諾獎樓市泡沫論引熱議 未來十年樓市投資收益或低于股市
近日，今年新科諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·席勒的言論在中國引起了爭議。席勒曾多次到訪中國，并且堅定地認為中國房地產“泡沫嚴重”。日前，隨著他獲得諾貝爾經濟學獎，這一觀點再次被集中報道，引發了市場熱議。
而在上周五的2013中國新經濟力量論壇上，摩根大通亞太區董事總經理、中國投資銀行部業務主席龔方雄也明確表示，雖然房地產行業將受惠城鎮化進程而迎來“黃金十年”，但從投資收益角度看，未來十年持有房產的回報將低于股市。
隨著三中全會臨近，市場上對于房產稅擴圍并嚴格執行的傳聞越來越多，引發不少房產投資者擔憂。記者調查發現，目前有部分持有四五套房的投資者已經開始拋售手中的多余房產，僅留下一套自居，一套放租。
頂著“泡沫論”一路走高至今的樓市是否即將迎來寒冬？節節攀升的房價距離拐點還有多遠？現在到底是不是一個拋售房產的好時機？圍繞這些問題，記者采訪了多位業內專家，為投資者答疑解惑。
南方日報記者 牛思遠
實習生 陳曾珍
案例
租金漲幅遠低于房價
家住廣州市天河區的胡先生是一位私營業主。前幾年，看著廣州房價節節攀升，胡先生及時入手了幾套房，目前這些物業市場價格都已經漲了不少。胡先生在樓市投資上的眼光也得到了親友們的欽佩。
然而，最近胡先生卻一股腦將手頭的四套房賣掉了兩套，僅留下一套房自己居住，另外一套房則用來出租。他的這個決定讓身邊不少人詫異：俗話說追漲不追跌，眼下廣州房價仍是穩中有漲，胡先生并無換房需求，生意上也不缺錢，為什么要賣房？
“晚出手可能很難賣到滿意的價格了�！焙壬硎�，選擇此時出售物業，有著多重考慮，其中最主要的還是對房價之后的走勢有所擔憂。“三中全會馬上要開了，我聽說了很多房產稅要開始擴圍的傳聞，要是真開始收稅，持有成本就高了，而且市場風向一變，就賣不上價錢了。”
根據滿堂紅市場研究部對旗下門店成交的二手住宅買賣交易分析，今年9月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅成交均價為19347元/平方米，環比上升1.2%，但同比去年同期上升了16.7%，漲幅可謂驚人。
滿堂紅的數據顯示，租賃市場方面，9月份廣州總體(不含南沙、蘿崗)二手住宅平均租金為46.0元/平方米·月，環比持平，同比上升9.3%。雖然同比漲幅不小，但比起房價的攀升幅度仍相差甚遠，小業主將物業出租所產生的收益普遍不樂觀。
滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，租金隨大市而上漲，其漲幅也遠不如同一小區內供應有限的可售房源漲幅，故出租回報率難以理想。這也正是胡先生決定盡早拋售房產的一個很大原因。
胡先生判斷，今年房價漲那么厲害，中央加強調控是遲早的事情。而他最新買的房子是用的銀行貸款，每個月都要還貸款和利息，現在租金價格也不太理想，不如趁著房價在高位套現，將資金轉投股票市場。“我的小孩年紀還小，短時間沒有用房子的需求，而且考慮房子的折舊問題，早點賣掉也好�！�
胡先生的選擇并非個案。此前有媒體報道稱，北京出現大戶型豪宅拋售潮。先是180平方米以上的大戶型出現罕有的拋售，有些從未有過交易的豪華小區內，整幢別墅在密集拋售，且有加速拋售的趨勢。
據統計，僅10月上旬，北京高端二手住宅成交41套，比去年同期上漲24.24%。而這還不是今年北京二手房成交量漲幅最高的月份，除了4月份，今年北京二手豪宅成交量幾乎每個月都在上漲。
市場人士認為，影響這些北京大戶型豪宅業主賣房的原因多種多樣。部分業主是因為有移民出國的打算，或者希望換到地段、學區以及戶型更好的小區而賣房。但其中確實有不少業主是受房產稅步步緊逼影響。
分析指出，部分業主擔心中央將在近期強制推行房地產新政，其中包含房產稅、個稅、遺產稅等有力措施，并且很有可能在采取上述措施后，全面放開房產限購，這將強烈沖擊已趨于飽和的房地產市場，必將使地產市場價格逆轉。
焦點
諾獎得主“看衰”中國樓市
日前，新鮮出爐的2013年諾貝爾經濟學獎被三位經濟學家收入囊中。其中，曾準確預測美國房地產存在泡沫的經濟學家羅伯特·席勒最為中國人所熟知。此次摘得諾貝爾經濟學獎桂冠之后，席勒的“中國房地產泡沫論”再度引起了關注，成為各方爭議的熱點。
