方焱

　　尊敬的理財周報朋友們：

　　你們好！

　　在新年來臨之際，談談我對資本市場和家庭理財的兩點看法：

　　第一，美元利率持續走低及貶值將進一步推動全球資產價格高漲，新興市場特別是中國仍將是國際資本流動的重要方向。

　　由于次貸危機和美國房地產市場的降溫，美元利率已降至3%，未來兩個月內可能再降息，制約了各經濟體加息的步伐，全球的實際利率將進一步走低，其中新興市場如中國、印度等將通過本幣升值來應對通脹。只要通脹不全面失控，資產價格膨脹的基礎尚存，新興市場仍將是國際資本流動的重要方向。

　　這從中國不斷增長的貿易順差和外匯儲備可見一斑：2007年中國進出口總額達2.17萬億美元，外貿順差2622億美元，增長48%；外匯儲備總額達1.53萬億美元，新增4619億美元，增長43%。印度的情況與中國類似，所以這些地方未來證券市場的表現會比較好。

　　第二，目前有兩股洪流——人流和資金流，朝我們洶涌而來。“人流”即快速推進的城市化、工業化而導致的人口從農村到城市的遷移，從農村流向縣城及小城市，從小城市流向大城市，從二三線城市流向一線城市(如京滬穗深)。預計中國未來10-15年約有3億農村人口城市化, 這是人類有史以來最大一次城市化，必將對中國經濟和社會帶來深遠的影響。

　　另一方面，中國經濟的日益強大也吸引大量外國人來到中國工作、學習和定居，他們來到北京上海等一線城市。“資金流”則與人流流向一致，國際熱錢加速流向中國，特別是一線城市, 大量國際熱錢通過貿易和地下渠道流向中國的房地產和股票市場。在這兩股“洪流”的沖擊下，中國證券市場和房地產市場未來長期前景看好，存在較大的投資機會。

　　短期看，經過2006-2007年的大幅上漲，中國證券市場在2008年存在一些變數，市場博弈因素增多增強。我認為2008年將是“博弈年”，主要在于：美國經濟放緩或衰退將導致我國外貿出口存在不確定性，進而影響經濟的增長；股指期貨的推出；2008-2009年分別有2.8萬億和7.7萬億元的“大非”解禁，流通股本急速擴大；市值考核、股權激勵和利益驅動將導致上市公司管理層“利潤挪移”做高業績和推進整體上市；2008年作為券商上市年和創業板元年，券商股權和創投股權的價值重估仍將繼續；2008奧運主題下的北京股票投資機會。上述6個方面的博弈同時牽涉到市場與政策之間的博弈。政策取向是防止證券市場“大起大落”，掌控著巨量限售股的政府通過市場化途徑駕馭市場波動的砝碼是足夠的。

　　對于房地產行業來說，中國房地產市場未來15-20年仍有巨大發展空間。首先，房地產業是國民經濟的先導性行業，對經濟增長的貢獻巨大，我國經濟的長期持續穩定發展離不開房地產業的發展。其次，從就業的角度看，房地產業上下產業鏈特別長，牽涉到較多勞動密集型產業，容納了大量的剩余勞動力，行業增長太低，就會產生大量的失業人員，不利于“和諧”社會的建立，所以，房地產業作為國民經濟支柱產業地位不會變。

　　其次，房地產需求巨大，未來發展前景廣闊。目前，每年新增住房需求、改善需求及城市基礎設施建設所產生的被動性需求合計達9億平方米之多，而現在每年住房竣工量(2006年為4.3億平方米)遠小于此數。預計未來總住房需求超過110億平方米。

　　再次，房地產調控將有力改善住宅供需結構，促進行業長期健康穩定的發展，優勢房地產企業將獲得超常的發展機遇。調控有利于房地產市場長期健康穩定的發展，在現有政策及未來可能出臺政策的作用下，行業“洗牌”將加速，房地產行業調整的主要表現形式是行業集中度提高、贏利模式變化和供需結構改善，房地產價格未來仍會保持穩步向上的態勢，但漲幅會回落，有品牌、資信好、管理能力強的房地產企業將獲得更大的發展空間。

　　所以，中國房地產業的發展必然會產生一批偉大的房地產企業，如保利地產、萬科、招商地產和金地集團等公司將在未來行業洗牌過程中獲得超常的發展，成為內地“航母”級地產企業。

　　面對中國未來證券市場和房地產市場巨大的投資機會，我認為必須積極參與這兩個市場，否則，個人財富在未來再分配過程中會“縮水”，個人將變得相對“貧窮”。從美國過去70多年的發展情況看，如果投資了可口可樂、波音等企業的股票，個人財富增長是能夠超越經濟的增長的。而我國資本市場經過制度性變革后未來將有巨大的發展空間，只要我們選對行業和企業，投資好的企業，充分分享它們的成長，那么想不賺錢都難。

　　我個人比較看好金融、地產、消費品等行業，這些行業中的一些優秀企業，如招商銀行、萬科、茅臺等企業，它們一定會隨中國經濟的發展而成為偉大的企業；充分分享它們的成長，個人投資一定會立于不敗之地。

　　對于投資房地產，我最看好商鋪、別墅的投資前景，其次是寫字樓和酒店式公寓，最后是一般商品房；城市選擇方面，京滬穗深等一線城市是主要的選擇，其次是杭州、武漢、重慶和西安等二線城市，可以考慮將40%左右的資金投資于房地產。