央行取消房貸利率優(yōu)惠 地產(chǎn)類公司產(chǎn)業(yè)整合將提

　　央行取消房貸利率優(yōu)惠，打響抑制房價飛漲的第一槍

　　□中信證券研究部　王德勇

　　央行昨日公告，從2005年3月17日起，調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策：一是取消現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率，二是對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，最低首付款比例可由 現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調整的城市或地區(qū)，可自行確定，不搞一刀切。

　　一、利率提高0.20個百分點，政策取向性強于實際影響

　　本次取消優(yōu)惠利率的實際影響不大，但是其政策取向卻是非常明顯的，標志著國家對1998年開始執(zhí)行的住房消費扶持政策發(fā)生轉變，同時也表明國家開始對住房價格過快上漲采取實際政策。

　　住房貸款優(yōu)惠利率取消后，5年期以上個人住房貸款，其利率由原來的5.31%提高到6.12%，提高了0.81百分點，但由于住房貸款實行下限管理，銀行有權將貸款利率向下浮動10%，由于住房貸款還是一項各銀行競爭的優(yōu)質業(yè)務，實際利潤勢必就是最低利率，也就是5.51%，這相比原來的5.31%的利率，實際上只上浮了0.20個百分點。

　　截至今年2月底，全國個人住房信貸余額為16508億元，相當于購房人年增加利息負擔33.02億元。具體影響是：以20年期貸款為例，房貸月供款只增加了2.00%，如果貸款額為10萬元，月供款只增長13.54元，應該說對購房的負擔增加有限。具體情況如下表所示：

　　二、打響了政策抑制房價過快上漲的第一槍，房地產(chǎn)泡沫開始終結

　　取消優(yōu)惠房貸利率其目地顯然是抑制住房價格的過快上漲。因為提高利率及提高首付款比例將明顯抑制住房需求，需求下降從而減慢房價上漲。

　　近年來，住房價格持續(xù)上漲，特別是2004年，全國房價漲速開始加快，四個季度商品房累計平均銷售價格同比分別上漲6.7%、11.6%、13.0%、14.4%。其中，全年商品住宅平均銷售價格增長15.2%，為1998年以來的最高增幅。(具體情況如附圖)

　　抑制住房價格的過快上漲將是一個系統(tǒng)工程，本次政策調整影響又不大，預計今后還會有一系列后續(xù)政策出臺，可能的政策包括禁止炒樓花，對住房投資行為征收高額的增值稅、營業(yè)稅、所得稅，加大政策性住房建設，強化住房出租收益稅收征管等。

　　三、長三角地區(qū)房價受影響最大

　　隨著政策的相繼出臺，市場對房價的預期將發(fā)生根本變化，目前房價泡沫將終結。特別是在長三角地區(qū)，炒樓氣氛濃厚，部分樓盤換手率高達600%，在政策調控下，市場對房價的預期將發(fā)生變化，這會導致供需關系發(fā)生逆轉。首先是需求下降，一方面投機性需要會快速消失，另一方面正常的居住需求及投資需求也會出現(xiàn)持幣觀望現(xiàn)象；其次供給快速上升，原來投資性買入的住房可能出現(xiàn)大量拋售，導致供給大量增加。因此，短期內住房供需關系將可能發(fā)生逆轉，導致房價漲速下降，甚至可能出現(xiàn)下降，長三角地區(qū)房價還可能出現(xiàn)較大幅度的調整。

　　四、意在遏制投機炒作

　　炒作與投機是目前國內房地產(chǎn)價格瘋漲的重要原因。房地產(chǎn)商與投機商共同參與其中，而且在房地產(chǎn)價格的壟斷與操縱中隨時合謀哄抬房價，以便掠奪斂聚社會財富。因此，要抑制國內房地產(chǎn)價格瘋漲，首當其沖的就是要打擊國內房地產(chǎn)炒作與投機。

　　本次規(guī)定對抑制投機也有一定影響，但其影響是通過首先影響實際居住需求，然后再影響投機需求，政策著力點在實際需求，通過打擊實際需要來抑制投資需求，因此本次規(guī)定的政策指向是實際需要，而沒有直接針對投機需求，受傷的還是作為真正購房人的老百姓。

　　四、房地產(chǎn)公司增長預期將發(fā)生變化

　　2004年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績高速增長，凈利潤平均增長超過30%，其中近20家公司增長達到50%，這種增長的原因在于銷售速度加快導致收入增長及住房價格上漲導致毛利率提高，隨著國家對房價的調控，房價的上漲速度將出現(xiàn)下降，局部地區(qū)還可能出現(xiàn)絕對房價的大幅下降，同時購房人的觀望將導致銷售速度大大下降，這兩方面將使上市公司增長預期大大下降。但對不同公司影響會有較大差異，在房價泡沫較嚴重地區(qū)的公司受到的影響最大，特別是以上海、杭州、南京為代表的長三角地區(qū)，而泡沫不明顯或者基本沒有泡沫的北京、深圳、廣州則受影響會較小；另一方面，對住宅類公司影響較大，而從而非住宅類公司則基本沒有影響。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入產(chǎn)業(yè)整合周期，大量中小開發(fā)商將退出，本次規(guī)定將加速這一進程，一些業(yè)內優(yōu)勢企業(yè)將得到擴張的機會。