房企入不敷出：三季度七成開發商現金流為負，保利每股經營現金流為-5.71元

　　在國家嚴厲調控形勢下，各家房企目前面臨供應放量、銷售受控、土地清查、資金門檻提高等多重壓力

　　理財一周報記者/裴浩慈

　　現金流紛紛告負，利潤開始下滑，囤地以及在建項目增多……

　　在調控面前，124家上市房企交出了怎樣的三季度成績單？

　　現金流：70.97%房企入不敷出

　　根據Wind資訊證監會行業統計，三季度，124家上市房地產企業，88家公司的每股經營活動產生的現金流凈額為負，占比高達70.97%。

　　現金流方面一直是房企不太樂觀的指標。“招保萬金”同樣也未避免現金流同比下滑嚴重的局面。這四家公司前三季度的經營性現金流凈值均低于-10億元，保利地產更是達到-261.08億元，每股經營活動產生的現金流凈額更是達到了-5.71元。而去年同期這四家公司的現金流均為正值。

　　據《中國經濟周刊》統計，截至目前，保利地產的儲備土地建筑面積為3369萬平方米，超過了行業龍頭萬科，位居中國內地上市房企之首。

　　記者注意到，在所有房企中，有7家公司的經營活動產生的現金流凈額同比減少1000%以上，分別是運盛實業同比減少5325.19%，ST興業同比減少4358.55%，泛海建設同比減少2921.68%，首開股份同比減少2468.31%，南國置業同比減少2389.23%，榮安地產同比減少1729.69%，格力地產同比減少1547.03%。

　　以南國置業為例，南國置業對此的解釋是，主要是由于該公司報告期內銷售資金較上年同期下降以及土地、工程款支付較上年同期增加所致。

　　據了解，該公司剛在9月16日以12300萬元競得武漢市一幅地塊。而現金流的緊張促使該公司在最近召開的董事會上通過了關于發行信托的議案，該信托方案通過方正東亞信托有限公司發行兩年期總額為1.98億元的信托，旨在對公司的子公司武漢北都商業有限公司進行增資。

　　同時記者注意到，該公司是一家誕生、立足并且深耕武漢市場的本土公司，以商業地產開發和運營為主導，并涉及部分住宅地產的中小型綜合類開發商。其特點就是體量偏小，從而導致其成長動力的不足。該公司在上半年根本無新增的結算項目，這是其業績大幅下降的主要原因。

　　現金流增加的主要來源是銷售回款，由于該公司體量小、成長力較微弱，導致推出項目少從而難以回籠資金，也最終使其面臨現金流大幅下降的緊張局面。不過另一方面，由于公司主營商業地產，因此隨著商業地產的復蘇，該公司也將有一定的發展契機。

　　榮安地產也有相似的情況。公司2010年參與結算的主力項目是“榮安花園”和“榮安琴灣”，其中，榮安花園于2010年6月交付，榮安琴灣將于2010年底交付。

　　公司報告期內結算的主要是榮安花園，而由于該項目體量較小(建筑面積只有5萬多平方米)，導致了該公司收入下降；并且榮安花園的毛利率相對較低，只有36%左右，同比下降15個百分點。收入和毛利率同時下滑是公司業績不佳的主要原因。

　　業內人士指出，經營性現金流量凈額體現了企業期末所能支配的現金量。經營性現金流較大，意味著企業更具“自我造血”功能，支付能力更有保障。如果現金流小于零，則意味著經營中存在“入不敷出”的問題，那時企業必須通過再融資或占用本應投資的長期資金來維持流動資金需求，限制了企業的發展能力。

　　業績：萬科信心十足，金地最“慘淡”

　　“招保萬金”四家大型房企里，萬科依然是迎面笑春風的贏家。盡管在“歸屬母公司凈利潤”里，這四家皆是交出最好成績單的學生——金地13.4億元、招商14.3億元、保利22.9億元、萬科32.7億元。但仔細看各項分數，四家房企則參差不齊。

　　據統計，“招保萬金”前三季度共計實現營業總收入597億元，同比增長15.9%；實現凈利潤合計83.3億元，同比增長28.7%。

　　其中，萬科前三季度累計實現銷售面積601萬平方米，銷售金額714億元，分別比2009年同期增長18%和55%。萬科今年第三季度實現營業收入56億元，凈利潤4.6億元，同比分別減少27%和增長6%。

　　前三季度營收成績排在第二的是保利地產，共達172.87億元，同比增長51%；實現凈利潤22.91億元，同比增長28%；金地集團前三季度實現主營收入104.3億元，同比上升100%；實現凈利潤13.4億元；招商地產前三季度實現營收則為95.8億元，同比增長81.3%；凈利潤達到14.3億元，同比增長48.5%。增長的主要原因是結算項目的增加。

