增資 入股 收購(gòu)

　　□本報(bào)記者 林喆

　　我國(guó)對(duì)外資涉足房地產(chǎn)業(yè)的限制逐漸“擴(kuò)大化”，而與此同時(shí)，以海外投資基金為代表的國(guó)外資本，正通過(guò)增資、入股、收購(gòu)等“曲線”方式，加快進(jìn)入二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，新版《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》使外資直接進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)變得日益困難，但是，在二線城市，海外投資基金以PE的方式涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并沒(méi)有面臨太高的門檻；與內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)合作，“注資—圈地—開(kāi)發(fā)—做強(qiáng)—上市”，成為了他們獲得高回報(bào)的有效“路線圖”。

　　二線城市受青睞

　　戴德梁行一位分析師表示，目前他們接到很多國(guó)際客戶的查詢，絕大多數(shù)都是有關(guān)投資內(nèi)地二線城市的機(jī)會(huì)，其中有投資基金更要求將全國(guó)20至30個(gè)二線城市進(jìn)行比較，向他們推薦最具投資價(jià)值的城市。顯然，在繼追捧中心城市的商業(yè)地產(chǎn)和住宅項(xiàng)目之后，嗅覺(jué)敏銳的海外基金已經(jīng)把觸角伸向了內(nèi)地的二線城市。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1至10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為28864億元，增長(zhǎng)40.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為5611億元，增長(zhǎng)30.1%；利用外資483億元，增長(zhǎng)67.6%；企業(yè)自籌資金9317億元，增長(zhǎng)38.0%；外資增長(zhǎng)速度明顯高于內(nèi)資。外資投資房地產(chǎn)雖然仍集中在上海、北京、深圳等地，但增量資金已逐步向二線城市轉(zhuǎn)移。以蘇州為例，今年前三季度，該市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，國(guó)內(nèi)貸款同比增長(zhǎng)87.2%，自籌資金同比增長(zhǎng)73.9%，而利用外資則同比增長(zhǎng)3.3倍。

　　戴德梁行一份研究報(bào)告指出，受惠于外資涌入的城市已由北京及上海伸延至成都及武漢等二線城市。而另一家國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)仲量聯(lián)行發(fā)表的報(bào)告也顯示，很多二線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)能夠達(dá)到30%，而一線城市的預(yù)期利潤(rùn)率則在10%—20%之間。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，二線城市相對(duì)高的利潤(rùn)主要有兩方面原因，一方面是城市化進(jìn)程的加快，二三線城市的住房需求不斷增加；另外一面是二三線城市的勞動(dòng)力充裕、管理成本低、土地低廉，

開(kāi)發(fā)商的綜合成本可以大大降低，預(yù)期回報(bào)率就會(huì)大幅提高。此外，多數(shù)二線城市有招商引資的沖動(dòng)，因此對(duì)外資進(jìn)入的門檻也相對(duì)較低。

　　私募股權(quán)投資漸趨流行

　　活躍于二線城市的外資中，私募股權(quán)投資基金格外顯眼。他們與國(guó)內(nèi)房企合作，一方面使得這些企業(yè)在

宏觀調(diào)控下獲得“渴求已久”的資金，另一方面，也是通過(guò)順暢的退出機(jī)制，使自己獲得高額利潤(rùn)。

　　有消息稱，河南的地產(chǎn)商鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司已向美國(guó)有關(guān)方面提交申請(qǐng)，擬通過(guò)首次公開(kāi)發(fā)行美國(guó)存托股份(ADS)籌集總額最高達(dá)2.995億美元的資金。如無(wú)意外，他們最快12月中旬登陸紐交所。他們背后是兩家美國(guó)私募性質(zhì)的股權(quán)投資基金。

　　去年8月，美國(guó)的EI中國(guó)和藍(lán)山中國(guó)聯(lián)手向鑫苑注資2500萬(wàn)美元，4個(gè)月后，他們追加投資5000萬(wàn)美元。與此同時(shí)，鑫苑置業(yè)開(kāi)始向國(guó)內(nèi)一些二線城市快速擴(kuò)張。在短短一年多時(shí)間，先后在鄭州、成都、濟(jì)南、合肥多個(gè)城市斥資近30億元圈地，現(xiàn)在全國(guó)的在建項(xiàng)目共14個(gè)，可建面積260萬(wàn)平方米。

　　像鑫苑置業(yè)一樣，被海外投資基金相中的二線房企不在少數(shù)。自今年初起，成都本土房企“雙雄”置信實(shí)業(yè)和藍(lán)光地產(chǎn)均與基匯資本(GatewayCapital)有過(guò)接觸。置信實(shí)業(yè)新聞發(fā)言人承認(rèn)，他們確實(shí)在積極尋求與海外資本商談合作。

　　大約一年半前，置信實(shí)業(yè)攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開(kāi)發(fā)公司，共同拓展四川市場(chǎng)，新公司先后拿下總占地約1500畝的數(shù)個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　一位地產(chǎn)分析師形容，目前是海外私募基金地產(chǎn)投資的第三次浪潮，第一次浪潮是購(gòu)買中心城市的中心物業(yè)，第二次浪潮購(gòu)買中心城市邊緣的物業(yè)，“而第三次浪潮，則是在限外條件下，把錢投向二線城市的開(kāi)發(fā)商。”

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