每經記者張敏發自北京

　　大龍地產被北京市國土局暫停土地交易資格的余波還在震蕩。

　　連日來，外界對于大龍地產(600159，SH)是否有能力支付“順義地王”地價款的質疑聲不絕于耳。從今日(1月28日)該公司發布的年報來看，其賬面資產確實不足以支付余下地價款。那么，大龍地產為什么要拿下“順義地王”？

　　針對因欠繳地價款而被暫停土地交易資格一事，1月26日和27日，大龍地產連發兩則公告。一則稱，暫停土地交易資格對公司經營無實質性影響；另一則公告則表示，大龍地產已成立子公司，繼續從事房地產開發。

　　就在人們為此而議論紛紛時，“地王”所在的順義區，房屋均價已經在短短一個月間悄然上漲了14.6%，達到9375元。2009年，順義區土地出讓收入達到87.5億元，在北京各區縣中，僅次于朝陽和房山。

　　業內人士表示，在大龍地產“蛇吞象”般的拿地過程中，其動機耐人尋味。在房地產政策開始收緊的環境下，無論國企還是民企，都難以承擔非理性拿地的后果。

　　欠交地價款引發質疑

　　事情起源于本月22日。北京市國土局表示，8家開發商因欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停在北京土地交易市場的拿地資格，其中便包括曾以50.5億元拿下北京雙料“地王”——“順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地”的大龍地產。

　　消息一出，大龍地產當日的股價應聲下跌8.08%，盤中曾一度跌停。隨后，在媒體的連續報道中，其股價在4個交易日內的累計跌幅超過16%。

　　就在1月22日前，大龍地產的股價還一路上揚。東興證券當時發布的報告稱，2009年，大龍地產開始進入一個高增長時期，目前的項目能保障公司三年的較高增長。報告還首次給予該股“推薦”的投資評級。

　　北京市國土局局長魏成林1月25日向媒體表示，上述地塊成交之后，大龍地產一直沒有簽出讓合同，也未繳納地價款。他表示，北京市國土局已向大龍地產發出最后通牒，如果在最后通牒的時間還沒履行，就將收回土地。

　　隨后的1月26日，大龍地產發布公告稱，將于近期積極籌措資金，交納地價款。公告還稱，大龍地產擁有房地產開發企業一級資質，可在全國范圍承攬房地產開發項目，且公司目前土地儲備充足，因此處罰對公司經營無實質性影響。

　　1月27日，大龍地產發布公告稱，已獨資成立了北京市諳盈房地產開發有限公司，經營范圍為房地產開發、銷售自行開發的商品房。新公司的公司法定代表人馮國賓，曾是大龍偉業房地產開發股份有限公司副總經理。

　　“近期還會有公告發出，一切以公告為準，目前不方便透露任何內容。”針對備受關注的“地王”欠款事件，事件主角——大龍地產董秘馬志方昨日(1月27日)向《每日經濟新聞》記者表示。

　　然而上述公告卻遭到業內人士的質疑：“北京的地價款都交不起，還談什么其他區域？況且此事對公司聲譽的影響遠遠超過了對市價的影響。”中原地產三級研究部研究員張大偉向《每日經濟新聞》記者表示。

　　資金實力面臨考驗

　　事實上，就在大龍地產以50.5億元的高價拿下位于順義區后沙峪鎮的“地王”時，就有人質疑，以大龍地產的資金狀況，很難支付高昂的地價款。

　　有業內人士表示，按業績最好的2009年預計凈利潤計算，17年的凈利潤才能湊夠50億元的地價款。

　　記者獲悉，在上周召開的“大龍地產2009年度工作總結大會”上，大龍地產的母公司——北京市順義大龍城鄉建設開發總公司總經理趙川表示，2009年是公司發展歷史上最輝煌的一年，公司營業總收入超過18億元，實現利稅6.2億元。

　　“拿下地王后，大龍地產未來的利潤將受到很大的壓力。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示，大龍地產的短期盈利能力值得懷疑。

　　據了解，北京市順義大龍城鄉建設開發總公司成立于1987年，隸屬北京市順義區人民政府。2005年，其控股子公司北京市大龍偉業房地產開發股份有限公司(即大龍地產)在滬成功上市，股票代碼為600159。

　　來自順義區政府網的消息顯示，大龍城鄉建設開發總公司曾承擔了順義區的大量城建工作，其房地產開發項目主要位于北京。公開資料顯示，大龍地產的土地儲備足夠支撐公司未來10年的開發需求，新增土地布局在內蒙古滿洲里市、廣東中山市等二、三線城市。

　　北京龐博永聯房地產經紀有限公司執行董事劉東向記者表示，如此高的競拍價格，勢必對大龍地產的資金實力帶來考驗。

　　地方利益背后博弈

　　既然如此，大龍地產為何還要執意拿下這塊“地王”？

　　“‘地王’的出現，最重要的作用是區域價值的拉升。”北京大學房地產研究所所長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，上述“地王”對順義區域價值的提升作用十分巨大。

　　來自中原地產三級市場研究部的數據顯示，從去年11月20日到12月底，“地王”附近的麗宮花園、東方太陽城等項目的提價幅度均超過10%。同期，順義區的房屋均價也從8160元上漲到9375元，漲幅達14.6%。

