時代周報記者 胡天祥 發自廣州
一年半后，金融街控股(000402.SZ)52億元從SOHO中國手中接盤而來的項目，終于要揭開面紗。
8月6日，金融街宣布推出其上海靜安中心、海倫中心及火車站北廣場項目。曾高調進駐上海的SOHO中國，因“水土不服”導致銷售瓶頸，向金融街出售上述靜安、海倫兩項目。接手這兩塊燙手山芋后，金融街能否讓其“扭虧為盈”？同樣，火車站北廣場項目也是輿論聚焦點，金融街7月以88.15億元高價拍得此地塊，這在上海土地市場上仍余溫未消。
有意思的一個小插曲是，這場品牌發布會上，金融街就提問環節提出數點注意事項，其中明確說明謝絕記者就金融街賬面資金、北廣場地塊拿地價格、安邦保險收購股權、公司業績等問題進行提問。
究竟是什么樣的難堪，讓金融街如此敏感？時代周報記者試圖采訪金融街方面，其負責集團媒體對接的胡姓負責人表示，一切事宜以公告為主，關于上述問題一概不予回應。
雙贏OR兩敗？
有分析認為，SOHO中國出售上述項目的主要原因在于未來收益的不確定性。以如今的成本，SOHO中國上述項目租金減去大樓維護和管理費用后，回報率可能不足5%。
根據研究機構云房數據發布的《2015上半年中國房地產投資回報率調查報告》，目前上海寫字樓的靜態租賃回報率僅僅為3.5%，是參與調查的17個城市中最低的，長期租賃的回報率為8.9%。同為一線的北京靜態租賃和長期租賃的回報率分別為4.7%和9.7%。
“從成交價格來講是合理的，”同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴時代周報記者，靜安項目的單位價格約為2.85萬元/平方米，而海倫廣場項目的單位價格約為1.82萬元/平方米。這場交易中，SOHO中國實際上并無從中獲利，只是加了點財務成本而已，金融街則低價獲得兩個項目。
但張宏偉同時指出，雖然收購價低廉，但兩個項目所在商圈寫字樓供應量很大，靜安和海倫項目推出市場后，在銷售和招商上會有一定壓力。
自2007年對外宣布進軍上海，時隔8年之后，金融街在2015年鋒芒漸露。不僅是上述項目，7月15日上午，在將近兩個小時的競價后，金融街以88.15億元奪得上海閘北區火車站北廣場重磅地塊，刷新上海年內總價地王紀錄。作為一個超百億的投資項目，金融街在上海火車站北廣場未來營收上的貢獻到底將如何，目前仍未可知。
“對金融街而言，北京市場已經飽和，必然要走規模化擴張道路。”張宏偉認為，從拿地來講，北京近幾年推出的土地有限且限制條件多，而上海、廣州這些人口基數大且拿地偏容易的城市，理所當然成為金融街優先考慮進駐的標的。
擴張之痛
自2014年起，金融街開始在一線城市大肆擴張，緩解土儲之渴。目前，北上廣深四個一線城市中，僅剩深圳金融街尚未踏足。實際上，對于深圳，金融街一直“心向往之”，且已經著手布局。
早在2005年，金融街便在深圳鄰居惠州安營扎寨，在位于惠州惠東縣南部的巽寮灣，投入近200億元，開發超大型濱海項目金融街·巽寮灣。恰恰這個項目，也成為金融街全國擴張“噩夢的開始”。從2005年拿地至今，這個總投入達200億元的超大型濱海項目僅售不足40億元。
為盡快處理存貨，金融街試圖采取降價方式“以價換量”，時代周報記者從新浪樂居數據庫了解到，與該項目2008年5月31日第一次對外報出的4.5萬元/平方米相比，目前該樓盤銷售價格僅在7000元/平方米至1.5萬元/平方米。
“金融街拿地這么多年，6年后才開始大批量推貨，顯然是對巽寮灣區域發展預判失誤，超前的項目及時效性和市場產生了脫軌，”深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁告訴時代周報記者，除了自身發展策略失誤，目前整個巽寮灣面臨天量供應，形成“群雄逐鹿”局面。
銷售困局不僅在惠州。近年來，金融街的存貨余額“節節攀升”，從2007年到2014年，其存貨余額分別約63.93億元、109.25億元、185.5億元、284.52億元、318.63億元、376.79億元、427.9億元和506.51億元，分別占同期總資產的40.92%、39.73%、43.8%、52.53%、53.35%、53.8%、56.25%和57.83%。
中金公司寧靜鞭指出，2015年金融街經營重點將是外埠項目去庫存，公司期末開發產品余額已達124.5億元，主要集中在廣東巽寮灣、天津大都會、世紀中心、重慶融景城等項目，以年均150億元銷售額估計，去化周期在一年以上。而如果按照2015年第一季度9.3億元房產簽約額為基準，消化金融街今年547.1億元的存貨，周期將達177個月。
在巨額存貨壓頂的情況下，金融街的經營活動產生的現金流量凈額已連續8年為負數，2007-2014年，金融街的經營活動產生的現金流凈額分別為-8.13億元、-51.27億元、-15.71億元、-24.81億元、-22.26億元、-19.26億元、-29.06億元和-3.21億元。
為了維持資金運轉，金融街不向銀行等金融機構加大融資力度。今年7月3日，金融街發行90億元公司債。未來金融街將會拓展哪些渠道進行融資？時代周報記者并未從金融街處得到回復。
PK險資“野蠻人”
隨著接連遭遇險資“野蠻人”不斷舉牌，金融街的控制權在當下卻屢遭挑戰。
2014年4月底，保險業巨頭之一的安邦集團開始在市場上多次購買金融街股份，成為金融街第二大股東，持有股份達到20%。
今年4月21日，金融街舉行網上投資者交流會，其高管稱，目前安邦保險有一名董事進入公司董事會。
與金地集團選擇“沉默”的做法不同，面對這半路殺出的程咬金，金融街控股大股東金融街集團選擇主動“迎擊”，進行緊急增持或者回購股份的方式提高控股權益。2014年5月6日，金融街增持了公司股份5500萬股，占公司股份總數的1.82%。本次增持后，金融街及其一致行動人合計持有公司股份9億股，約占公司股份總數的29.74%。去年11月，金融街又啟動首次回購，其與一致行動人的持股比例也上升為30.12%。
“之所以深受險資青睞，皆因金融街的價值明顯被低估，”中投證券李少明指出，目前金融街權益儲備面積超過700萬平方米，其中八成位于一、二線城市。尤其是在“寸土寸金”的北京二環內擁有持有物業及土地儲備建面超過100萬平方米，價值提升空間大。
“不排除接下來安邦等險企會繼續舉牌金融街。從現階段來講，險企投資相對謹慎，能被險企看中的房企，多為大型房企。”財經評論員么志博告訴時代周報記者，在險企的選擇標準中，類似金融街這種市凈率低、大股東持股比例均低于30%且股權分散的房企會備受青睞。
中投證券認為，雙方持股比例差距僅為10.12%。安邦保險很可能繼續增持，而金融街亦不會輕易放棄控制權。
為防止野蠻人繼續入侵，金融街在管理體制上開始有所調整。金融街董事長劉世春去年7月28日曾在投資者交流平臺上表示，集團將確保大股東地位，核心目標是改體制，向一線大區授權核心高管開展工作，改革總部高管和大區公司管理團隊以及項目團隊分配機制。
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