業內人士普遍預測，45家拋出融資計劃的房企基本沒有全部獲得通過的可能，其中大部分房企的融資金額將被縮減

　　□ 本報記者 王 崢

　　近日，證監會有關部門負責人表示，證監會將聯合國土資源部，加強對房地產企業融資的監管。而此前，證監會已經將兩批共計41家房地產企業融資申請送國土部審核。

　　據了解，截至目前，國土部已完成首批25家企業初審工作，近期就會將正式審核意見反饋證監會，此后，證監會將開展對25家企業的后續發行審核工作。而有業內人士稱，已經通過國土資源部首次審核的公司(含IPO公司)至少會有8家。

　　千億融資計劃面臨多重變數

　　來自Wind資訊的統計顯示，剔除剛泰控股的定向增發被否決外，截至4月25日提出定向增發預案而尚未開始實施的上市公司為43家。如果加上萬科A計劃公開增發近8.80億股和中糧地產計劃配股5.44億股，則共計有45家地產公司提出了融資計劃。

　　其中，擬進行公開增發的萬科A預計募集資金約112億元，中糧地產擬募資35.37億元，其他43家擬募資金額累計為952.70億元，總募集資金高達1100.07億元。而這一數字比去年境內房地產上市公司通過資本市場融到的442億元高出了將近兩倍。

　　但是，在近期嚴厲的房地產調控背景下，國土資源部此次審核非常嚴格，各家房地產公司需要盡量詳細補充其土地儲備情況和閑置情況，并且對公司的土地使用、開發、轉讓等方面問題進行更為詳盡的上報。

　　國土部則對送審企業購地用地的合規性予以審核，涉及事項主要是針對企業是否存在如違法取得土地、土地閑置、拖欠地價款、違規調整土地用途或規劃條件等方面的問題，并據此出具是否支持融資的意見。

　　一家知名地產公司高層就對記者表示：“國土部所審核的上述事項，國內很多開發商都有所涉及，尤其是土地閑置問題，如果國土部仔細嚴查，一些大型房企對此肯定是脫不了干系的。”

　　長江證券地產行業首席分析師蘇雪晶在接受《證券日報》記者采訪時也表示：“有融資計劃的房企，這次不但要經過證監會的審查，還要邁過國土部的審核門檻。而從目前的情況看，單就過國土部這一關，難度已經是非常大了。而證監會與國土部兩部門的聯手，在一段時期內都會限制房地產上市企業的融資，并且這次限制的期限可能不是暫時的，很可能作為一種常態化的措施存在。”

　　業內人士普遍預測，45家拋出融資計劃的房地產企業基本沒有全部獲得通過的可能，其中大部分房企的融資金額將被縮減。

　　此外，Wind資訊還顯示，這些再融資計劃中，自2009年以來擬通過增發融資的上市房企就有37家，其中19家的股價已低于擬增發價，占擬增發房企數量的51.35%；涉及融資額達598.07億元，占融資總額的比例達78.86%。

　　對于現價低于增發價的情況，有研究員表示，一般而言，增發價格是市場價格的八折左右，會受到投資者的青睞，但目前很多房企的擬增發價格不能滿足這一條件，因此還須等待市場形勢的改善。

　　這也意味著，如果想要順利實施融資計劃，除了證監會重新對房地產上市公司的再融資計劃開閘以外，這些房地產上市公司也有必要對已公布的方案進行修正。

　　大型房企資金鏈更受考驗

　　在融資計劃待定的同時，國務院17日通知再次強調加強對房地產開發企業購地和融資的監管。通知要求，商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款。

　　對此，北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒就對記者表示：“2007年和2009年地產的瘋狂表現證明，銀行對房地產業的天量注資已經成為中國房地產泡沫的最大推手。而這次應國務院政策要求，銀行不但收緊了買房者的房貸，還掐住了房企的開發貸款，可謂雙管齊下。而在這個最大推手退出的情況下，房地產行業面臨的變化將是顯而易見的。”

　　蘇雪晶也表示了同樣看法：這次限制房企信貸融資的政策在短期內不會對房地產行業產生明顯影響，畢竟去年火爆的銷售加快了房企的資金回籠速度，使得不少房企手中都握有大量資金。但是，去年下半年包括今年一季度，這些公司大肆拿地，賺來的大多數投入其中，導致后期開發資金中的自有資金非常有限，必然將面臨一系列的資金問題。

　　對此，有開發商表示，雖然去年房款回籠了幾十億現金，但大都用來買地了。去年的地價比較貴，所以賺得多，花得也多，手中的資金并不像外界想的那樣寬裕。

　　“和大家預計的相反，這次房地產調控對于前期無力參與拿地的中小房地產公司而言，影響反而較小，沒有拿下那些天價地塊，也就意味著在現今的房價下，這些公司面臨的風險相對比較小，正常的銷售就能維持公司度過這段時期。”蘇雪晶這樣表示。

　　還有業內人士認為，由于一線房地產公司規模大，再融資涉及審查的土地資料較為復雜，并且一線房地產公司的再融資會更加敏感，在調控效果并不鞏固的情況下，一線房地產公司的再融資進程會遲于區域性公司，也表明大型地產公司在融資上面臨更大的難題。

　　海外高息發債融資不被看好

　　而在內地信貸與融資渠道暫時關閉的情況下，有消息顯示，國內地產商正集中通過海外發債的方式籌措資金。

　　雅居樂地產上周公布了海外融資計劃，市場人士預計其融資規模也在5億美元上下。而在此前，佳兆業、恒盛地產等多家房地產開發商宣布了計劃發行約20億美元高息債券。如此一來，幾大內地房地產企業在海外發行的高息債將高達25億美元左右，折合人民幣約為170億元。

　　但是，這種發行高息債券的融資方式卻并不被業內看好，畢竟高息債券的利息比一般債券高出5個百分點。蘇雪晶就表示：“以目前國內的房地產狀況，內地房企想到國外的資本市場正常融資幾乎是不可能的，唯一的手段就是發行高息債券。但是高息債券一方面會吞噬企業的額外利潤，另一方面甚至可能引爆債務風險。所以房企海外融資還是非常困難的，想靠海外融資解決資金問題基本上不太可能。”

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