新浪財經訊 齊魯證券2011年夏季投資論壇7月12日在青島舉行，新浪財經全程圖文直播。國務院住房制度改革領導小組原辦公室主任、國家建設部房地產產業司司長張元瑞在會上表示，加大加快保障房建設從根本上有利于房價的穩定和平抑。他認為，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。一方面要穩定房價，一方面要建立住房保障制度。

　　張元瑞：各位證券界的精英，聽了一上午很累了，我簡單一說。非常高興來參加這次論壇，來之前，齊魯證券研究所的領導同志跟我說，主要講講保障房會不會代替商品房、保障房能不能實現等這些問題。有一部分同志認為保障房將要代替商品房，有一部分同志認為保障房不會代替商品房，是有爭論的。我想，我就根據齊魯證券研究所領導同志給我出的題目，就像小學生答卷一樣的(匯報)。

　　第一，保障房在房地產調控中的作用。我們要簡單回顧一下中國住房制度改革的歷程，通過這個歷程的分析來看待保障房在解決住房問題、住房供應的地位和作用。從上世紀七十年代末，鄧小平同志發表《對建筑業的談話》算起，我國房地產業的發展，以及同時進行的住房制度改革，已經經歷了30多個年頭。我國住房制度改革的基本原則就是：對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策，給不同收入的家庭提供不同的解決住房問題的途徑。整個住房制度改革。它的政策實際都是圍繞著這兩句話進行的。

　　在計劃經濟體制下，我國長期實行住房實物分配。國家或單位蓋好了房子，用很低的租金租給員工，出現了租金養不了房，連修繕的錢都收不回來。因此，更加沒有辦法實現住房的再生產。政府由于住房建設的財力又不足，沒有辦法大量建房。據統計，從1949年到1978年，全社會住宅建設投資占國民生產總值的比例平均為1.5%，其中城鎮占比為0.78%。城鄉住宅竣工面積每年平均為1億平方米，其中城鎮為0.18億平方米。這樣就造成了惡性循環，居住條件難以改善。1978年，城鎮人均住房建筑面積只有7平方米，到1980年，城鎮人均住宅也只有7.2平方米。將近一半的城鎮居民家庭缺房或無房，大量居民生活在很不舒適、不方便的筒子樓、大雜院、棚戶區里面。由于一房難求，出現了兩家合住一室、幾代人擠在一間房的窘境。住房問題成為當時最為嚴重的城市社會問題之一。這是1978年-1980年這段時間的社會現實。

　　1978年鄧小平同志提出：“解決住房問題能不能路子寬些？”1980年4月2日，鄧小平同志發表關于建筑業的地位和住宅政策問題的談話，對住房生產、流通、分配、消費在內的全過程進行了通盤的改革設計，提出了住房制度改革的一整套思路。有的同志說住房制度是1998年開始的，這不對，住房制度改革是 1980年開展的，從鄧小平同志講話以后。這一具有劃時代意義的重要談話，揭開了我國住房制度改革的大幕，我國住房制度改革逐步在各地展開。國家相繼出臺了“土地有償使用”、“房屋商品化”、“住房制度改革”、“房地產綜合開發”等重大政策，從而形成了房地產業賴以發展的四大政策支柱。住房的商品屬性得以恢復，出現了商品房。

　　1994年7月18日，國務院頒發《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，首次提出建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品分供應體系。1994年，對這兩類房子就有了很清楚的界定，一個是以中低收入家庭為對象具有社會保障性質的經濟適用房的供應體系。還有一個就是以高收入家庭為對象的商品房供應體系。到1998年7月3日，國務院頒發了“國發[1998]23號文件，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。這是住房制度改革的一個重大轉折關頭，所以有的同志就把1998年作為房改的開始。并首次提出建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。對不同收入家庭實行不同的住房供應政策：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。

　　2003年以后，針對一些地區住房供求的結構性矛盾較為突出，房地產價格和投資增長過快的問題，國務院頒布了“前國八條”、“后國八條”、“國六條”等一系列重要文件，提出在高度重視穩定住房價格工作，保持住房價格特別是普通商品住房和經濟適用房價格的相對穩定的同時，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。一方面要穩定房價，一方面要建立住房保障制度。

