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北京首證
周四，房地產板塊出現了同步震蕩走勢，一批地產股在早市一度跌幅居前，在收市的時候，名流置業(資訊 行情 論壇)、深寶安(資訊 行情 論壇)、光彩建設(資訊 行情 論壇)、天宸股份(資訊 行情 論壇)等個股的跌幅都超過了5%，相應地產板塊也成為周四行情的一個重要做空動力，那么房地產板塊為何整體震蕩呢？后市又將如何發展呢？
雖然大盤的震蕩市道對個股行情的活躍形成一定的負面影響，但是周四房地產板塊的大面積震蕩主要原因還是利空政策的沖擊，近日中國人民銀行決定調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則，以5年期以上個人住房貸款為例其利率下限為貸款基準利率6.12% 的0.9倍即5.51%，比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。二是對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%，具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。該政策的出臺被市場看做是對房地產行業的重大利空政策，因此房地產板塊也是應聲而落，而我們就此進行進一步的分析。
我們首先分析該政策出臺的背景，其一，今年政府工作報告明確指出“重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲”，意味著房地產生產的過熱已經引起管理層的高度重視，調控房地產市場將成為今年政府工作的一個重點。其二，統計數據顯示，今年1～2月份，上海金融機構對自營房地產的貸款同比增長幅度高達41.4%。事實上，進入2005年以后，有關房地產行業是否存在泡沫的爭論不斷升級，議論的焦點也就集中到了上海這一我國的經濟中心城市。作為全國房地產市場的風向標，上海市場的過熱現象引起了管理層的警惕，因此央行出臺相關政策來調控房地產市場。
從住房貸款利率調整的幅度20BP來看，對房地產需求的實際影響應該不是很大，相對而言，對于上海、杭州等房地產價格較高、上漲速度較快的城市而言，商業銀行可能會執行6.12%的住房貸款利率，因此這些城市受政策的影響將比較大一些。另一個制度性的調整是首付比例的提高對房地產需求的影響要更大一些。但公告中稱具體調整城市和地區由商業銀行根據各地房地產價格漲幅自行確定，因此這一政策的具體執行情況尚不確定，其實際影響仍需要進一步觀察。但這一政策的出臺必然會影響經濟主體對整個房地產走勢的預期響，而將抑制對房地產的投機需求。總體來看，該政策出臺的目的就是從需求角度來抑制房地產市場的過熱發展，因此我們可以推斷，2005年房地產市場的投資增速將低于原先的預期，這也是房地產板塊出現寬幅震蕩的重要原因。
結合前期管理層出臺的一系列政策(包括央行加息政策、土地拍賣制度)等，我們可以判斷，未來的幾年時間內，房地產行業的景氣程度將有所下降，更重要的是，房地產市場的洗牌速度將進一步加快，這也可以從一些統計數據中得到驗證，近幾年中，國內房地產市場以每年30%的速度增長，同時我們卻注意到，國內房地產公司的數量卻是以每年40%的速度減少，這意味著房地產市場的競爭在加劇，而新政策的出臺將進一步加快房地產行業的內部整合，可能將有一批房地產公司消失，而實力雄厚的公司將借此機會進一步擴張。
我們也可以分析央行新政策出臺對房地產板塊的市場影響，短期之內，房地產板塊在利空消息的沖擊下將出現一定的震蕩走勢，但并不等于房地產板塊將就此消沉，新政策不會對房地產市場形成致命性的打擊，短線急跌之后，房地產板塊也存在波段操作機會，不過后市的房地產板塊將出現分化走勢，投資者可關注兩類房地產品種，分別是：1、行業的龍頭公司，國家對房地產行業的調控將使得房地產業將有一個重新的洗牌過程，相反行業的龍頭企業將面臨進一步做強的發展機遇，而這些公司有著良好的戰略規劃、強大的融資能力、并且成本控制能力很強，這樣的公司更容易成為行業洗牌的贏家，而這些公司也將為投資者提供超額的投資回報，如萬科(資訊 行情 論壇)A、金地集團(資訊 行情 論壇)等個股。2、關注有大量土地儲備的上市公司。隨著土地公開轉讓和土地保護等制度的實施，土地供應將明顯減少，而那些有著大量土地儲備的公司則凸現優勢，如華僑城(資訊 行情 論壇)、招商地產(資訊 行情 論壇)等公司，擁有可供未來兩、三年開發的土地儲備，并且這些土地儲備的成本都比較低，不僅保證了其良好的利潤空間，并且也保證了未來的發展潛力。
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