　　然而，從單季度成績來看，金地集團業績可謂最為“慘淡”，不僅單季凈利潤下滑幅度最大，且營業收入也呈現同比微幅下滑態勢。第三季度，該公司實現營業收入16.8億元，同比下降約1.8%，而凈利潤大跌76.75%。

　　業內人士分析，第三季度業績出現下滑，主要是調控新政直接導致三季度樓市成交清淡，同時，間接導致開發商土地收儲力度減緩、項目竣工速度放緩等防御型經營戰略。除此之外，也同各公司的推盤節奏相異有關，當然，也不排除部分開發商保留部分收入至四季度結算以拉高年尾業績。

　　萬科一直領先的成績不僅給萬科撐足了臉面，并且也使得萬科對自身未來的發展充滿信心。10月25日，萬科發布公告表示，擬推出新一輪股權激勵方案，授予總量11000萬份的股票期權，激勵對象包括王石、郁亮、劉愛明等公司高管和核心業務人員。

　　股票期權的行權價格為8.89元，行權的業績條件是2010-2012年每年凈資產收益率不低于14%~15%，凈利潤增長率不低于20%。行權期將在2011-2013三年分40%、30%和30%的比例行權。

　　廣發證券進一步指出，股權激勵背后，是萬科新一輪增長已經開始。動力主要來自兩個方面：前一輪土地儲備的逐步釋放和投資經營效率的提升。2007年萬科曾進行一次近百億元的股權再融資，使公司當時的凈資產將近擴大了三分之一。3年之后，這些新增資本正逐步轉化為可售資源，成為未來業績增長的動力。

　　存貨：萬科最大

　　但萬科業績能否支撐起其股權激勵？換句話說，萬科未來幾年的銷售業績能否滿足嚴格的行權條件？

　　從目前的情況來，萬科并不存在很大壓力。萬科表示，近期銷售持續良好，今年以來萬科加快了推盤節奏，且產品多以小戶型為主，受政策影響相對較小，因此三季度報中顯示今年萬科前三季度銷售逆市大幅上揚。在三季度末已售未結資源量共有784萬平方米，合同金額合計約863億元，三季度萬科實現銷售面積281萬平方米，銷售金額346億元，分別比2009年同期增長74%和125%。隨著四季度更多項目竣工并轉入結算，萬科第四季度實現的結算收入或將超過前三季度總和，今明兩年業績已基本鎖定。

　　在統計的已公布的上市房企中，萬科目前的存貨量最大，達1231.96億元。

　　存貨是房地產開發企業最重要的資產，通常占去資產總額的絕大部分，其中，在建開發產品和開發產品是最重要的存貨。萬科第三季度新進入清遠、揚州、廊坊等城市，累計新增項目20 個，對應的按萬科權益計算的規劃建筑面積合計526萬平方米。

　　國奧地產分析師認為，萬科存貨很多，如果銷售形勢好，存貨多是好事，但如果銷售形勢不好，存貨多就是壞事。而在今年剩余的幾個月，房地產銷售正轉向低迷，萬科能否如愿完成業績仍是個懸念。

　　另一方面，存貨是個雙面的名詞。已開發未銷售的存貨可能帶來銷售壓力從而影響公司盈利，而土地的存貨則更多的是個利好的代名詞。

　　“存貨包括未開工的土地以及未銷售的房源存貨等，在萬科的存貨中，前者占的比例較大。”萬聯證券黃鵬告訴記者。

　　而萬科也表示，截至9月底，公司各類存貨中，已完工開發產品(現房)52.4億元，占比僅4.3%，較中期時進一步下降，繼續保持著良好的存貨結構。

　　業內有觀點認為，相比于貨幣現金，“在地價猛升的階段性趨勢中，擁有更多的土地才能擁有更好的盈利表現。”

　　“存貨多少與公司規模有密不可分的關系”，黃鵬還這樣告訴記者。

　　因此“招保萬金”在“存貨”的名單里占據前列也是頗為正常的情況。根據統計，招商、金地、保利的存量分別達354.65億、470.12億、1015.78億。

　　“招商地產的銷售情況也只是從第三季度開始才明顯好轉，在此之前并不十分理想，這導致了招商的存貨產生了一定積量。”廣發證券沈愛卿告訴記者。

　　據了解，招商地產前三季度的銷售總額為95億元，而其中第三季度的銷售就超過了50億元，超過了上半年的42億元，已經完成年計劃的63%，這說明在三季度市場回暖時期，招商地產趁機發力銷售，并取得了一定的成績，相對中期，銷售壓力也開始大為減緩。

　　金地也是由于今年上半年銷售不理想而造成一定存貨，金地今年上半年受制于可推盤的數量不多，銷售業績并不理想，1-6月份銷售金額53.76億元，同比下降37.31%。但金地下半年加大了推盤力度，銷售業績同招商一樣，也有望后來居上。