　　涉及到住房保障，什么含義？1980年以前基本是全民型的住房保障，就是政府或企業蓋了房子給員工住，全民保障就是住房保障，但實際當時保障不了多少。住房制度改革以后，解決了低收入家庭住房保障問題，高收入者應該買商品房，中等收入者跨度很大，有一種計算方法，說20%以上的是高收入者，20%以下的低收入者，中等收入者上層接近高收入者，它的下層接近于低收入者，跨度很大，所以保障性住房最難解決的就是中等收入者。

　　2007年8月7日，國務院發布了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，要求各級政府把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作，作為住房制度改革的重要內容，作為政府公共服務的一項重要職責。在這個文件里，把住房保障問題說到家了，增加了很多責任。這個文件再次明確“城市廉租住房五是解決低收入家庭住房困難的主要途徑”，并要求逐步擴大廉租住房制度的保障范圍，把以往有關文件規定的廉租住房供應“最低收入家庭” 擴大到供應整個“低收入家庭”，把供應范圍的覆蓋面擴大。

　　對城市低保家庭保障，要求2007年底前，所有設區的城市要對符合規定住房困難條件、申請廉租住房租賃補貼的城市低保家庭基本做到應保盡保；2008年底前，所有縣城要基本做到應保盡保。

　　“國發[2007]24號文件”把“保障性住房”提到前所未有的高度，是中國房改歷程中又一個里程碑。標志著從“重市場、輕保障”向著1998 年房改政策 “市場、保障并重”的正確方向回歸；從“重買房、輕租賃”向著“租、售并舉”的合理模式回歸，保障房建設進度空前加快。“十一五”期間，我國保障房建設呈不斷提速的趨勢，通過各類保障性住房建設，解決了1140萬戶城鎮低收入家庭和360萬戶中低收入家庭住房困難問題，中央累計安排保障性安居工程專項補助資金達1336億元。

　　2010年保障性安居工程建設規模創造歷史最高記錄。據住房和城鄉建設部資料顯示，2010年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，超額完成當年初國務院部署的任務。

　　同時，隨著我國保障性住房的大規模建設，住房保障范圍從城市低收入住房困難群體，擴大到林區、墾區、煤礦等棚戶區居民，再到中等偏下收入群體，越來越多的群眾成為住房保障政策的受益者。

　　“十二五”期間，我國將加快各類保障房建設。包括加快發展公共租賃住房；繼續推進廉租住房和經濟適用房建設；增加限價商品住房供應。

　　保障房的發展，這兒列了一張表。從1994年-1997年，只有經濟適用房。從1998年-2007年出現了廉租房，就是經濟適用房和廉租房兩種。 2008年-2009年又出現了限價房，這樣就是三種：經濟適用房、廉租房、限價房。到了2010年又增加了一個公租房。所以現在的保障性住房，狹義上講就是這四種。廣義上講包括棚戶區改造、工礦區改造等等。

　　完善低收入家庭的住房保障制度的意義：

　　首先，將會促進住房問題的有序有效解決。逐步實現住房供應層次化個住房消費梯度化、消費模式多樣化，有步驟地解決全社會的住房問題，促進社會和諧。

　　其次，將會加快低收入家庭解決住房問題的步伐。以2007年1-8月份的統計數字為例，占得比重是很少的，住宅投資一直在增長，藍色的線也就是說經濟適用房的投資同比增速，經濟適用房的波動很大，從2006年-2010年，經濟適用房的增速一直在下降，所以光靠經濟適用房是不行的，現在主要靠的是廉租住房。

　　第三是將會從根本上有利于房價的穩定和平抑。保障房和商品房為什么會發生平抑房價的問題呢？因為以往由于住房保障機制很不完善，原本屬于社會保障方面的問題也只能由市場來解決，就發生了“只能”與“可能”之間的矛盾。只能由市場解決，但是所有問題都由市場解決是不可能的。好比是城市的交通，本來是人走人行道，車走車行道，各行其道，秩序井然。如果人流和車流都擠到一條道上，就必然造成交通混亂。中低收入者承受不了高收入者才能承受的高房價，這就增加了房價問題的復雜性。一方面說要穩定房價、降低房價，但是真正降了房價，剛才講了，降一半，低收入者仍然買不起，降三分之二也買不起。房價問題不可能面對高中低收入來調控。“人車混行”形成的巨大住房需求壓力刺激了房價上漲，所謂剛性需求，從這個意義上講，住房保障制度不完善，也是之房價上漲過塊的原因之一。

