潛伏暴利的并購板塊

　　提要：在169家央企中，竟有80%的企業(yè)涉足這一行業(yè)，而未來這一行業(yè)的所有資產(chǎn)將要整合到15家央企中去，整合力度之大，過程之復(fù)雜，非其它行業(yè)可比擬。當(dāng)然，在行業(yè)航母的打造過程中，二級(jí)市場(chǎng)的上市公司也充滿獲利機(jī)會(huì)......

　　房地產(chǎn)行業(yè)

　　根據(jù)相關(guān)資料顯示，目前國(guó)資委下屬中央企業(yè)共169家，有80%左右的央企涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而在國(guó)資委先后三批劃定的央企主業(yè)名單中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被列為主業(yè)的央企目前只有15家。根據(jù)國(guó)資委關(guān)于主輔分離的政策，將有120家左右的央企要?jiǎng)冸x其絕對(duì)控股的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同時(shí)有數(shù)據(jù)顯示，央企中僅母公司一級(jí)和二級(jí)企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量已高達(dá)1800億元人民幣，這些央企房地產(chǎn)資產(chǎn)何去何從，將成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一場(chǎng)充滿懸念的牌局。

　　從目前的情況來看,房地產(chǎn)將是央企產(chǎn)生殼資源較多的兩個(gè)主業(yè)之一。統(tǒng)計(jì)資料顯示,從事房地產(chǎn)的央企中，因做不到行業(yè)前三名而可能被歸并掉的企業(yè)不在少數(shù),而它們旗下房地產(chǎn)A股公司,由此就會(huì)成為殼。

　　在2004年6月28日國(guó)資委發(fā)出的《關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項(xiàng)的通報(bào)》中，確定由中房集團(tuán)、中國(guó)建筑工程總公司(旗下有中海地產(chǎn))、招商局集團(tuán)有限公司(旗下有招商地產(chǎn))、中國(guó)保利(集團(tuán))公司、

　　1，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合方式

　　應(yīng)該說，由于各個(gè)央企各自為單獨(dú)的利益主體，無論是被整合方還是整合方，出于各自利益考慮，房地產(chǎn)自覺整合的動(dòng)力都不大。從目前的情況來看，央企房地產(chǎn)資產(chǎn)整合較為緩慢，未來整合的空間還有很大。

　　從整合的方式來看，有可能在國(guó)資之間完成整合，也有可能出售給民資和外資，另外目前還有一種版本，即將房地產(chǎn)資產(chǎn)以參股的形式賣給企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和員工，但是考慮到各方面的原因，最后一種可能性應(yīng)該很小。

　　國(guó)資之間的整合，可能有多種方式，比如無償劃撥，也可能給與一定的補(bǔ)償劃撥，或者直接將各類房地產(chǎn)資源整合到一個(gè)新的平臺(tái)中，讓原來擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的央企持續(xù)持有股份。

　　華能集團(tuán)將所屬的華能房地產(chǎn)16億元資產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給中房集團(tuán)開創(chuàng)了無償劃撥的先河，然而從利益劃分的角度上來說，這種方式不可能會(huì)頻繁出現(xiàn)。更多的可能是以有償劃撥為主要形式，如沈陽航空5家酒店物業(yè)，就是在中房給予了補(bǔ)償?shù)那闆r下劃撥出去的。

　　另外，轉(zhuǎn)讓給外資和民營(yíng)資本也可能是最主要的形式，比如上市公司中遠(yuǎn)發(fā)展原來屬于中遠(yuǎn)集團(tuán)旗下的上市公司，由于其業(yè)務(wù)不屬于中遠(yuǎn)集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)范圍，所以被出售給印尼三林集團(tuán)。從利益的角度上來看，這種情況最容易為央企所接受。

　　2，未來整合過程可能更多的傾向于市場(chǎng)化方式

　　目前在央企房地產(chǎn)整合過程中，由于考慮到利益分配的問題，各央企之間行政化劃撥的形式可能較少出現(xiàn)。而且由于央企旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)情況較為復(fù)雜，所以各央企之間相互重組的難度較大，也造成行政壓制下的整合動(dòng)力較為不足。

　　而從另外一個(gè)角度上來講，央企資產(chǎn)的重組更可能會(huì)以市場(chǎng)化的形式來完成，比如出售給外資、民資等，而央企旗下的上市公司本身也可能采取市場(chǎng)化的方式去收購其它央企的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

　　3，房地產(chǎn)整合過程中可能受益的上市公司

　　央企之間房地產(chǎn)資產(chǎn)整合無可置疑的將會(huì)影響到旗下上市公司的并購重組上來，我們認(rèn)為在央企的整合過程中，央企旗下的上市公司將會(huì)出現(xiàn)兩類情況，使上市公司持續(xù)發(fā)展，給投資者提供獲利機(jī)會(huì)。

　　一是可能被劃轉(zhuǎn)的上市公司，比如上文所列的中遠(yuǎn)發(fā)展，三林集團(tuán)入住后，將旗下的寶山新城項(xiàng)目折價(jià)注入中遠(yuǎn)發(fā)展,并作為公司股改對(duì)價(jià)方案的一部分。并且三林集團(tuán)在上海還擁有較多投資性房地產(chǎn),在內(nèi)蒙古及上海等地?fù)碛写罅抗�業(yè)地產(chǎn)及物流地產(chǎn)項(xiàng)目,這些項(xiàng)目將來都有可能注入上市公司，這當(dāng)然極有利于上市公司的持續(xù)發(fā)展。

　　二是作為未來15家主業(yè)包含房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企旗下上市公司，由于集團(tuán)本身承載著整合央企房地產(chǎn)資源的重任，所以上市公司本身也可能被不斷注入新的房地產(chǎn)資產(chǎn)而持續(xù)發(fā)展。這類公司包括華潤(rùn)集團(tuán)的G萬科、招商局集團(tuán)的招商地產(chǎn)、中房集團(tuán)旗下中房股份、華僑城集團(tuán)旗下華僑城、中糧集團(tuán)旗下G寶恒等等。

　　目前國(guó)資委內(nèi)部原則上認(rèn)為，應(yīng)依江劃分：長(zhǎng)江以北基本上由中房集團(tuán)接手，而長(zhǎng)江以南則由招商局和華僑城等南方央企接管。而中房集團(tuán)旗下的上市公司中房股份目前情況較為微妙，但是招商局集團(tuán)旗下的招商地產(chǎn)和華僑城旗下的華僑城，以及華潤(rùn)旗下的萬科都可能成為未來房地產(chǎn)資產(chǎn)整合的一個(gè)平臺(tái)，值得關(guān)注。

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