席勒曾多次在不同場合表達這一觀點。早在2009年，席勒就曾對中國房地產泡沫做出嚴重警告。席勒的觀點主要側重于房價收入比。他表示，在深圳、上海等城市，人們買房的價格實際上是數倍于他們的年收入的。
2009年12月，羅伯特·席勒來到深圳出席某企業的活動，當時他在回答現場提問時表示，“中國經濟發展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現象，在深圳，房地產非常熱，房價居高不下�！贝撕�，羅伯特·席勒到上海出席了由上海交大高級金融學院舉辦的EMBA論壇，當時他在接受媒體采訪時再度表示，對上海的房價比較擔憂。
“早前聽說過上海的房價，基本上是一個普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什么還要買這個房子？答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以后房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。”羅伯特·席勒當時說。
2011年，在世界經濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上，席勒接受中國媒體采訪時再次談到房地產問題，并直言中國房地產存在泡沫。盡管此后中國房價仍然一直走高，但此次獲得諾獎后，席勒的相關言論又引起了國人的注意，中國樓市“泡沫論”再度熱傳一時。
針對席勒的“中國地產泡沫論”，廣州同創卓越總經理趙卓文表示：“并不完全同意他的觀點�！壁w卓文認為，席勒對于中國房地產的認識還是比較片面的。“中國房地產行業必然有泡沫，至于這個泡沫有多嚴重，官方的數據并不完全�！�
趙卓文指出，像席勒提到的房價收入比，中國一些城市確實從數字上看非常高，但需要考慮到中國人“收入”的概念包含了很多內容，實際上有很多收入是來源比較復雜的“灰色收入”。“官方公布的工資等數字并不能體現中國人的實際收入，所以并不能用這個來判斷中國房地產的泡沫化嚴重程度�！�
世聯地產[微博]分析師唐慧龍則表示，席勒顯然不了解中國房價的具體情況。即便不論官方統計數據無法體現的灰色收入問題，中國的儲蓄率也高達52%，可支配收入亦在持續的增長之中，因此中國樓市并不像席勒所說的“泡沫化非常嚴重”。
“中國房地產市場與歐美市場并不一樣，絕不能單單從經濟學的角度來判斷中國房地產市場的泡沫化程度�！敝性禺a項目部總經理黃韜表示，盡管席勒的觀點有待商榷，但我國房地產市場確實處于一種亞健康狀態，當前房價已經達到了歷史最高點，繼續上漲的可能性不高，短期內也會有一些波動，“不難看出上漲已經出現疲態，投資房地產要謹慎�！�
趨勢
房產稅是大勢所趨
相比席勒的“泡沫論”，對市場影響更大的是屢屢傳出的“房產稅即將開征”消息。
近日，有關房地產調控的長效機制已經形成初步草案的消息頻頻曝光，有不少人猜測，具體方案將在11月份的十八屆三中全會或明年兩會公布。
坊間盛傳的房產稅征收細則有多個版本，其中一份最近頗為“走紅”的疑似文件顯示：“2014年1月1日起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上的部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%-3%的房產稅，且沒有減除額”。
這份有板有眼的“文件”規定，全國所有城鎮在2013年12月31日以前，都必須將其紙質房產檔案錄入電子信息庫，并建立本地的住房信息系統，同時全國所有地級以上城市的住房信息系統都必須與住建部聯網，不得以任何借口推延。全國所有城市的住房信息系統2014年12月31日以前都必須與住建部聯網。
盡管類似的“文件”真偽難辨，但有關房產稅的傳聞確已給市場帶來負面情緒，部分投資者出現了拋售房產的現象。而業界也普遍認為，中央對待房地產的態度已經從“強調調控”轉為“建立長效機制”，現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革，只是具體出臺時間和改革力度還有待觀察。
10月18日，中國指數研究院[微博]最新的《2013年四季度中國房地產市場趨勢展望》報告指出，今年三季度以來，價格漲幅持續擴大，9月百城價格指數環比漲幅再度突破1%。目前，雖然多數經濟指標仍在中央預期之內，宏觀經濟企穩，但房價的快速上漲加大政策調整預期，尤其是北京、廣州等今年漲幅較為突出的城市調控加碼風險加大。
