《投資者報》記者 譚志娟

　　在國家一系列房地產調控組合拳的出擊下，國內房地產市場正發生著重大的轉變。

　　現在，廣州、上海、深圳等一線城市的房地產調控政策已經顯示出威力，地產商們將戰場重心移到二三線城市，投資者也逐步撤離一線城市紛紛轉戰二三線城市。

　　對此，深圳市房地產研究所所長王鋒4月6日在接受《投資者報》記者采訪時表示，隨著一線城市土地供應的緊張，一些大的房地產企業紛紛調整新的經營戰略，抓住海南、珠海與長三角等熱點城市進行擴張。

　　王鋒稱，一線城市是房價調控的重點，國家還會出臺調控措施，這使得一線城市房價面臨調整。而目前城鎮化建設加速將為二、三線城市提供投資商機。而且二、三線城市供應不受限、需求增長、政策支持，將成市場資金角逐的主“戰場”。

　　投資客轉戰二三線城市

　　房地產發展向二三線城市蔓延，已經成為地產商以及投資客的不約選擇。

　　由于國內一線城市“地王”頻出，高土地成本和房價高位運行已成為眾多房地產企業的心頭隱憂。于是越來越多的地產“大佬”出于規避運營和資金風險的考慮，已開始進軍土地成本相對便宜的二三線城市。“像萬科，這兩三年在二三線城市拿地比較活躍。” 王鋒告訴《投資者報》記者。

　　據記者了解，目前萬科大致進入了33個城市，未來3年內，萬科還會布局50多個城市。而上海地產巨頭綠地集團目前也已經進入了36個城市，其中二線城市獲益頗豐，未來兩三年，綠地同樣也要擴及到50多個城市。布局二三線城市，已經成為地產界新趨勢。

　　而在地產商進軍的同時，投資客也紛紛移資二三線城市。王鋒分析，因為隨著城鎮化進程的加快，吸引了一線城市白領及在外務工人員選擇返鄉安家置業，進一步加大了房地產需求，對二三線城市的房價產生了重大影響，為此投資客也紛紛涌入掘金。

　　“特別是對于已經擁有或擬建設高鐵的二、三線城市，房地產投資的增長往往超過一線城市。”摩根大通董事總經理、中國證券和大宗商品主席李晶日前在接受《投資者報》記者采訪時如此表示。

　　天津市商務委員會表示，京津高鐵于2008年的啟動，不僅增強了國外投資者的信心，同時也推高了房地產價格。根據天津經濟發展協會發布的數據，2008年天津銷售的房屋中，超過15%出售予北京居民。迄今，二、三線城市的房屋銷售往往能更準確地反映終端需求，而一線城市的房價上漲則反映了投機性需求的活躍。

　　李晶還告訴《投資者報》記者，“我們預期即將展開的高鐵網絡擴張將對鐵路沿線城市產生類似深遠影響。受惠者并非全是類似于天津的發達城市；相反，許多二三線的內陸城鎮也將會受益。”

　　機會與風險并存

　　王鋒也認為，目前，二三線城市對于5～7年的長期投資客比較有吸引力，畢竟二手房轉手沒有一線城市快。一線城市目前房價過高，透支嚴重，上漲空間有限。而從房價收入比上看，二三線城市房價還有較廣的房價上漲空間。

　　中指數研究院統計數字顯示，從房價收入比來看，中部、西部和東北地區低于全國和東部地區。2009年中部、西部和東北地區房價收入比分別為6.1、6.3和8.1，低于同期全國(8.4)和東部地區(10.8)。與2008年相比，2009年東部地區房價收入比提高了0.9；全國房價收入比提高0.8，中部和西部分別提高0.2和0.3，東北地區保持不變。

　　事實上，今年全國“兩會”過后，一線城市仍是房價調控的重點，相比之下二線城市房價受到的政策壓力較小，房地產行情也好于一線城市，像成都、合肥等城市樓盤火熱，大有“萬元領導二線城市房價”之勢。

　　不過，二三線城市的投資風險也同樣并存。對此，王鋒也表示擔心，二三線城市的房地產轉手一般需要5～7年，而5～7年后新房變成了舊房，到時更高品質和質量的房子可能會出來。同時，有些二三線城市的房價目前偏高。如此計算，二三線樓市應該還有5年繁榮可期。

　　據了解，隨著軌交11號線、滬寧城際、滬寧高速拓寬等一系列城際交通方式的實現，上海、昆山兩地間的交通距離越來越近。而在距離拉近之時，昆山房價同時亦在靠近上海水平。據悉，目前在昆山的花橋等地區，均價已經步入“萬元”時代。

　　對此，有房地產專家表示，對于地產商與投資客攜巨資前往二、三線城市拉動當地房價與地價的同時，其管理者也應當注意，畢竟其需求人群不像一線城市來自全國甚至世界，其對于高房價高地價的承受能力要弱小許多。尤其是一些房價瘋漲嚴重的地區，只有充分考慮自己的情況，保持應有的理性，及時出臺相應措施控制住，控制住房地產這把“雙刃劍”才可能把今后或許到來的“房產泡沫”消滅于無形。

　　國土部也已注意到這個現象。國土部最近就警示，二、三線城市須防地價跟風上漲。國土部在最新發布的《2009年全國主要城市地價狀況分析報告》中指出，隨著我國城鎮化步伐加快，中小城市對住房用地需求會持續增大，首套購房優惠政策的持續實施落實、剛性購房需求的釋放，將刺激二、三線城市房價的增長，從而激發城市居住地價的上漲。但是，“二、三線城市的經濟環境、基礎設施狀況、產業聚集程度等必然存在一定的差距，其市場需求彈性往往受到很多限制，因此必須防止二、三線城市地價跟風過快上漲。”

　　房價將穩中有升

　　王鋒認為，今年二三線城市的房價整體趨于上漲趨勢。而2010年一線城市的成交量難以在2009年的基礎上再創新高，二、三線城市房地產則相對健康。而一線城市，出于民生考慮，國家今年還會加大對一線城市房價的調控。

　　“當前一線城市畸高的房價水平已經對這些城市剛性需求的釋放形成抑制，而在二、三線城市，目前是城鎮化發展最快的時期，這些城市在市區面積和城市人口方面正面臨著擴容的問題，房產需求量大。”王鋒說。

　　不過，李晶對此則有不同的觀點。她表示，近月房地產的價格與土地價格都出現非常明顯的V形反彈。她認為，今年政府最重要的政策是控制地價的增長，但是中央政府和地方政府在控制地價的過程中有利益沖突，因為地方政府30～40%的收入都是來自拍賣當地土地，當然地方政府希望土地價格越高越好，因此這種情況就導致土地價格居高不下。所以，今年全年下來像北京這樣的一線城市房地產價格下調可能性還是比較小。

　　但不管怎樣，對于二三線城市的房價，業界人士均表示，中國城市的房地產市場呈現一個梯隊現象，一線城市在基本開發完畢后，二線城市就會跟隨一線城市的道路發展，尤其對于前期不是特別瘋狂的二、三線城市，其房價在這一兩年內還要繼續增長。

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