首開股份賣地減少營收下降 地產(chǎn)項目10年才售罄
首開股份開發(fā)的幸福二村地產(chǎn)項目用了將近10年的時間，才基本售罄
賣地減少營收下降
本報記者 王洋
在今年宏觀經(jīng)濟政策的考驗下，房企紛紛交出“千姿百態(tài)”的業(yè)績報告。其中北京首都開發(fā)股份有限公司(以下簡稱首開股份)的半年報，引起了記者的注意。
據(jù)公開資料顯示，首開股份的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)與商品房銷售，但是從今年的中報看來，首開股份的業(yè)績下降似乎和其另一項業(yè)務(wù)有著密不可分的聯(lián)系。
賣地減少營收下降
首開股份近日發(fā)布的2011 年度中報顯示，公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入15.47 億元，較去年同期大幅減少了54.8% ；凈利潤3.07 億元，比上年同期減少64.9%。
記者注意到，首開股份早在其7 月8 日發(fā)布的2011 年中期業(yè)績預(yù)減公告中就已特別指出，2011 年1-6 月份預(yù)計公司歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比減少60%以上，主要原因是因為公司2010 年半年度結(jié)算了土地轉(zhuǎn)讓收入20.95億元，本報告期土地轉(zhuǎn)讓收入大幅減少，使得公司2011 年中期業(yè)績與去年同期相比有大幅減少。
同時預(yù)減公告中還指出，經(jīng)公司財務(wù)部門初步預(yù)算，預(yù)計2011年1 月1 日至2011 年6月30 日歸屬于上市公司股東的凈利潤與上年同期相比減少60%以上。
對于首開股份上半年營業(yè)收入的大幅銳減，不少證券公司報告指出，今年上半年首開在大本營北京項目去化率變緩等多種原因，為公司現(xiàn)金流帶來了嚴(yán)重考驗。此外還有一些投資銀行對首開采取謹(jǐn)慎評估，甚至調(diào)低估值。
東北證券在其調(diào)研報告中指出，首開股份上半年實現(xiàn)簽約面積38 萬平方米，在宏觀調(diào)控未見放松的背景下，要想完成全年超過100 萬平方米的銷售計劃，下半年銷售壓力較大。對首開股份給予“謹(jǐn)慎推薦”評級。
但是記者同時也注意到，也有不少券商對于首開股份半年報的表現(xiàn)，依然給予“買入”、“推薦”、“增持”等評級。其中給予“買入”評級的海通證券、中信證券以及東方證券的推薦理由均集中在“銷售已好轉(zhuǎn)”、“93 億元保障房融資計劃”以及“土地儲備順利進行”等字眼上。對于首開股份獲得項目的能力頗具信心。
“不務(wù)正業(yè)”由來已久
記者在查閱了首開股份近3 年的年報后發(fā)現(xiàn)，其通過轉(zhuǎn)讓土地獲利的能力“不可小覷”，土地開發(fā)和轉(zhuǎn)讓的利潤率甚至已經(jīng)超過了房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，公司擁有的土地儲備也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他上市房企。同時記者查閱過去的資料發(fā)現(xiàn)，近幾年首開股份在拿地這方面有著不可多得的優(yōu)勢，很多次的業(yè)績大增都與土地轉(zhuǎn)讓關(guān)系密切。
去年4 月12 日，首開股份宣布：自己從2008 年就轉(zhuǎn)手的京城第一豪宅“長安8 號”項目中，終于收到了耀輝公司遲遲未償還的委托貸款人民幣本息合計約13.09 億元，而這筆還款也比此前2009 年總計本息的11.41 億元足足多出了1.68 億元。這個豪宅項目從2004 年首開股份以3100 萬元接手再到4.587 億元轉(zhuǎn)出，短短幾年的時間就翻了14.8 倍，而僅借助轉(zhuǎn)手該項目，首開股份就變現(xiàn)超過4 億元。而該年度的一季報中，首開結(jié)算收入增長的原因中，望京B15 地塊的轉(zhuǎn)讓項目也列入其中。
再往前追溯一年，2009 年首開股份的年報顯示，公司全年實現(xiàn)營業(yè)收入51.94 億元，同比下降11.1%，但同期凈利潤卻高達9.32 億元，增長63.3%。但這引人側(cè)目的利潤增長并非來自公司主營業(yè)務(wù)房產(chǎn)銷售的大幅提升，而是其來自股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高收益。2009 年四季度，首開股份通過轉(zhuǎn)讓耀輝置業(yè)股權(quán)實現(xiàn)收益5.11 億元，占全年營業(yè)利潤的43.3%，成為2009年凈利潤好于預(yù)期的主要原因。
