朱益民

　　海南國際旅游島主題投資有如熊熊火焰， 在當下寒風陣陣的股市中激情四射地燃燒著。

　　無論海南上市公司主營業(yè)務是旅游、服務，還是交通、地產(chǎn)，所有與國際旅游島開發(fā)沾邊的， 其股價一律逆勢大漲。

　　1月29日，集海南最大地主以及豬肉、雞肉大王光環(huán)于一身的羅牛山(000735)，繼前一個交易日尾盤放量拉至漲停后再度大漲了6.04%。

　　盡管生豬銷售價格大幅下降導致羅牛山2009年第三季度業(yè)績下滑虧損、同比下滑86.99%，但公司龐大的土地資源儲備以及國際旅游島開發(fā)規(guī)劃建設受益的強烈預期，鼓舞公司股價節(jié)節(jié)攀升。

　　海南國際旅游島概念風靡市場始于2009年11月，自2009年11月1日至今，羅牛山股價累計勁升了80.67%，與公司主營業(yè)務利潤大幅下降、房地產(chǎn)板塊上市公司股價跌跌不休的走勢形成了強烈反差。

　　深圳某證券公司在其題為《圍獵海南島》主題投資報告中著力推薦羅牛山，認為公司是海南省規(guī)模最大、配套體系最完備的畜牧業(yè)龍頭企業(yè)，在多元化經(jīng)營的戰(zhàn)略中，積極進軍房地產(chǎn)市場，1萬多畝自有土地中有近2000畝可供商用開發(fā)，“土地增值+股權(quán)收益”助推主業(yè)擴張。

　　國際旅游島規(guī)劃建設將會給海南上市公司帶來巨大的發(fā)展機遇，但問題是，羅牛山真的能如同市場憧憬的那樣，以海南最大地主的身份盡享房地產(chǎn)開發(fā)和土地增值的豐厚回報嗎？

　　地主“浮財”

　　在海口當?shù)匾獑柲募夜�司是當�(shù)刈畲蟮牡刂鳌�—土地資源儲備最豐厚，幾乎所有的人都會不假思索地告訴你是羅牛山，然而沒人知道羅牛山在海南究竟有多少土地儲備、多少近期可供開發(fā)商業(yè)用地。

　　徜徉在海口的大街小巷，你會隨時在不經(jīng)意間看到羅牛山的商業(yè)廣告，也有人指點這片地是羅牛山的，那塊地也是羅牛山的，那么羅牛山到底有多少土地浮財呢？

　　據(jù)羅牛山招股說明書披露，在公司上市前的1993年-1994年先后取得了七宗土地的使用權(quán)，它們分別為：瓊山市府城鎮(zhèn)南村商用土地23124平方米， 使用期限70年(從1993年9月30日至2063年9月30日)；海口市白水塘住宅辦公土地44，633.05平方米，使用期限70年(從1994年11月4日至2064年11月3日)；瓊山市三江鎮(zhèn)茄南村牛嶺坡農(nóng)業(yè)開發(fā)土地530,610.8平方米，使用期限至2063年6月28日；海口市業(yè)里村飼料廠建設用地11，116.10平方米，使用期限70年(從1994年10月11日至2064年10月10日)；海口市業(yè)里村飼料廠建設用地9，632.97平方米，該土地已獲國有土地使用權(quán)證，土地使用期限為70年(從1994年10月11日至2064年10月10日)。海口市海秀鄉(xiāng)業(yè)里村工業(yè)水庫南側(cè)建飼料廠建設用地16，650平方米，使用期限為70年(從1993年3月1日至2063年3月1日)。桂林洋旅游區(qū)興建賓館土地17，452.0144平方米。使用期限為70年(從1994年7月25日至2064年7月24日)。

　　然而，這并不是羅牛山全部的土地儲備，上市后還通過各種方式進一步增加了土地資源儲備。

　　2001年6月20日羅牛山與大股東羅牛山控股公司簽訂《資產(chǎn)置換協(xié)議》，通過債權(quán)資產(chǎn)置換，取得瓊山三江鎮(zhèn)的12宗共5736.61畝土地使用權(quán)(作價14,339,406.00元)，土地用途當時并未公開披露。

　　在羅牛山董事會秘書賈新文辦公室里，記者告知其市場認為羅牛山是海南最大地主、國際旅游島開發(fā)最受益，賈無奈地向記者表示，“那是市場的看法，從大股東那里置換進來的土地都是農(nóng)業(yè)開發(fā)用地，該公告的我們都作了公告。”

　　可是，當記者問及迄今羅牛山在瓊山三江到底擁有多少畝土地時，他向記者表示剛剛擔任公司董秘不久，相關土地儲備的具體數(shù)字暫時說不上來。

　　公司高管公開信息顯示，賈于2008年11月6日開始擔任公司董秘一職，一年多時間下來公司到底有多少土地尚未完全掌握，可見羅牛山的地遍布海南。

　　2008年7月1日，羅牛山發(fā)布的《收購海口永興畜牧業(yè)有限公司100%股權(quán)的公告》顯示，公司通過股權(quán)收購，間接取得了海口市秀英區(qū)長流鎮(zhèn)永桂村45,119.45平方米工業(yè)用地土地使用權(quán)和位于海口市秀英區(qū)長流鎮(zhèn)康安管區(qū)永桂村21,547.32平方米農(nóng)業(yè)用地(養(yǎng)殖場)土地使用權(quán)。

