⊙阿琪

　　我們在3月份各地方的“國五條”細則尚未落地時曾分析，基于經濟復蘇乏力，且目前經濟的穩定還離不開房地產行業景氣度的穩健，本次房地產調控雖在兩會前夕由國務院的“國五條”重重提起，但可能會被地方性細則“輕輕放下”。因為，經濟結構轉型需要以經濟的穩定為前提條件和必要基礎，目前時期經濟的穩定還“割不掉”房地產經濟。同時，我們通過對未來五年房產的供需分析認為，即使實施嚴格調控，未來五年全國房價整體上也是易漲難跌，土地資源日益稀缺的一線城市房價更是存在進一步上漲的壓力。始于去年四季度的本輪房價上漲動力來自于2011年年初第九次調控后，剛性需求從觀望等待再到累積的爆發，也是前兩年土地供給減少、房企去庫存進入尾聲后導致供需失衡的結果，非政策性調控所能改變這一局面。這個背景，再加上土地資源供給空間有限的預期，任何增加房地產交易成本的政策都會助漲房價。

　　綜觀各地方性調控細則，就有把“不超過GDP增速”，或者是“不超過人均可支配收入實際漲幅”作為新的房價調控目標。這又給市場和社會營造了一個新的預期：由于“十二。五”規劃明確未來五年的人均收入水平將翻番，許多地方政府也都制定了“收入增速超GDP增速”的目標。人均實際收入是人均收入剔除通脹后的概念，假設未來五年經濟年均增速為7.8%，“收入增速超GDP”的增速為8%，年均通脹率在2%，則“人均可支配收入”年均漲幅為6%，這實際上正是“五年翻番”的概念，進而意味著“漲幅不超過人均可支配收入實際增幅”的房價將繼續看漲。因此，從抵抗通脹角度來看，房產仍是最穩妥、預期最明確的資產配置首選，在有資產配置能力的階層，“戶均兩套房”將可能逐步成為家庭資產配置的“標配”。

　　房產市場有“買漲不買跌”的機制，設置“20%所得稅”等二手房交易障礙在房價預期看漲的背景下無疑會進一步刺激一手房的交易量。目前，我們前期分析的“調控細則落地，地產股即回穩”、“房產熱賣撬動地產股一季報行情”的效應已經開始顯現。基于上游強周期行業、中游制造業受累于經濟復蘇乏力，景氣度仍低迷，銀行等金融類公司增長減速的趨勢明確，以醫藥、環保等為代表的成長性預期明確的行業估值水平又太高，小市值股與主題類股票普遍存在估值風險釋放的壓力，即使運用“排除法”策略，估值低廉、盈利可靠、預期明確的優質地產股實際上也已經是目前A股相對可靠的“安全墊”，“大市看地產”的邏輯仍在。

　　在實體投資收益率下降、理財產品正被規范和收縮的背景下，如果“買不了房，可以買地產股”邏輯能逐步成為市場的新策略，則是大市之幸運，其他主題性行情也有了興風作浪的基礎。

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