此外，盡管主營業(yè)務(wù)占比接近80%且出現(xiàn)增長，但此項業(yè)務(wù)的毛利率卻僅為31.42%，同期土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓帶來的毛利率卻達到47.88%。對于首開股份而言，房產(chǎn)銷售或許遠(yuǎn)不如土地項目轉(zhuǎn)讓帶來的收益豐厚。
東北證券分析師高建在接受本報記者采訪時表示，土地轉(zhuǎn)讓和開發(fā)并不意味著首開股份單純是轉(zhuǎn)讓土地及項目股權(quán)這么簡單，公司更多是在已有土地上進行一級開發(fā)，這只是業(yè)務(wù)的結(jié)構(gòu)性問題。即便如此，業(yè)內(nèi)人士依然認(rèn)為，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，如果頻頻轉(zhuǎn)讓地塊，一個原因是手中的土地儲備或是項目數(shù)量非常多，即便轉(zhuǎn)讓地塊依然可以保證自身的開發(fā)進度，因為項目少的公司根本不會考慮轉(zhuǎn)讓；另一個原因就是拿地成本相對低廉，轉(zhuǎn)讓可以帶來不菲的利潤。
購買首開股份在京商品房的吳女士告訴本報記者，首開股份有些開發(fā)用地的樓盤蓋得慢，銷售也慢，有的小區(qū)商品房甚至銷售了近10 年才賣完。“我覺得首開的房子我住得并不滿意，按說現(xiàn)在房企在開發(fā)商品房時都很注重設(shè)計、物業(yè)及其他相關(guān)服務(wù)，但是首開的設(shè)計一般，物業(yè)管理也乏善可陳。”吳女士對記者講述到。
調(diào)控下的頻繁融資
除了轉(zhuǎn)讓土地減少的利潤下降之外，在目前房地產(chǎn)調(diào)控大勢不改的情況下，首開股份也像其他房企一樣加緊融資，半年報的差強人意使首開更需要資金來發(fā)展項目以保持進一步的發(fā)展。記者了解到，從今年以來，首開股份頻繁通過多渠道融資，也受到不少市場分析人士的質(zhì)疑。
首先，在今年4 月底，首開股份向外貿(mào)信托申請15 億元貸款。之后，6 月3 日，首開股份又為保障房項目擬在銀行間市場發(fā)行不超過43 億元的中期票據(jù)。而就在7 月8 日首開股份發(fā)布2011 年中期業(yè)績預(yù)減報告時，還發(fā)布了1 筆融資計劃，總計劃融資額共12億元。7 月28 日，首開股份再次宣布，為滿足公司項目建設(shè)資金需求，公司及其下屬企業(yè)擬向吉林省信托有限責(zé)任公司申請兩筆信托貸款，總計融資金額達9 億元。截至目前，首開股份對外擔(dān)保總額已達36億元。
另一方面，其兩次為保障房項目建設(shè)需要而發(fā)行的中期票據(jù)等，也受到了業(yè)界質(zhì)疑。據(jù)媒體報道，早在今年6 月3 日，首開股份就公告擬發(fā)行不超過43 億元的中期票據(jù)，募集資金用途為用于公司保障性住房項目的建設(shè)。之后，8 月3日，首開再次發(fā)布公告，稱為滿足公司保障房項目建設(shè)需要，擬向中國銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行不超過50 億元人民幣的非公開定向債務(wù)融資工具。
有業(yè)內(nèi)人士計算，首開股份在建和擬建的保障性住房建筑面積超過120 萬平方米。以4500 元/平方米的建設(shè)成本計算，需要的資金規(guī)模約為54 億元左右。也就是說，如果以保障房項目建設(shè)為目標(biāo)募集的93億元的融資計劃能夠獲批，那么，融資規(guī)模顯然大大超出了保障房實際建設(shè)需要的資金規(guī)模。
事實上，首開股份多年前就受制于資金狀況，開始利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式來回收資金。有業(yè)內(nèi)人士就曾表示，多年來股權(quán)轉(zhuǎn)讓、戰(zhàn)略改變的背后，是首開擴張帶來的資金渴求。如此看來，首開股份資金方面的問題與其土地轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓是相互作用的。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、知名地產(chǎn)專家和評論人陳寶存在接受本報記者采訪時說：“萬科這樣的民企主營業(yè)務(wù)會以銷售為主，但首開股份作為國企，在拿地時更有優(yōu)勢，這塊的業(yè)務(wù)會占比多一些。而且，從一級開發(fā)的角度來講，首開股份能夠獲取較高的利潤在意料之中。如果這方面的利潤減少，勢必會影響其整體業(yè)績。”
對于首開股份通過土地轉(zhuǎn)讓獲取的高額收益，陳寶存對記者表示，如果把一級開發(fā)的權(quán)利延伸到民營企業(yè)，而不是只能由國企去做這件事，那么在一級開發(fā)這個市場就會形成一定的競爭，像首開股份這樣的國企，就不會是現(xiàn)在人們眼中這樣的首開了。