黃樹輝

　　不管是受房地產調控政策沖擊，還是受當月推售產品結構性因素影響，國內住宅開發龍頭萬科(000002.SZ)在2012年4月單月銷售均價創下32個月以來的新低，這種現象堪稱罕見。

　　根據萬科5月3日發布的月度銷售數據，2012年4月，該公司實現銷售面積76.7萬平方米，同比增長11.6%，環比下降43.28%。實現銷售金額74.4億元，同比下降6.18%，環比下降54.83%。

　　銷售面積和銷售金額雙雙環比大幅下降，這在萬科近幾個月的單月銷售業績中并不多見，也與其3月份的業績大增存在直接關聯。

　　早前數據披露，萬科3月實現銷售面積109.9萬平方米，銷售金額115.2億元，環比分別上漲52.6%及56.9%，同比則分別上升31.6%及23.5%。

　　2012年1至4月份，萬科累計實現銷售面積377.6萬平方米，銷售金額385.1億元，分別同比上升1.61%和同比下降11.29%。

　　值得關注的是，2012年4月萬科當月銷售均價為每平方米9700元，這也是萬科單月銷售均價一年多年來首次跌破萬元大關，并創32個月以來的最低紀錄。

　　盤點萬科此前的月度銷售業績可以發現，除了2011年12月份出現當月銷售均價為每平方米9716元以外，萬科單月銷售均價自2009年以來鮮有低于每平方米萬元的價格，基本在每平方米11000元至13500元之間徘徊。

　　萬科單月銷售均價低于每平方米9700元的月份是2009年7月。當月，萬科實現銷售面積58.3萬平方米，銷售金額51.2億元，單月銷售均價為每平方米8782元。此后，萬科年度銷售均價均高于每平方米萬元。

　　從房地產企業的特點來看，開發商單月銷售均價往往會受到產品成交結構的較大影響。萬科單月銷售均價跌破萬元大關，是否跟其主動降價出貨有關仍無法判斷。盡管萬科很少承認主動降價，但其銷售均價的下跌確屬不爭的事實。

　　世聯地產(微博)(微博)監測的36個大中城市的數據顯示，雖然部分城市4月份環比3月份出現小幅下跌，但4月份大部分城市的成交面積同比出現爆發式增長。

　　世聯地產認為，前期的房地產降價幅度達到部分購房者的心理預期，剛需客出手購房，也是3、4月份成交大幅上漲的因素之一；而4月成交量較3月遜色，主要是因為4月開發商推盤量有所減少，降價和政策微調導致的房貸利率優惠等刺激因素的邊際效應減弱，加上清明小長假因素，導致了4月成交量的下滑。

　　此外，富力地產(02777.HK)在2012年4月份實現銷售收入共約28.95億元，銷售面積約20.76萬平方米，比上月減少4%和11%，比去年同期增加10%和23%。

　　在購地方面，萬科2012年第一季度在公開土地市場出現“零拿地”之后，在4月份終于按捺不住，分別在唐山、青島、南充三個城市一鼓作氣拿下5個地塊。