深圳報道　本報記者　徐廣蓉　　

　　10月12日，上證綜合指數(shù)沖高到5959.36點(diǎn)歷史新高后出現(xiàn)“跳水”，一度跌到5658點(diǎn)后回升，全天基本持平，微跌0.17%。wind系統(tǒng)顯示房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)下跌3.13%，成為領(lǐng)跌板塊。

　　此前，地產(chǎn)股一直表現(xiàn)不佳。9月26日wind系統(tǒng)錄得

房地產(chǎn)業(yè)指數(shù)下跌4.43%以后，在大盤向6000點(diǎn)發(fā)出新一輪沖擊的時候，房地產(chǎn)指數(shù)一直沒有突破前期高位。

　　新房貸政策拉開第四季度調(diào)控序幕。

　　年內(nèi)加息、征收物業(yè)稅等等

宏觀調(diào)控政策的預(yù)期也困擾著地產(chǎn)市場。

　　新政后的效果正在隨著各大銀行的“細(xì)則”出臺一步步顯現(xiàn)。

　　“對地產(chǎn)股，市場的意見正在出現(xiàn)分歧。”一位基金分析師認(rèn)為，地產(chǎn)已經(jīng)風(fēng)采不再，由過去的活躍領(lǐng)漲轉(zhuǎn)變成了疲軟。

　　“沒有擊中要害！”前摩根士丹利經(jīng)濟(jì)分析師，董事總經(jīng)理謝國忠在接受本報記者采訪時，表示對新政的效果并不樂觀。

　　高估值

　　2006年便開始帶頭發(fā)力的地產(chǎn)股，經(jīng)過一年的增長，地產(chǎn)上市公司估值的上升幅度已經(jīng)高于A股的平均水平。根據(jù)wind系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2007年1月1日，全部A股的平均市盈率為30.12倍，滬深300為25.54倍，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營類上市公司平均市盈率為34.48倍，地產(chǎn)估值大致與大市匹配。

　　截至10月11日，以當(dāng)日收盤價計算全部A股的平均市盈率為75.03倍，增長149.10%，滬深300為64.97倍，增長154.38%，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營類上市公司平均市盈率為105.74倍，增長206.67%，顯著高于大市的估值水平和增長幅度。

　　估值偏高，房地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)出現(xiàn)了“高處不勝寒”的跡象。

　　加上新政帶來的利空預(yù)期，加上年內(nèi)加息的預(yù)期，以及更為嚴(yán)厲政策將要出臺的傳言，地產(chǎn)指數(shù)已經(jīng)明顯落后于大盤，出現(xiàn)調(diào)整的態(tài)勢。分析師認(rèn)為，市場分歧帶來的調(diào)整還將持續(xù)一段時間。

　　高價土地

　　新政同時也對開發(fā)商貸款提出更為嚴(yán)格的條件。

　　“開發(fā)商缺錢是可以看到的，他們通過成立非房地產(chǎn)公司向銀行貸款等渠道融資。”謝國忠認(rèn)為，“開發(fā)企業(yè)的債務(wù)增加了30%-40%。”

　　但是，這顯然沒有成為開發(fā)商發(fā)展壯大的阻力，土地儲備上千萬者比比皆是。根據(jù)公開資料顯示，地產(chǎn)公司在2007年的土地儲備也大幅增加，2007年的土地儲備大戶首推碧桂園，面積4500萬平方米、富力地產(chǎn)3113萬平方米，雅居樂2455萬平方米，萬科1818萬平方米、中海1766萬平方米，保利地產(chǎn)1007萬平方米。

　　全國范圍內(nèi)不斷涌現(xiàn)出一個個“地王”，不僅僅是一線城市，二線城市也玩起了“趕超”，長沙拍出92億的單宗地塊最貴價格，“一戰(zhàn)成名”。

　　如此為土地推手，在銀行緊縮之下，資本市場成為融資主戰(zhàn)場。

　　高頻融資

　　截至10月11日收盤價，wind系統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)類上市公司中，總市值排名前十名的是萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、泛海建設(shè)、北辰實(shí)業(yè)、上實(shí)發(fā)展、中糧地產(chǎn)、中華企業(yè)，從2006年到2007年度地產(chǎn)快速上升期間，都在A股上進(jìn)行了不同規(guī)模的融資，包括定向增發(fā)、非定向增發(fā)、配股以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債等，融資總規(guī)模為443.6億元，融資規(guī)模最大的為萬科142億元、保利地產(chǎn)90.18億元。

　　根據(jù)公報披露，還有287億元的融資“走在路上”，包括萬科59億的公司債，金地180億的非定向增發(fā)和12億公司債，泛海建設(shè)的108億的定向增發(fā)、資產(chǎn)注入，都將在今年或者明年過會。

　　高風(fēng)險

　　“拿到項(xiàng)目能夠融資，融資以后拿項(xiàng)目，這鼓勵了開發(fā)商不斷拿項(xiàng)目，股東的錢是否能夠理性的運(yùn)用，還是在客觀上推高了土地的價格，這值得深思。”國泰君安首席分析師張宇認(rèn)為，一些這樣的激進(jìn)非理性的跡象已經(jīng)出現(xiàn)，“最讓人擔(dān)心的就是流動性通過這樣流入土地市場，同時提高了房地產(chǎn)市場和資本市場的風(fēng)險。”

　　其中最大的風(fēng)險會體現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。他認(rèn)為，在招拍掛中，不斷舉牌圈地，客觀上土地價格隨之上升。另一方面，資金與實(shí)體經(jīng)濟(jì)雙向驅(qū)動，擴(kuò)大規(guī)模并同樣也面臨風(fēng)險。而現(xiàn)在超千萬儲備的公司正在不斷增加。

　　謝國忠把這種現(xiàn)象比喻為“一場游戲”。

　　在銀行的貸款比較難以獲得，成本增加的情況下，開發(fā)商就通過這種辦法，融資成本低廉，并且無須還本付息，風(fēng)險也被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上，其實(shí)也是將可能存入銀行的錢直接轉(zhuǎn)移到土地上，然后轉(zhuǎn)嫁到商品房，風(fēng)險再向下轉(zhuǎn)移到買房者。

　　一個“

房價上漲--地產(chǎn)股升值--巨額融資圈地--土地儲備充足抬高股價、高地價拉高房價……”的循環(huán)就這樣形成了。于是，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)管的“信貸”和“土地”兩道閘門外，地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地。

　　高房價

　　鏈條中的第一個環(huán)節(jié)就是房價上升，“第二套”的政策是否能夠打破鏈條，抑制過高的房價呢？

　　“中國房地產(chǎn)資金很重要一部分來源于‘灰色收入’，所以第二套房的貸款限制對這部分資金的打壓不大。”謝國忠認(rèn)為，灰色收入的比例可以占GDP的10%，成為重要的支撐房價的資金來源。核心問題是地方政府的財政收入與房價上升的利益一致，同時金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心壞賬的出現(xiàn)，所以本身也有做多的動力。

　　所以，他認(rèn)為此輪調(diào)控雖然執(zhí)行了政策，但是效果并不樂觀。　

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