做房東不如做股東尚需賺錢效應足夠大

　　“做房東不如做股東”現象的出現，會把部分資金由房地產市場分流進入證券市場，但房地產市場高位波動的風險同樣可能傳遞給房地產上市公司。而若這一現象持續，對房地產市場和證券市場的健康發展都將產生積極作用

　　本報記者 張煒

　　2001年6月以來股市陷入熊市，與之相反，樓市卻進入房價快速上漲的階段。不過，近日有市場分析認為，地產股上漲預期強于地產市場價格。換言之，做房東的收益將不如做股東。

　　去年以來在

　　相比之下，股市卻出現明顯回暖跡象，上證指數周K線還出現了近年十分罕見的連續9周收陽。一些地產股的上漲更是表現搶眼，G萬科A自去年股改實施以來的累積漲幅達到近五成。金地集團去年6月由最低3.7元一路上漲至2月20日收盤的7.97元；G中企去年12月實施股改10送3股后很快滿權，股價現已反超股改送股前一個交易日收盤價近一成；去年上半年一度虧損的中遠發展，近半年以來的股價漲幅也超過50%。

　　如果在去年同時投資股市與樓市的話，前者的收益率可能高于后者。尤其是地產股的股東，同時分享了

　　一大批地產股之所以走強，是由業績作支撐的。G萬科A稱其得益于集團2005年第四季度在珠江三角洲市場良好的銷售表現，預計2005年全年凈利潤增幅將超過50%。2005年前三季度，G萬科A的凈利潤已同比增長126.38%。G中企、G深振業、金融街、新黃浦等去年前三季度凈利潤分別同比增長442.88%、166.33%、52.82%、43.03%。

　　2006年房地產上市公司業績能否繼續保持高增長，在業界存在一定的分歧。但有市場人士指出，62家房地產公司的預收賬款由半年報的120.66億元猛增至三季報的228.59億元，增幅接近90%，為未來一段時間結算收入的增長提供了保障。

　　值得注意的是，一些房地產上市公司的主動調整降低了經營風險。由于前期的過度上漲與炒作，一些證券分析人士看空2006年長三角地區的

　　若“做房東不如做股東”能成為持續現象，對房地產市場和證券市場的健康發展都將產生積極作用。樓市與股市之間一直存在翹翹板現象，早有市場人士指出“以中國現有民間資本的力量是不可能同時支撐兩大泡沫的”。這意味著樓市持續飆升難以喚起真正的股市上漲。而“做房東不如做股東”現象的出現，會把部分資金由房地產市場分流進入證券市場。以銀行貸款方式投資性購房，在目前價格高企的樓市中具有一定的風險性，而且貸款者面臨利率變動的潛在風險。就近期G萬科A、金地集團及G中企股價上漲創造的賺錢效應而言，投資性購房的房東只能望塵莫及。尤其上海等地的房地產市場波動首先反映在租賃市場上，房東們的收益已較預期打了折扣。

　　不過，“做房東不如做股東”現象能否持續，在部分投資者中還存在相當的疑慮。假如指望通過做房地產公司股東來實現收益持續超過房東，那么，房地產上市公司業績的后勁將是關鍵。而多年來一些房地產上市公司也有過不如人意的業績表現，有的公司甚至至今徘徊在勉強盈利的邊緣。

　　房地產市場高位波動的風險同樣可能傳遞給房地產上市公司，目前，以區域性房地產上市公司居多，靠全國性布局分散區域市場風險的公司較少。另外，房地產上市公司的業績往往因項目開發周期較長而忽高忽低。例如，世茂股份預計2005年經營業績同比下降50%以上，主要原因是開發的部分項目年內商品房預售情況雖良好，但已預售商品房部分預售款尚不具備在2005年結轉銷售收入的條件，導致銷售收入出現大幅下降。中遠發展2005年前三季度業績下降21.5%，原因之一也是項目未結轉成收入。

　　顯然，要使“做房東不如做股東”從現象變為廣泛認可的觀點，重要的是證券市場有足夠的賺錢效應。局限于房地產上市公司的“做房東不如做股東”現象，其生命力也是有限的。而整個證券市場出現投資者期盼的牛市，才能夠把更多資金從樓市中吸引過來。