查看最新行情

　　依靠加盟店崛起的美邦服飾(002269.SZ，下稱“美邦”)早在上市后就開始購買商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展直營店。僅2009年，美邦竟使用超募資金6.3億元大舉購置店鋪。

　　截至2011年末，募集資金余額僅剩余110萬元。

　　然而《證券市場周刊》記者發(fā)現(xiàn)，美邦花費(fèi)近5000萬元購買的江西上饒市抗建中路店，卻因低價出租給美邦董事長周成建(微博)的溫州老鄉(xiāng)開加盟店而導(dǎo)致投資回報率低下。

　　大舉買樓

　　2008年8月，美邦I(lǐng)PO募集資金凈額為13.35億元。2008末，使用募集資金1.61億元購置兩家店， 2009年，共使用募集資金8.7億元買了53家店鋪。2010、2011年，美邦利用超募資金1.8億元共取得店鋪18家。

　　截至2011年底，美邦募集資金余額僅為110萬元。歸屬于美邦母公司的投資性房地產(chǎn)由2009年的2.37億元，大幅增至2011年末的11.74億元。

　　由于大舉買樓，廈門中華城、成都京都大廈及沈陽新世界百貨店等購置的店鋪轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)。美邦2011年固定資產(chǎn)為19.2億元，占總資產(chǎn)的比重為22%。而2008年，美邦固定資產(chǎn)僅為5.9億元，占總資產(chǎn)的比率僅為12.9%。以加盟店輕資產(chǎn)模式崛起的美邦初步具有了重資產(chǎn)的特征。

　　老鄉(xiāng)低價承租

　　國泰君安證券(微博)房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科對記者表示，商業(yè)地產(chǎn)投資回報率正常為5%-6%，而2%-3%的投資回報率則太低了，沒有投資的價值。

　　2008、2009年，美邦經(jīng)營租出的投資性房地產(chǎn)(商鋪)原值均為2060萬元，租賃期2008年11月11日至2011年12月31日，合同總金額為481.5萬元。按租賃期3.1年計算，這價值2060萬的地產(chǎn)年租金約為155.3萬元，按照“商鋪的投資租金回報率=年租金/商鋪總價”的公式計算，其投資回報率超過7.5%，屬較高水平。

　　2010年是比較戲劇化的一年。

　　正因為增加了江西上饒店鋪，美邦的投資性房地產(chǎn)投資回報率降了大半。

　　2010年美邦投資性房地產(chǎn)總量較2009年末余額增加208%，原因是增加了江西上饒店鋪，該店鋪系美邦2009年8月22日自當(dāng)?shù)胤ㄔ嘿徺I，價格為4997萬元，由美邦租給了當(dāng)?shù)丶用松淌褂谩?/p>

　　由于花費(fèi)4997萬元買的江西上饒店鋪，美邦2010年經(jīng)營租出的投資性房地產(chǎn)(商鋪)原值增加至7434萬元，租賃期仍然為2008年11月11日至2011年12月31日，合同總金額則變更為711萬元。按照租賃期3.1年計算，這樣價值7434萬元的地產(chǎn)年租金約為229萬元，其投資回報率由先前的7.5%降至3.08%。

　　到了2011年，這部分投資性房地產(chǎn)投資回報率更低。

　　其2011年中報顯示，經(jīng)營租出的投資性房地產(chǎn)(商鋪)原值仍為7434萬元，但租賃期從2008年11月11日延至2016年5月22日，合同總金額為1351.4萬元。按照租賃期7.5年計算，價值7434萬元的地產(chǎn)年租金為180.2萬元，投資回報率降至2.4%(2011年報無顯示)。

　　而2011年，美邦的租金支出為8.99億元，占總營收的比例高達(dá)9%；2010年租金支出為6.29億元，占總營收比例為8.4%；2009年6.0億元，占比11.5%。

　　在租金支出節(jié)節(jié)攀升的背景下，美邦投資性房地產(chǎn)的回報率卻不斷下滑。

　　美邦何以愿做這賠本的買賣呢？

　　經(jīng)本刊記者調(diào)查，美邦上饒市唯一的加盟商為徐某，家庭住址為浙江省溫州市平陽縣山門鎮(zhèn)，與美邦董事長同為溫州老鄉(xiāng)。

　　當(dāng)記者問及徐某是否按照市場價租來上饒抗建中路店鋪時，他在電話中承認(rèn)了與美邦董事長周成建有著較為復(fù)雜的關(guān)系，“是比市場價低一點(diǎn)，一兩句話講不清楚。”但當(dāng)記者再次致電徐某時，他則否認(rèn)了前一說法。

　　美邦董秘辦人士告訴記者，一線城市、省會城市及極少數(shù)二線城市是公司的直營市場，其余二、三線城市及縣城均為公司的加盟市場，而二、三線城市的加盟店幾乎不可能轉(zhuǎn)為直營店。