　　此外，羅牛山在其《治理整改情況說明》中披露，公司于2004年10月20日向天津?qū)毜限r(nóng)業(yè)科技股份有限公司(以下簡稱“寶迪公司”)轉(zhuǎn)讓1225.20畝土地使用權(quán)，該宗土地為其海南臨高農(nóng)場的農(nóng)業(yè)開發(fā)用地。

　　另據(jù)有關媒體報道，羅牛山愛華汽車廣場在海口市濱海大道占地80余畝，位于海口市秀英區(qū)疏港大道的羅牛山三鳥批發(fā)市場占地300余畝。

　　據(jù)記者目前掌握的資料統(tǒng)計，羅牛山目前共有工商用地371畝，農(nóng)業(yè)開發(fā)用地7852畝，公司目前擁有的可供商業(yè)開發(fā)用地遠沒有市場預計的那么豐富。

　　謎一樣的羅牛山

　　2009年1月，羅牛山以專業(yè)化投資房地產(chǎn)為由專門成立了海南錦地房地產(chǎn)有限公司，該公司注冊資本5000萬人民幣，負責公司在海口白水塘商業(yè)用地的地產(chǎn)開發(fā)，市場將此理解為公司將積極進軍海南房地產(chǎn)市場。

　　然而據(jù)此不足一年，羅牛山卻以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為名，將擁有大量商業(yè)土地資源的海南成燕房地產(chǎn)公司股權(quán)悉數(shù)對外轉(zhuǎn)讓。

　　據(jù)了解，1998年底至1999年初，羅牛山共計取得了10宗732,265.46 平方米土地的使用權(quán)，然而羅牛山公司并未能守住今日看來非常可觀的一筆財富。

　　2004年5月2日，公司將其中2宗土地(共192.91畝)轉(zhuǎn)讓給海南燕成置地有限公司。

　　2005年6月，羅牛山與海南燕成置地有限公司成立海南成燕房地產(chǎn)公司，羅牛山占股90%。此后，羅牛山將剩余8宗土地入股成燕房地產(chǎn)公司。2006年6月至2007年5月公司先后3次向燕成置地公司轉(zhuǎn)讓成燕房地產(chǎn)公司股權(quán)。截至2007年5月，公司與燕成置地公司各持有成燕房地產(chǎn)公司50%的股權(quán)。

　　2008年3月21日，羅牛山將海南成燕房地產(chǎn)公司50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給海南星華集團投資。

　　2005年-2007年為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展罕見的黃金期，為什么羅牛山把低成本獲得的商業(yè)土地資源拱手讓人，而在2009年1月——中國房地產(chǎn)發(fā)展相對低迷期開始開發(fā)手中剩余不多的土地資源呢？

　　羅牛山于2008年4月25日公告的《關于對中國證監(jiān)會海南監(jiān)管局現(xiàn)場檢查問題的整改報告》為我們泄露了天機。

　　由于羅牛山資金和市場行情等因素的制約，公司一直未對上述土地進行開發(fā)建設。2003年7月9日，海口市國土環(huán)境資源局連續(xù)向羅牛山下發(fā)了(2003)告聽字第89-94號、101號、102號、114號、115號土地行政處罰告知書，擬無償收回該732,265.46平方米土地使用權(quán)。為防止土地被無償收回，羅牛山只得對外聯(lián)絡買家。

　　資料顯示，羅牛山擁有的眾多土地儲備絕大部分為多年以前取得，是否剩余的土地也存在類似被當?shù)貒�土部門無償收回風險呢？

　　值得關注的是，2009年10月14日，羅牛山發(fā)布公告稱，依據(jù)《關于收回國有土地使用權(quán)的通知》(市土環(huán)資字[2009]1048號)，海口市國土環(huán)境資源局有償收回本公司持有的位于海口市白水塘、土地證號為海口市國用(籍)字第G0285號和G0290號的兩宗合計面積8.4276公頃的建設用地使用權(quán)。

　　據(jù)羅牛山招股說明書，公司在海口白水塘取得的住宅辦公用地面積只有44,633.05平米，約合67畝，至于媒體報道的羅牛山白水塘地產(chǎn)項目占地180畝，以及海口市國土資源環(huán)境局收回的8.4276公頃土地，誰也不知道公司是在什么時間取得的，因為羅牛山過往并沒有對相關土地使用權(quán)的取得進行披露。

　　目前，不僅羅牛山擁有土地資源的準確數(shù)字無從知曉，而且相關土地儲備的性質(zhì)是否還存在被無償或有償收回的風險亦無人能說的清楚，羅牛山這個海南最大地主至今仍披著一層神秘、朦朧的面紗。

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