黃樹輝

　　如果萬科有一天從行業頭把交椅的位置上被趕下來，這可能是萬科(000002.SZ)非常失落的時刻，至少對于目前27951名萬科員工來說，要丟掉骨子里的那份自豪和優越感，仍需要勇氣和時間才能做好思想準備。

　　萬科在雄踞龍頭老大十多年后，可能會因保證質量而影響發展速度，被競爭對手超越。而包括產品質量、職業經理人制度、盈利模式及公司戰略等，一系列棘手問題的調整解決，都可能成為制約萬科發展速度的因素。

　　實際上，穩健持續的中海地產、激進生猛的恒大地產、實力強勁的保利地產(微博)以及特立獨行的萬達集團，在某些方面已超過了萬科。

　　可能會為了質量淪為老二老三

　　回國參加股東大會的萬科集團董事局主席王石，依然是語出驚人。他在5月11日的股東大會上明確表示：“大家要做好準備，萬科可能會為了質量淪為老二老三。”

　　盡管王石和萬科集團總裁郁亮此前也曾多次公開表示不擔心被同行超越，但王石的此番公開表態還是讓投資者信心受挫。

　　王石這句話的注腳，意在表達公司對產品質量問題的高度重視，萬科不會以犧牲質量為代價換取速度的增長。自2012年以來，從業主維權到“涉毒地板”，再到“紙板門”，萬科頻頻遭遇信任危機。飽受質量事件困擾的萬科，不得不對快速規模擴張下的質量把控問題進行深度反思。

　　王石表示：“萬科已經是世界最大的房地產公司。有沒有想保持這個地位？當然想保持。但是有這樣一個問題，靠什么保持？靠數量保持還是靠質量保持？這個會有沖突。如果要質量，就可能會降低速度，萬科也有可能從第一降到第二。”

　　王石直言：“我的態度非常明確，質不過關，量只是過眼云煙，即使成第一了，也很快就會被后面的拉下去。”

　　競爭對手直逼

　　萬科的行業第一位置，主要是指資產總額、營業收入，尤其是銷售金額的規模。從目前的數據和競爭格局來看，在銷售規模上最有可能超過萬科的是中海地產和恒大地產。

　　萬科2011年實現銷售面積達1075.3萬平方米，銷售金額達1215.4億元，實現凈利潤96.2億元。

　　而從2009年第三季度起，高速規模擴張的恒大地產憑453萬平方米的銷售面積超越萬科，從此一直成為行業的銷售面積冠軍。在2010年，恒大地產又以80.2億元的凈利潤超過萬科同期的72.8億元，首次在凈利潤規模上超過萬科。

　　2011年，恒大地產繼續在銷售面積、凈利潤這兩大規模指標上全面超越萬科，凈利潤超越額度從2010年的7.4億擴大到2011年的21.6億。而恒大地產2011年銷售金額為803.9億元，與萬科在銷售金額上的差距則從2010年的577億元縮小到412億元。

　　萬科總裁郁亮曾經表示，萬科真正的對手是中海地產。從2009年開始，銷售規模通常僅有萬科三分之二的中海地產，其凈利潤開始超過萬科，2011年中海地產凈利潤為122億元人民幣，比萬科高出26億元。

　　而有接近萬科的相關人士透露，實際上萬科高層一直把萬達集團也作為最大的競爭對手。萬達集團在2011年銷售收入首次突破千億，但由于沒有住宅開發的獨立數據，萬達與萬科的差距暫無法判斷。

　　此外，中建、綠地集團、保利地產等企業的實力和發展速度，也不可小覷，這些開發商也對萬科形成追趕之勢。

　　受累于多種因素影響，萬科銷售增速出現總體放緩趨勢。在2004年到2010年這段時間里，萬科年度銷售額復合增長率接近50%，其中2009年和2010年銷售額翻了一番多。但其在2011年的銷售額增長率則由2010年的70.5%下降到了12.4%。

　　而質量問題的凸顯，則給萬科的規模增長提出了挑戰。郁亮在股東大會上表示，萬科今年將會把質量放在第一位。但在保證質量的同時是否會降低速度，這仍是一個不易平衡的問題。

　　萬科高層的多次表態，也顯示出剎車減速的意圖。王石在2010年的一個論壇上出言警告：“如果萬科一意以利潤為導向，那么后千億時代可能面臨覆滅式的危機。”

　　此前郁亮也坦言，他和王石在戰略上沒有根本分歧，但做法上有一些不同意見，其中包括對公司發展速度的看法，“快和慢我們是有些分別，但大的方面不會有。”

　　不過，在同樣面臨房地產調控壓力下，中海地產和恒大地產也先后被爆出質量問題，這些公司的規模和發展速度同樣面臨調整壓力。這兩家公司制定的2012年銷售目標幾乎零增長，意味著剎車減速成為開發商的共同選擇，要在短期內超越萬科成為行業龍頭，仍面臨諸多不確定性。