新浪財(cái)經(jīng)客戶端：創(chuàng)業(yè)板再融資將開閘 僅8公司符合離奇標(biāo)準(zhǔn)

　　⊙張敬偉

　　今年以來，持續(xù)高漲了十多年的我國樓市彌漫著一股悲情。以往的樓市小陽春乍冷還寒，過去的“金五月”也不見了蹤影。眼見各大城市不時(shí)出現(xiàn)的樓盤打折、降價(jià)和各類促銷信息，海外媒體、國內(nèi)學(xué)者，似乎從現(xiàn)象看到了本質(zhì)，再三放出“拐點(diǎn)論”甚至“崩盤論”。

　　風(fēng)聲鶴唳非理性邏輯，是市場焦慮；草木皆兵非市場節(jié)奏，是嘩眾取寵。但不合邏輯的市場焦慮和嘩眾取寵，卻容易形成危險(xiǎn)慣性，一些地方不夠淡定的救市，以及一些媒體對樓市扶正祛邪的說明，皆為慣性下的迷思。

　　我國當(dāng)下樓市究竟是一種怎樣的生態(tài)？講邏輯就要看事實(shí)，事實(shí)是，樓市確實(shí)進(jìn)入了調(diào)整期，這是我國商品房市場連續(xù)多年高速擴(kuò)張和房價(jià)持續(xù)猛漲并形成泡沫以后必然會出現(xiàn)的自然調(diào)整。再說，中國經(jīng)濟(jì)整體都在調(diào)整，由粗放的高速度低質(zhì)量增長轉(zhuǎn)入集約的中速度高質(zhì)量增長，由過分依賴投資轉(zhuǎn)向主要依靠消費(fèi)，由過分依賴出口外需轉(zhuǎn)向主要依靠擴(kuò)大內(nèi)需，商品房投資減速和商品房價(jià)格適度下行已成這輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的必然選擇。但市場走向是多維度的，各城各地樓市風(fēng)景各異，京滬廣深等一線城市，雖然房價(jià)高企，但依然擋不住涌入的人流。以至于都采取行政節(jié)流的方式，控制城市人口存量。這些城市，樓市需求依然旺盛。 二三線城市，情況也各不相同。杭州的房價(jià)，近年來在二線城市中處于高位，直逼一線城市。經(jīng)過數(shù)年熱炒，存量趨于飽和，亟需擠壓泡沫消化存量，因而房價(jià)下跌或者個(gè)別開發(fā)商跑路，也是屬于市場自我調(diào)節(jié)，還也不能說迎來了拐點(diǎn)時(shí)刻。因?yàn)楹贾菔袠潜P一旦實(shí)質(zhì)降價(jià)，還是有人追捧。真正的拐點(diǎn)應(yīng)是降價(jià)也沒有人買。浙江其他城市，亦有類似情況，至于最先破局的溫州，可能離拐點(diǎn)最近，轉(zhuǎn)型已是鐵板釘釘?shù)氖隆?/p>

　　不錯(cuò)，近來全國有近30城市相繼開始松綁限購政策，但據(jù)本周一的信息，起碼有10個(gè)城市不在此列，除了京滬廣深，還包括廈門和南京等城市。這說明，現(xiàn)在最急于指望政府出手救市的，正是那些泡沫化重、有“鬼城”稱號的那些城市。只是，這樣的“鬼城”，目前還只是點(diǎn)狀分布而非線性布局，遑論形成趨勢？

　　我國樓市的現(xiàn)狀，是系統(tǒng)性因素所致。前些年各地經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，是樓市繁榮的主要動力；財(cái)稅體制的央地博弈不平衡，也是激活土地財(cái)政的前提要素；金融機(jī)構(gòu)熱衷、實(shí)體經(jīng)濟(jì)(包括央企國企)迅速入市、公眾投資等全民性的逐利沖動，則使樓市更加喧囂。經(jīng)濟(jì)繁榮刺激了樓市發(fā)展，樓市也推升了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，兩者互為表里，相互促進(jìn)。

　　中央政府近年來一直在有意識地從政策面調(diào)整中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。前些年多輪次的樓市調(diào)控，就是緩釋點(diǎn)剎有序調(diào)整的嘗試�，F(xiàn)在，深化改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場配置已成政策面主流。表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長層面，就是經(jīng)濟(jì)步入中高速發(fā)展階段；在結(jié)構(gòu)調(diào)整上，就是從結(jié)構(gòu)失衡到優(yōu)化再平衡；表現(xiàn)在宏觀政策面，就是消化既往積累矛盾，用市場配置緩釋。

　　只要不偏頗激進(jìn)而是辯證客觀審視當(dāng)下的我國樓市，就不難看出，眼下的中國樓市，除了賣地?zé)o節(jié)制的幾個(gè)“鬼城”和好大喜功的“攤大餅”蓋新城形成的泡沫性風(fēng)險(xiǎn)外，大多數(shù)城市的樓市生態(tài)，應(yīng)該說都是在改革調(diào)整下的“常態(tài)”演進(jìn)。地方政府的賣地沖動被新政績考核給阻滯了，銀行濫放信貸的欲望給金融改革羈束了，部分地產(chǎn)商資金鏈斷裂也是政策與金融雙向改革傳導(dǎo)所致。

　　有“大炮”之稱的房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)[微博]這次發(fā)聲毫不含糊：“支撐房地產(chǎn)發(fā)展基本要素并未根本改變”。他舉出的論據(jù)有四：一，中國經(jīng)濟(jì)仍將保持7%至8%的較高增長；二，城鎮(zhèn)化率仍處于高增長期；三，人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂加速，適齡結(jié)婚的人口高峰仍在持續(xù)(23歲年齡人口的最高峰將出現(xiàn)在2015年)；四，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，家庭消費(fèi)中吃的比重下降，住的比重上升并加速。

　　任志強(qiáng)這番分析確實(shí)很有說服力。筆者再以四個(gè)生活常識來進(jìn)一步驗(yàn)證中國樓市拐點(diǎn)論的不靠譜：首先是剛需族購房的需求仍旺，無奈信貸無門；其次是國人有追求新房追逐舒適心理，改善住房是一代代的通識；其三是“二孩”時(shí)代來臨，人口政策紅利催生樓市需求；其四是現(xiàn)代化趨勢下的房價(jià)不可能被某種情緒所左右。

　　(作者為察哈爾學(xué)會研究員，香港天大研究院特約研究員)

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