　　因此，這么多年房地產調控實際上包括了調解市場和完善住房制度兩個方面：

　　一、調節市場，主要是控制投資規模、改善產品供應結構、調控租售價格、制定適當的金融和稅收政策、建立市場秩序等等。

　　二、完善住房制度，主要是完善供應和分配制度。而其中，完善低收入家庭的住房保障制度又是重中之重。

　　三、通過住房制度的完善，最重要建立起三個“兩條腿走路”的機制：1、市場性分配和保障性分配兩條腿走路。2、買房和租房兩條腿走路。3、新房市場和舊房市場兩條腿走路。從而逐步實現住房分配合理化、住房消費梯度化、消費模式多樣化，有步驟地解決全社會的住房問題。

　　不僅中國如此，世界各國保障性住房問題都是很普遍的現象，時間關系不多介紹了，發達國家和地區的住房建設方式有三種：1、以英國、新加坡和香港地區為代表的政府直接建房的方式。像香港地區，政府累計建房已經達到83萬住宅單位，占全港住宅總量的45.5%，香港的住宅一半是政府蓋的，香港49% 的人居住在政府建造的住房當中。2、以法國、瑞典為代表的政府間接參與方式。3、以美國為代表的給住房投資人減稅和住房承租人補貼的方式。

　　因此，通過以上的分析，我們看到房改的歷程，結論：保障房制度不是一時的權宜之計，而是住房分配和供應的長效機制。低收入和中等偏低收入群體的住房問題應該通過保障房解決，其余的交給市場。如果是這個格局，大家就可以看出將來商品房的價格趨勢，不是由保障房來代替商品房，而是雙軌制兩條腿走路。因為兩者的供應對象不一樣，沒有辦法代替，也不能代替。所以商品房、保障房必須并行不悖地同時發展。未來保障房的目標是覆蓋低收入者，還將包括中等收入與低收入之間的“夾心層”，如限價房、公租房等。

　　二、保障房對產業鏈上下游的拉動作用。這是1998-2009年我國城鎮住宅投資的情況(PPT顯示)，這是1998-2009年城鎮人均住宅面積。 1998年人均是18.7平方米，到2009年是30平方米。據專家估算，1998年以來，房地產業對國民經濟拉動作用及其對相關產業的帶動作用：

　　每年約可拉動國民經濟增長1.5-2個百分點；住宅建設增加10個百分點可帶動國民生產總值增長1個百分點。有資料顯示，根據2000年投入產出表估算：每100元的房地產需求可以帶動34元的機械設備制造業需求、33元的金屬產品制造業需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物質業需求、19元的化學工業需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業需求、17元的采掘業需求，綜合對所有行業的影響，每100元的房地產需求，大約會影響其他行業215元的需求，如果再加上房地產自身的需求，會影響315元的總產出。所以我們證券網上對房地產板塊特別是地產板塊非常重視，另外也重視房地產業給其它相關產業的帶動作用。

　　對住宅建設的后市預測，這是RETCO工作室編的一份資料。圖表顯示2011年城鎮人均建筑面積是31.5平方米，到2015年增加到34.7 平方米，2020年38平方米，2025年40平方米，2030年43.4平方米。從2011年-2030年平均增速1.7%。有一個房地產的說法說： “房地產業還有多少年的好日子過？”根據這個預測，10年、20年，房地產仍然有好日子過，因為我們的城市化加速進行，住房問題始終是很關注的問題。對于城鎮新建住宅面積也預測了一下，他們認為2011年-2030年，平均城鎮新增住宅面積3.5%。將來，各個因素對城鎮新增住宅需求的貢獻也做了一個分析。從 2011年來講，城鎮自然人口對新增住房需求的貢獻率是6.8%，城鎮化30.4%，改善型需求40.2%，所以我們的房地產市場為什么還是比較興盛，主要由改善型需求和城鎮化需求在支撐。

　　由于時間關系，對保障房的進展情況就不講了。

　　謝謝大家，不對的地方請大家批評指正。

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