可能是出于“如何彌補收益共享后利潤縮減”的考慮。因此，購房人期盼的銀行降低貸款利率，在目前的市場條件下似乎并不可能。而在目前房產(chǎn)市場比較熱的情況下，銀行貸款規(guī)模的擴張，也極有可能進一步刺激房地產(chǎn)市場的消費需求，樓市將面臨繼續(xù)升溫的可能。

　　另外，作為一種新的投資工具，房貸證券化推出，對其他資本市場來說也是一場資源的爭奪。在目前我國資本市場還處于發(fā)展初期、投資規(guī)模還比較有限、且較多追逐短期利益的情況下，這一產(chǎn)品必然會使一部分投資資金發(fā)生轉(zhuǎn)移，尤其是股市資金。這對于持續(xù)低迷的股市來說，可能也會是一個不小的信心打擊。

　　此外，在信息不對稱的現(xiàn)實條件下，房貸證券化依然躲不過其本身固有的操作風險。投資者希望在分擔房貸風險的同時分享優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的收益，而優(yōu)質(zhì)的房貸資產(chǎn)，對銀行來說是一塊豐厚的利潤蛋糕，銀行未必愿意拿出這些資產(chǎn)來實行證券化。

　　是機會？還是挑戰(zhàn)？我們需要更多制度的完善，也需要更加理性的心態(tài)。

　　本報記者蔣婭婭 陳春艷