王 煒

　　通過資本市場募集個人和機構(gòu)投資者的資金，投資于一批有穩(wěn)定收益的成熟的房地產(chǎn)項目，再將租金等收益向股東分紅——房地產(chǎn)業(yè)界期盼多年的房地產(chǎn)信托投資基金(簡稱REITS)，離我們越來越近了。

　　去年第四季度開始，一系列促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見中，均反復(fù)提及要通過REITS等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。不久前，央行有關(guān)官員也公開表示，經(jīng)過幾年的研究，目前已經(jīng)形成了初步的總體框架，試點即將展開。

　　對多數(shù)普通投資者而言，REITS是陌生的。但從A股房地產(chǎn)板塊對REITS相關(guān)消息的積極反應(yīng)可以看出，REITS對房地產(chǎn)企業(yè)、相關(guān)行業(yè)和整個資本市場，都是重要的利好。而REITS選在當前的形勢下推出，正當其時。

　　對房地產(chǎn)業(yè)而言，REITS將帶來融資模式的一場革命。在房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整時期，資金是房地產(chǎn)企業(yè)最頭疼的事情。傳統(tǒng)的融資渠道——銀行、股票市場、公司債等，目前都很難滿足企業(yè)的資金需求。而REITS的推出，給房企開辟了另一條通往資本市場的道路。目前，全球的REITS總規(guī)模已經(jīng)超過6000億美元，成為房地產(chǎn)行業(yè)重要的資金來源。

　　從市場上看，REITS發(fā)展的客觀條件也已具備。經(jīng)過10多年的發(fā)展，目前房地產(chǎn)市場上已經(jīng)擁有大量成熟房地產(chǎn)項目，能帶來穩(wěn)定的、預(yù)期可增長的租金收入。尤其是當前，市場經(jīng)過一年多的低迷，部分項目的價格開始出現(xiàn)明顯下降，而租金價格仍然比較穩(wěn)定，這是REITS以較低成本“入市”的好時機。另一方面，經(jīng)過十幾年發(fā)展的資本市場也日趨成熟，相關(guān)的中介機構(gòu)、通曉房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的管理人才也越來越多，具備管理REITS的能力。

　　REITS經(jīng)營模式的最大特點是收購已有房產(chǎn)并出租，靠租金收益回報投資者，這也為解決保障性住房融資、減輕中央和地方財政壓力提供了更多猜想。未來3年，我國將對保障性住房建設(shè)投入超過9000億元。無論是廉租房等保障性住房，還是部分地區(qū)正在積極探索的面向中低收入家庭的“經(jīng)濟租賃房”，都有較為穩(wěn)定的租金收入，使得這種REITS獲得穩(wěn)定的投資回報成為可能。

　　REITS的推出，也使投資者多了一種選擇，資本市場的結(jié)構(gòu)將進一步完善和豐富。一般情況下REITS的分紅比例超過90%，根據(jù)各國的實踐，通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理，REITS的年化收益率在6%—10%之間，有較為穩(wěn)定的回報。同時，REITS追求的是長期收益，因此有可能成為重要的股市穩(wěn)定劑，有利于維護資本市場的穩(wěn)定。

　　當然，這次全球金融風(fēng)暴的源頭——美國次貸危機，也警示我們重視此類房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的風(fēng)險。尤其是在目前我國資本市場尚不完善的情況下，REITS的產(chǎn)品設(shè)計和制度安排必須注重風(fēng)險防范，產(chǎn)品模式也要力求簡化鏈條，提高透明度，以符合我國投資者的購買需求。

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