這份報告認為，盡管短期來看，宏觀經濟弱復蘇，貨幣政策和房地產調控總體趨穩，企業推盤、購房者預期、信貸投放等促進市場量價向好的因素仍在持續，但需要注意的是，作為新一屆政府的重要方針，新型城鎮化戰略有望在11月的“三中全會”之后正式落地，與其密切相關的金融貨幣體系、土地制度、財政稅收制度等長效機制可能取得突破。
“近期部分城市房價漲幅擴大，少數城市政策仍有升級可能，房產稅試點改革范圍擴大更是預期強烈�！眻蟾娣Q，在房地產業短期走勢預期向好的同時，相關各方應該看到，隨著房產稅等相關制度的突破，明年乃至中長期房地產市場環境正在孕育變化。
分析
未來十年樓市漲幅將放緩
不過，記者日前走訪廣州部分房產中介發現，類似胡先生這樣拋售投資房產的現象在廣州還并不多見。對于部分投資者賣房變現的行為，廣州同創卓越總經理趙卓文表示，拋售多余房產現象目前來看仍是個案，“在短期內也不會成為普遍現象”。
數據顯示，2012年全國城鎮平均房價5791元，2003年平均房價為2381元，十年上漲143%，年均遞增10.3%。北上廣深一線城市的房價更是一路飆升，十年來漲幅驚人。展望未來十年，房產投資是否還是一個好的選擇？
此前，摩根大通亞太區董事總經理、中國投資銀行部業務主席龔方雄曾公開表示，中國房地產的“黃金十年”是未來十年，而不是過去十年。
在10月18日召開的“2013中國新經濟力量論壇”上，龔方雄對此解釋稱，他指的“黃金十年”，是從新型城鎮化的發展空間來看，指的是產業的發展空間比過去大，并不是說房價會超越過去�！皬耐顿Y收益角度來看，我認為房地產獲得超過10%收益的可能性要比過去十年小得多，股票投資每年的平均投資收益會超過10%�！�
他認為，即便房產稅出臺，會否帶來房產投資“寒冬”也尚難定論。中指院最新的趨勢分析報告通過對滬渝兩地的歷史數據分析發現，房產稅對成交量在短期內有一定影響，但之后逐漸被消化，市場運行更多受信貸、當地供求等因素影響。若新推出的房產稅與滬渝兩地差別不大，對市場的影響不會持續。
此前，上海和重慶已經分別試點房產稅，根據實施效果來看，短期成交量明顯下降，但中長期市場需求弱化了政策影響。成交量方面，短期來看，在試點房產稅的2011年一季度，上海商品住宅月均銷售面積環比下降57%，下降幅度在一線城市中居首，重慶市成交量46%的降幅也明顯高于成都、天津、沈陽等二線城市。
但從中長期來看，由于“國八條”調控加碼，2011年一線城市商品住宅銷售面積均呈現同比下降，其中上海市同比降幅為26%，其他一線城市降幅在8%-33%之間；進入2012年，隨著熱點城市市場的全面回暖，上海市全年銷售面積同比增長29%。而重慶市在2011年同比大幅下降31%后，2012年即以46%的漲幅領漲二線代表城市。
銷售價格方面，試點后兩地并未出現明顯跌幅，2011年一季度上海市商品住宅銷售均價環比小幅下跌4%，降幅小于廣州；同期重慶市商品房銷售價格僅下跌1%，價格變化總體平穩。
“可以看出，無論是針對新購住宅的上海方案還是主要針對高端住宅的重慶方案，均未對市場產生持續影響，在經歷短暫的成交回落后，2012年兩地成交量均呈現較大幅度的增長。”中指院報告中寫道。
1.上海房產稅出臺前后商品住宅及其對比情況
月均銷售面積(萬平方米)銷售均價(元/平方米)
2010：10-12 2011：1-3增長率2010：10-12 2011：1-3增長率
上海123 53-57%2308522267-4%
北京106 62-41%20596220417%
廣州48 514%1444213478-7%
深圳36 24-32%19293200604%
注：北京、上海為不含保障性住房
2.重慶房產稅出臺前后商品住宅及其對比情況
月均銷售面積(萬平方米)銷售均價(元/平方米)
2010：10-12 2011：1-3 增長率 2010：10-12 2011：1-3 增長率
重慶218119-46%67196656-1%
成都11582-29%846591028%
武漢10681-23%66246504-2%
天津12185-29%95148768-8%
沈陽160132-17%540754741%
注：重慶為商品房
數據來源：CREIS中指數據，fdc.soufun.com，中國指數研究院綜合整理
進入【新浪財經股吧】討論