　　根據北京市土地整理儲備中心的數據，去年順義區共成交45宗土地，成交總額為87.5億元，創歷史新高，在北京各區縣中，僅次于朝陽區和房山區。同時，順義區成交土地的平均樓面地價也達到4085元，在“城八區”之外，僅次于門頭溝區和房山區。

　　張大偉表示，通過對“地王”的炒作，一方面推高了該區域的房價，另一方面也可以抬高地價，增加政府的財政收入。現在看來，這一目的已經達到。

　　一位不愿透露姓名的分析人士認為，“地王”的出現，最大的受益者可能是順義區政府。因此，大龍地產作為隸屬于順義區政府的國企，其拿地動機也不排除地方利益的因素。

　　事實上，在去年11月20日的競拍中，不乏龍湖、保利、融僑、遠洋等地產大鱷，經過190輪的激烈競價，“順義地王”才被名不見經傳的大龍地產拿下，而大龍地產代表在當時舉牌中的果斷，更顯示出當仁不讓、志在必得的氣勢。

　　在去年的北京土地市場，類似的案例并不少見。

　　去年9月7日和28日，萬科地產分別以22億元和29.3億元的價格拿下北京市房山區長陽鎮1號地和5號地，樓面地價分別達到6443元/平方米和5726元/平方米，高出房山區平均地價水平近三倍。

　　隨后，長陽鎮的不少房地產項目將價格抬高了1000~2000元不等，還有一些項目延遲了開盤時間。當年，房山區的土地出讓總額超過100億元，在北京各區縣中，僅次于朝陽區，房山區成交土地的平均樓面價也達到4125元/平方米，為各郊區縣最高。

　　陳國強表示，地價上升應該是地方政府最愿意看到的結果。同時，按照北京市的規定，市財政將返還“城八區”土地出讓收入的一半，遠郊區則全部返還，這或許將使得郊區在土地出讓中的利益訴求更加強烈。

　　企業可能“得不償失”

　　但從企業經營的角度看，陳國強表示，接近三萬的樓面價，意味著通過房地產開發盈利的空間很小，而一個資金實力不足的開發商奪得“地王”的現實，更突顯了市場的非理性。

　　張大偉認為，房地產開發郊區化，以及軌道交通建設的推進下，郊區土地拍出高價的現象并不奇怪。但在眾多“地王”炒作中抬高的房價，則說明房地產市場仍未從狂熱中走出。他表示，從該事件對大龍地產聲譽的影響看，當初的選擇可謂“得不償失”。

　　針對大龍地產成立新公司的做法，陳國強說，“成立新公司，主要目的是繼續在北京市場拿地。但要想真正平息(被暫停北京市場土地交易資格)事件的影響，還是應該盡快繳清欠款。”

　　按照去年12月，財政部、國土部等5部委的規定，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。

　　陳國強還表示，上述案例告誡企業，企業的拿地目的應回歸到房地產開發本身，而非融資或炒作等其他因素。在目前的政策環境下，無論國企還是民企，都難以承擔非理性拿地的后果。

　　截至昨日(1月27日)晚間，北京市相關部門尚未對此事有更多的表態，大龍地產也未對此事發布相關公告。

　　最新播報

　　大龍地產業績暴增142倍去年底僅交了2億保證金

　　每經記者王硯丹發自成都

　　最近備受關注的“地王”大龍地產今日(1月28日)發布了2009年年報。受益于2009年房地產市場的井噴，大龍地產去年業績同比出現了巨幅增長，全年實現營業收入17.48億元，同比增長1174.08%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.39億元，同比增長14256.40%。每股收益0.82元，凈資產收益率24.33%。公司同時提出了10轉10的分配方案。

　　這份異常亮麗的利潤表，卻讓大龍地產并不輕松。因為資產負債表上，在去年年底時，公司僅有30.07億元總資產，15.68億元凈資產——這意味著即使把公司所有資產全部變現，公司要想繳清“順義地王”的出讓金仍面臨著約20億元的資金缺口。

　　去年11月20日，大龍地產控股99.88%的子公司北京市大龍房地產開發有限公司成功競得由北京市土地交易中心組織掛牌出讓的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地(下稱22號地)，規劃建設用地面積27.16萬平方米，成交金額高達50.5億元。

　　值得一提的是，在兩天前的公告中，大龍地產并未披露到底已經繳納了多少22號地的土地出讓金。但是在仔細閱讀年報以后記者驚訝地發現，截至12月31日，大龍地產僅僅預付了北京市土地整理儲備中心2億元保證金，也就是說，大龍地產尚有高達48.5億元土地出讓金未支付，并且也因為欠繳土地出讓金，北京市土地儲備中心并未與大龍地產簽訂合同。

　　雖然面臨著巨額資金缺口，但大龍地產管理層卻在制定2010年工作計劃時對于如何籌措資金繳納土地出讓金只字不提，僅模糊地表示：將“堅持現金流為核心，加快相關項目的開工建設，積極做好在售項目的銷售工作。”另外還提出“充分利用公司的上市優勢和資本市場的資源優勢，選取適當時機進行資本運作，拓寬資本市場融資渠道。”

　　但是對于大龍地產來說，要在短時間內靠日常經營獲取近50億元現金恐非易事：2009年，大龍地產取得了超常規的利潤增長，而經營活動現金流量也創下三年最高，達到8.15億元(2007年和2008年公司經營活動現金流分別為-11.16億元和-6.79億元)。即使大龍地產保持2009年的勢頭，光憑日常經營要6年時間才能湊齊48.5億元土地出讓金。

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