萬科去年凈利增近37% 王石漲薪近三成
規(guī)模擴(kuò)張致負(fù)債率上升
黃樹輝
內(nèi)地房地產(chǎn)領(lǐng)跑者萬科A(000002.SZ)在2010年銷售規(guī)模首破千億的同時(shí)，各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)也全面超越上一年度。
在萬科集團(tuán)董事局主席王石游學(xué)美國、萬科數(shù)位高管離職以及國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼背景下，外界普遍將關(guān)注的目光投向萬科集團(tuán)總裁郁亮。
年報(bào)還顯示，王石去年年薪為740萬元，郁亮年薪680萬元，持股量較上一年度未有變化；而2009年王石年薪為590萬元，郁亮年薪520萬元。因此推算出，王石薪水上漲了28.8%，郁亮年薪的漲幅則達(dá)到了30.7%。
郁亮在萬科的新聞稿中則特別強(qiáng)調(diào)，萬科在立足千億起點(diǎn)的同時(shí)，需要再一次考慮如何發(fā)揮經(jīng)營規(guī)模的優(yōu)勢，并解決管理復(fù)雜度提升的挑戰(zhàn)。而由此引發(fā)的萬科職業(yè)經(jīng)理人制度，或在未來出現(xiàn)不小的變局。
多項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)向好
根據(jù)萬科3月7日晚發(fā)布的2010年年度報(bào)告，萬科在2010年實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長了35.3%和70.5%，成為首家年銷售超過千億的住宅企業(yè)，并連續(xù)第三年問鼎全球住宅企業(yè)銷售冠軍。
在銷售規(guī)模劇增背后，2010年萬科歸屬上市公司股東的凈利潤為72.8億元，較2009年增長36.65%。全面攤薄凈資產(chǎn)收益率16.5%，較2009年上升2.2個(gè)百分點(diǎn)，較2008年上升3.8個(gè)百分點(diǎn)，回到了歷史高位。
最值得關(guān)注的是，萬科在2010年的各項(xiàng)經(jīng)營指標(biāo)也全面超越2009年，而銷售費(fèi)用率、凈負(fù)債率則降低到2007年以來的最低點(diǎn)。
從目前已發(fā)布房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)看，萬科的凈利潤增速并沒能超越保利地產(chǎn)和碧桂園。公告顯示，保利地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)凈利潤49.20億元，同比增長39.80%，而碧桂園實(shí)現(xiàn)凈利潤42.91億元，同比上升約96%。
但萬科的市場占有率獲得進(jìn)一步提高。受政策環(huán)境和市場形勢變化的影響，2010年全國商品房銷售面積和銷售金額分別為9.3億平方米和4.4萬億元。以銷售金額推算，萬科2010年在全國的市場占有率為2.46%，而2009年為1.6%。
快速周轉(zhuǎn)使萬科盈利能力有所提升。2010年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率29.75%，較2009年上升7.76個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)算凈利率15.52%，較2009年上升3.27個(gè)百分點(diǎn)。
規(guī)模擴(kuò)張致負(fù)債率上升
大量未結(jié)算面積為萬科未來業(yè)績?cè)鲩L也留下機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。2010年萬科結(jié)算面積452.1萬平方米，結(jié)算收入500.3億元，分別同比減少25.3%和增長3.6%。
與之對(duì)應(yīng)，萬科的已售未結(jié)資源規(guī)模則顯著上升，截至2010年末萬科尚有761萬平方米已銷售資源未竣工結(jié)算，合同金額總計(jì)919億元。其中合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)面積680萬平方米，合同金額820億元。
萬科年報(bào)稱，這些待結(jié)算資源大部分將在2011年參與結(jié)算。萬科董秘譚華杰表示，萬科全年新獲取項(xiàng)目87個(gè)，截至2010年末萬科規(guī)劃中項(xiàng)目對(duì)應(yīng)權(quán)益建筑面積約3640萬平方米，基本可滿足未來兩至三年的開發(fā)需要。
根據(jù)萬科此前向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》提供的數(shù)據(jù)推算，去年萬科在2010年拿地合計(jì)支付地價(jià)款約567億元，在國內(nèi)各地產(chǎn)商中排名第一。其中，拿地總金額較2009年同比增長約123%，平均樓面地價(jià)同比增長31.9%。
大量新增項(xiàng)目也導(dǎo)致萬科的負(fù)債出現(xiàn)增加。年報(bào)顯示，2010年萬科賬面總資產(chǎn)負(fù)債率同比有所上升，至74.69%，2009年萬科負(fù)債率為67%。
譚華杰解釋，上述期末賬面總負(fù)債中46%是預(yù)收賬款，高達(dá)744億；預(yù)收賬款并非真實(shí)負(fù)債，未來將陸續(xù)轉(zhuǎn)為結(jié)算收入。扣除預(yù)收賬款后，萬科負(fù)債僅占總資產(chǎn)的40.2%。2010年末萬科凈負(fù)債率下降至17.5%，這是2007年以來的最低水平。
另一個(gè)值得關(guān)注的問題是，萬科去年的銷售均價(jià)出現(xiàn)大幅飆升。根據(jù)年報(bào)推算，萬科2010年的銷售均價(jià)為每平方米12049元，較之2009年的每平方米9557元，同比上升26.1%，這一增長幅度高于保利地產(chǎn)和碧桂園。
