萬(wàn)敏

　　關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的討論一直沒(méi)有停息。多數(shù)人認(rèn)為，這個(gè)高利潤(rùn)行業(yè)的春天已經(jīng)過(guò)去，隨著政府調(diào)控政策的趨緊，拐點(diǎn)已現(xiàn)。在二級(jí)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊的走勢(shì)也是跌宕起伏，拐點(diǎn)究竟拐向何方？

　　行業(yè)聯(lián)動(dòng) 敢跌不敢跌？

　　中信證券研究認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)了近20個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。一旦房地產(chǎn)行業(yè)景氣逆轉(zhuǎn)，銀行、鋼鐵、建筑建材等行業(yè)都會(huì)一損俱損，建筑行業(yè)的勞動(dòng)力需求也會(huì)大量下降。盡管政府擔(dān)心經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，但也只有一定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，特別是房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，才能保證每年新增的約2000萬(wàn)勞動(dòng)力就業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定。穩(wěn)定壓倒一切，哪怕房?jī)r(jià)上升超過(guò)了部分家庭的承受能力，政府也很難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施以重拳。以金融業(yè)為例，住房按揭貸款是商業(yè)銀行重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，近年來(lái)不良率一直在1%-2%上下。2004年，房地產(chǎn)貸款余額超過(guò)2.6萬(wàn)億，占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的14.8%。全社會(huì)貸款中，以房屋和土地作為抵押物的已經(jīng)超過(guò)一半，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值，給銀行帶來(lái)不小的損失。

　　香港就是房地產(chǎn)調(diào)控政策不當(dāng)?shù)姆蠢��?997年香港政府為了解決住房問(wèn)題，宣布以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格供應(yīng)大量公屋，結(jié)果香港房?jī)r(jià)一落千丈，不少工薪階層變成了“負(fù)翁”，銀行資產(chǎn)質(zhì)量下降，香港經(jīng)濟(jì)遭受了嚴(yán)重打擊，政策調(diào)控得不償失。香港政府不得不在01年將公屋的供應(yīng)量恢復(fù)到正常水平。當(dāng)前的政策調(diào)控，既要避免房?jī)r(jià)大幅上漲帶來(lái)泡沫，更要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，既怕過(guò)熱，又要防冷，考量政策的調(diào)控藝術(shù)。

　　市場(chǎng)觀望氛圍漸濃

　　受到政府持續(xù)調(diào)控政策(包括稅收、信貸等政策)的影響，房地產(chǎn)板塊自2007年9月份以來(lái)一直處于調(diào)整階段，特別是10月份以來(lái)，購(gòu)房者持幣待購(gòu)的情緒濃厚，樓市“有價(jià)無(wú)市”現(xiàn)象突出，對(duì)市場(chǎng)造成了較大影響。但是，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生除了因?yàn)閭�(gè)別城市前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高以外，銀行對(duì)信貸的緊縮也使得成交量大幅下降。

　　上海、北京、深圳和廣州四個(gè)一線城市商品房銷售額占全國(guó)的1/3以上，2007年二季度以來(lái)一線城市和二線核心城市房?jī)r(jià)和銷售表現(xiàn)非常優(yōu)異，10月份開(kāi)始一二線城市房?jī)r(jià)基本維持高位，但因政策調(diào)控、房?jī)r(jià)漲幅短期過(guò)快等方面原因，購(gòu)房者出現(xiàn)程度不一的觀望。前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、投資需求比重較高的深圳和廣州地區(qū)銷售量明顯下降。根據(jù)供求關(guān)系和前期房?jī)r(jià)、銷售量漲幅，預(yù)計(jì)北京為首的環(huán)渤海、上海為首的長(zhǎng)三角，武漢、西安、沈陽(yáng)、天津、福州、蘇州等二線核心城市房?jī)r(jià)和銷售量將保持上漲，預(yù)計(jì)深圳、廣州部分城區(qū)、珠海等城市因觀望氣氛而導(dǎo)致的銷售量下降將維持一到兩個(gè)季度的時(shí)間。

　　上海2007年10月以后每周銷售面積相比高峰時(shí)期下降較少，基本維持在日均800套的平均水平，成交價(jià)格有所下滑，從最高時(shí)期的1萬(wàn)多下降到近期的8000多，但從實(shí)際成交情況看，房?jī)r(jià)并無(wú)下跌，上海這種成交價(jià)格下降更有可能是近期成交樓盤(pán)檔次高低導(dǎo)致的結(jié)果。廣州2007年8月以后一手住宅房?jī)r(jià)整體上維持在11000元左右，近期也并沒(méi)有出現(xiàn)下降。但成交量從最高時(shí)候的1500套以上下降到目前的700套左右，市場(chǎng)出現(xiàn)了較為明顯的觀望氣氛。

　　公司有地才有房

　　2005年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)總體一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)。以商品住宅為例，05年至07年商品住宅的竣工面積分別為4.0億、4.3億和4.7億平米，而同期的銷售面積為5.0、5.4和5.9億平米。商品住宅總體供不應(yīng)求。在房產(chǎn)資源銷售火爆的背后，是土地資源的進(jìn)一步緊張。

　　2003年8·31大限后，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地的面積同比增速就由2003年的40%左右迅速下降到10%以下，自2005年下半年以來(lái)，全國(guó)土地供應(yīng)更是持續(xù)17個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，土地供應(yīng)短缺一覽無(wú)遺。2007年5月，由于基數(shù)的原因，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積增速才呈現(xiàn)正值，但不少城市依舊緊縮地根，全國(guó)絕大多數(shù)城市都沒(méi)有完成2007年初制定的供地計(jì)劃。在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)中土地資源多者占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，比如保利地產(chǎn)，目前公司的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到了1700萬(wàn)平左右，作為央企，公司在拿地方面和融資方面相對(duì)具有一定的優(yōu)勢(shì)。香江控股，南方香江主要通過(guò)商貿(mào)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目建設(shè)來(lái)進(jìn)行大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)。未來(lái)公司的土地儲(chǔ)備規(guī)模有望繼續(xù)快速擴(kuò)大，原因在于，公司“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)＋商貿(mào)地產(chǎn)”的商業(yè)模式具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)在為公司提高高額利潤(rùn)的同時(shí)，也為公司提供了強(qiáng)有力的土地保障；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則為公司提供了當(dāng)期的高盈利；商貿(mào)地產(chǎn)為公司提供了穩(wěn)固的租賃現(xiàn)金流。從投資角度而言，這不但有利于公司業(yè)績(jī)的平穩(wěn)，而且為公司提供了較高的重估凈資產(chǎn)。