　　而保利對自身存貨量的解釋原因是“加大項目投入和項目拓展，經營規模擴大”，同時記者也發現，保利土地儲備的大增也貢獻了一部分結果。保利共有在建擬建項目128個，總占地面積2860萬平方米，權益容積率面積4231萬平方米。報告期內公司新拓展項目13個，擴征用地兩幅，新增權益容積率面積421萬平方米。在建面積1506萬平方米，比上年同期增長43.47%。顯然，保利地產的規模擴張仍在持續。

　　融資：越發困難

　　房企資金壓力將變大

　　房企開發資金主要來自三個方面：企業自有資金、國內貸款和預售款。在信貸調控、直接融資受阻、預售款監管趨嚴情況下，房企需要依靠大量自有資金。萬科在三季報中明確表示，開發企業資金面趨緊是主要趨勢。

　　現在的情況正在證明這一說法，并且隨著各具體調控措施的出臺而更為突出。

　　近日，商品房預售資金監管政策在多個城市出臺。9月30日，《浙江省商品房預售資金監管暫行辦法》正式發文，內容包括了如何對浙江省商品房預售資金進行監管的24項條款。

　　10月25日，北京出臺《商品房預售資金監督管理暫行辦法》，明確規定商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。此外，近期已經執行或即將執行商品房預售款監管政策的城市還有鄭州和成都等一些二線城市。

　　除此之外，證監會也于近期宣布，已暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。這一決定無疑使房企的融資環境雪上加霜，房企的資金壓力也將與日俱增。4月份以來，未有一家房企獲得資本市場融資的準入批文。

　　加上此前央行又一次上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，該舉措雖非專門針對房地產業，但限貸及加息效應疊加必將強化樓市調控效應，這一系列組合拳打下來，房企資金困境也必定在未來有所顯現。

　　房企謹慎經營過冬

　　不過，從上市房企3季報情況看，前期良好的銷售令一些標桿房企目前資金情況尚好。包括萬科、保利、中海、富力、復地等5家目前銷售額完成年度計劃3/4，金地、雅居樂完成比例也在70%以上。

　　這主要來自短期供應的充足，從而支撐了近期新房的成交。然而，自從9月底新一輪調控出臺，隨著各項調控措施的升級加碼，想要在年底前維持良好的銷售成績的話，也將面臨一些挑戰。

　　從市場的回應來看，實際情況確實顯示出了值得擔憂的信號。根據中原集團監測到的9個城市新房成交量數據顯示：10月最后一周總成交量環比銳減3成。一線城市中，滬、穗兩市上周成交量繼續下滑，環比分別下降24%和64%；而京、深兩市低位回升，環比分別增加7%和36%。

　　二線城市中，杭州在“限購令”出臺后成交一路下滑，上周再次下降36%，其余城市成交量基本保持平穩。

　　銷售下滑，讓人不禁估計，在未來的幾個月，房地產市場或將出現供大于求的局面。

　　記者了解到，目前主要城市可售房源已經上升至2009年3季度，隨著四季度需求受到抑制，這些存量房源消化速度也將明顯放緩。同時，房企新開工指標從2009年11月起就一直維持高位，這也將帶來四季度至明年上半年新增房源充沛。

　　面對有限的市場需求，個別開發商可能會采取率先降價、加大營銷的策略來爭取有限的客戶，尤其是一些部分財務緊張或擴張意愿較為強烈的開發商，率先采取這一行動的可能性比較大。

　　但這也無法排除可能出現的短期滯銷將給開發商現金流帶來壓力，由于諸多新政策對需求構成了明顯的抑制作用，業內估計有超過30%的需求被推遲，導致四季度成交縮量已經成定局。

　　這樣的情況迫使開發商不得不考慮如何熬過這個冬季，首先體現出來的是開發商在開工和拿地方面都趨于謹慎。

　　中原地產的程澐博士認為，“在預售款監管趨嚴、融資受阻的共同作用下，未來開發商的資金周轉率必將受到影響，鑒于此，開發商拿地逐步趨于理性。”

　　據中原對國內12個城市土地監測數據顯示，10月最后一周滬、穗、深、津、寧、杭、長春等7個城市共有15幅住宅用地出讓，除上海、天津、南京3個城市有4幅宅地溢價成交外，其余宅地均以底價成交，整體溢價率只有15%。

　　“在國家嚴厲調控形勢下，各家房企目前面臨供應放量、銷售受控、土地清查、資金門檻提高等多重壓力。若各方政策嚴厲執行和共同作用的話，開發商壓力將越來越大。”中原集團研究中心高級經理劉淵這樣說道。