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　　經濟觀察網 記者 廖杰華 6月7日舉行的招商地產(000024)2009年度股東大會儼然成了一場炮轟大會，先是股東不滿增發被撤和招商地產業績增長緩慢先后對管理層發難，接著招商地產高管也開始發難：深圳對于出租物業收取2%的租賃管理費全國絕無僅有，很荒唐。

　　對于備受市場和股東關注的房價問題，招商地產董事長孫承銘表示，地產商的主流意見是，本論房地產調控政策比較集中、比較狠，而且政策并沒完全到位，預計今年下半年至明年上半年房地產價格可能面臨一定調整壓力。

　　股東炮轟

　　在昨日的股東大會上，股東意見最大的是于5月13日被撤銷的增發。

　　去年8月份，招商地產定向增發方案獲得股東大會通過，增發價格鎖定在28.12元，但是由于股價持續下跌，招商地產在今年4月份將增發價格修訂為20.60元，但是在調整價格后，股價仍然繼續走低，最終導致招商決定撤銷此次定向增發。截至6月4日收盤，招商地產股價為15.41元。

　　在最初的提問環節，眾多股東的提問大多圍繞此問題進行。一位股東表示，最初確定的增發是28元，說明大股東對股票的含金量比較認可，后來隨著股價下跌，增發價也隨之下調，股東們也表示認可，后來卻撤銷了，這就比較讓人納悶。

　　對此，招商地產財務總監黃培坤解釋稱，撤銷定向增發計劃除股價下跌的原因外，調控政策的出臺和市場的變化也是一個重要的因素。他表示，在調控的背景下，房地產商的融資政策也在不斷緊縮，而招商地產定向增發的有效期原本只到8月份，繼續調整發行價格時間上不允許。此外他還指出，定向增發僅向10位特定對象發行，偏低的增發價格對其他的股東來說也是不公平的。

　　另一股東則表達了對招商地產業績的不滿，其稱，很高興增發被撤銷，相比“招保萬金”中的另外三家，招商地產不具備對大資金的操控能力。

　　2009年的年報顯示，在四大龍頭房地產企業中，招商地產規模和利潤都排名靠后。數據顯示，萬科2009年實現營業收入488.8億元，凈利潤53.3億元；保利地產2009年實現營業收入229.9億元，實現凈利潤35.2億元；金地銷售金額210.83億元，實現凈利潤17.76億元；而招商地產的營業收入101.38億元，凈利潤16.44億元。

　　其稱，凡是資源多的國家和地區，勞動生產率都是最低的，企業一樣，招商地產也未能幸免。在其看來，招商地產無論從先天優勢還是后期資源都是最多的，但招商地產是守著金山不敢向前沖，相比之下，萬科一無所有，反而把人的主觀能動性發揮到了極致，其對市場的判斷和經營管理水平需要招商學習。

　　對此，孫承銘表示，招商地產對財務杠桿的運用一直比較穩健，行業里每個公司都不一樣，有的公司薄利多銷，有的公司靠做波段。

　　房價下半年會降

　　對于股東和市場最為關心的宏觀調控和房價問題，孫承銘也發表了看法。

　　孫承銘表示，近期，國資委和住建部召集了房地產開發商開會，大家主流的意見是，政策下得比較集中、比較狠，但政策還沒完全到位，整體感覺是今年下半年和明年上半年，銷售價格會有比較大的影響。

　　在孫承銘看來，調控政策能不能落實好，關鍵靠地方政府，賣地收入是一二級城市地方政府重要的財政來源，稅制沒改革前，看不到地方政府放棄土地財政的打算。

　　對于招商地產的在售樓盤，孫承銘表示，目前沒有降價計劃，至于下半年所推樓盤如何定價銷售，應當隨行就市，順應市場變化。

　　黃培坤則表示，有房價下調的壓力，但會隨行就市，到目前為止，招商地產已經有40多個億的銷售額，簽約拿到錢則有三十多億。

　　另外，在談到房產稅問題時，黃培坤借機表達了對深圳地方政府收取的房屋租賃管理費的不滿。其稱，招商地產每年要交1000多萬的租賃管理費。

　　黃培坤表示，深圳的出租物業除了交給國家的稅以外，還加了2%的租賃管理費，這個稅說是用來維護出租屋，需要一些管理成本。

　　黃培坤表示，深圳原來成立了租賃管理所，每個小區都有一個租賃管理所，有這個所就有一波人，有這波人就要有這個錢，現在所也沒有，到街道辦事處了，后來街道辦事處接著收這部分錢，這個費挺多的，國家的房產稅稅才幾個點，深圳光是這個費就收2%。

　　其稱全國其他城市都沒有類似的管理費，深圳的做法比較荒唐。